Je passe beaucoup de temps à regarder des biens immobiliers en dehors du pays où je vis.
La Sardaigne m’a récemment entraînée dans un dédale juridique après qu’un vendeur a vu mon numéro suisse, présumé quelque chose sur ma nationalité et prévenu que certains acheteurs étrangers pouvaient être soumis à des restrictions sur la superficie de terrain qu’ils pouvaient acheter.
Cela m’a rappelé quelque chose que je prends déjà en compte chaque fois que j’examine un bien à l’étranger :
**Votre situation en tant qu’acheteur peut influencer les règles qui s’appliquent à vous.**
La Suisse en est un très bon exemple. Un acheteur étranger ne peut pas supposer que, parce qu’un bien suisse est annoncé à la vente — et qu’il a l’argent —, il est automatiquement autorisé à l’acheter.
La Suisse a déjà la Lex Koller. En avril 2026, le Conseil fédéral a proposé d’en durcir certaines dispositions.
D’abord : qu’est-ce que la Lex Koller ?
Lex Koller est le nom couramment utilisé pour la loi fédérale sur l’acquisition d’immeubles par des personnes à l’étranger.
Ce n’est pas simplement une interdiction pour les étrangers d’acheter un bien. La nécessité d’une autorisation peut dépendre de la nationalité de l’acheteur, de son statut de résidence, du bien et de l’usage prévu. La réponse dépend de la transaction précise et relève de l’autorité cantonale compétente.
La question utile n’est donc pas simplement :
« Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Suisse ? »
C’est :
« Cet acheteur peut-il acheter ce bien pour cet usage selon les règles en vigueur aujourd’hui ? »
Qu’a proposé la Suisse en 2026 ?
Le 15 avril 2026, le Conseil fédéral a ouvert une consultation sur des modifications proposées à la Lex Koller. L’annonce du Conseil fédéral relie en partie le projet à la pénurie de logements en Suisse. La consultation s’est terminée le 15 juillet 2026.
L’une des modifications proposées concerne les ressortissants de pays tiers — les personnes venant de pays hors de l’UE et de l’AELE. Selon le projet, certains ressortissants de pays tiers devraient désormais obtenir une autorisation pour acheter une résidence principale. S’ils quittaient ensuite le pays, ils devraient généralement la vendre dans un délai de deux ans.
Cela pourrait compter pour quelqu’un qui prévoit de vivre en Suisse pendant plusieurs années, puis de conserver le logement après son départ.
Les logements de vacances pourraient aussi être davantage restreints
Le projet réduirait les contingents cantonaux d’autorisations pour les logements de vacances et les unités dans des apparthôtels achetés par des personnes à l’étranger.
Il modifierait aussi la façon dont les reventes entre propriétaires étrangers affectent ces contingents. Le gouvernement donne un exemple utile : dans le système actuel qu’il décrit, un propriétaire allemand qui vend un logement de vacances à un acheteur français ne réduit pas le contingent cantonal. Selon le projet, chaque acquisition par une personne à l’étranger serait imputée à ce contingent.
Pour quiconque regarde un bien dans une station de ski suisse, « les étrangers peuvent acheter des logements de vacances » n’est donc pas une réponse complète. L’acheteur, le canton, le bien et la date comptent tous.
L’immobilier d’investissement fait partie du projet
Les propositions vont aussi au-delà des logements et des chalets.
Les personnes à l’étranger pourraient toujours acquérir sans autorisation un bien commercial utilisé pour leur propre activité. Le Conseil fédéral veut toutefois empêcher les achats effectués uniquement comme placements de capitaux, par exemple l’acquisition d’un bien commercial simplement pour le mettre en location ou le donner à bail.
Le projet restreindrait aussi, de manière générale, l’acquisition par des personnes à l’étranger d’actions cotées de sociétés détenant des immeubles résidentiels et de parts régulièrement négociées de certains fonds immobiliers et SICAV immobilières.
Cette histoire ne concerne pas seulement quelqu’un qui cherche à acheter un chalet.
Mais rien de tout cela n’a encore force de loi
C’est le point le plus important.
Le Conseil fédéral a fait une proposition. La consultation s’est terminée en juillet 2026, et l’Office fédéral de la justice a publié les documents de consultation et les réponses.
Cela ne transforme pas les restrictions proposées en loi adoptée.
Un titre peut annoncer que la Suisse durcit ses règles, mais il existe une différence juridique entre :
- proposé ;
- approuvé ; et
- en vigueur.
Pour l’instant, une transaction réelle doit être évaluée selon le droit en vigueur au moment où l’acheteur s’engage. Cet article doit donc être lu comme un sujet à surveiller — et non comme l’affirmation que le projet s’applique déjà.
La leçon que j’en ai retenue
La nationalité, le statut migratoire et la résidence fiscale ne sont pas interchangeables. « Acheteur étranger » n’est pas non plus une catégorie juridique unique et bien délimitée.
Avant d’envoyer de l’argent, je veux établir :
- Dans quelle catégorie les règles de ce pays me placent-elles ?
- Ma nationalité ou mon statut de résidence comptent-ils ?
- Le type de bien ou l’usage prévu comptent-ils ?
- Une autorisation est-elle nécessaire ?
- Suis-je en train de lire la loi en vigueur ou seulement un projet ?
C’est pourquoi mes Buyer Checklist et Due-Diligence Tracker distinguent « je dois poser la question » de « j’ai reçu et documenté une réponse satisfaisante ». Les règles juridiques du Toolkit concernent l’Espagne, mais cette habitude voyage plutôt bien.
Quelle place pour Farm by 50 ?
Ma question — Puis-je acheter une ferme en Suisse pour environ CHF 50,000 ? — ajoute une autre dimension. Les règles sur les terrains agricoles, le zonage, l’habitabilité légale et l’usage autorisé peuvent compter indépendamment de la Lex Koller.
La Lex Koller ne dit pas si une grange peut devenir un logement ni si un terrain agricole peut être acheté et utilisé comme on l’imagine. C’est une vérification supplémentaire concernant l’acheteur, pas un remplacement des vérifications portant sur le bien.
Et la réflexion qui m’a menée ici a commencé en Sardaigne : un vendeur a vu mon numéro suisse et a fait une supposition à mon sujet. Autre pays. Autre règle. Même raison de s’arrêter avant de transférer de l’argent.
**Faire confiance. Vérifier. Documenter. Et vérifier la date aussi.**
Cet article reflète mes recherches immobilières personnelles et les informations officielles suisses disponibles en septembre 2026. Les modifications proposées à la Lex Koller évoquées ici ont passé l’étape de la consultation, mais ne doivent pas être considérées comme une loi adoptée tant que la procédure législative n’est pas achevée. Il ne s’agit pas de conseils juridiques, fiscaux ou en investissement.