Passo molto tempo a cercare immobili fuori dal paese in cui vivo.
Di recente la Sardegna mi ha trascinata in un labirinto legale, dopo che un venditore ha visto il mio numero di telefono svizzero, ha fatto una supposizione sulla mia nazionalità e mi ha avvertita che alcuni acquirenti stranieri potrebbero avere limiti sulla quantità di terreno acquistabile.
Questo mi ha ricordato qualcosa che già considero ogni volta che valuto immobili all’estero:
**Chi sei come acquirente può influire sulle regole che si applicano a te.**
La Svizzera è un ottimo esempio. Un acquirente straniero non può dare per scontato che, siccome un immobile svizzero è in vendita e ha i soldi, possa automaticamente comprarlo.
La Svizzera ha già la Lex Koller. Nell’aprile 2026 il Consiglio federale ha proposto di inasprirne alcune parti.
Prima di tutto: cos’è la Lex Koller?
Lex Koller è il nome comunemente usato per la Legge federale sull’acquisto di fondi in Svizzera da parte di persone all’estero.
Non è semplicemente un divieto per gli stranieri di comprare immobili. La necessità di un’autorizzazione può dipendere dalla nazionalità dell’acquirente, dal suo status di residenza, dall’immobile e dall’uso previsto. La risposta va riferita alla singola operazione e all’autorità cantonale competente.
Quindi la domanda utile non è soltanto:
«Gli stranieri possono comprare immobili in Svizzera?»
È:
«Questo acquirente può comprare questo immobile per questo scopo secondo le regole in vigore oggi?»
Cosa ha proposto la Svizzera nel 2026?
Il 15 aprile 2026 il Consiglio federale ha aperto una consultazione sulle modifiche proposte alla Lex Koller. L’annuncio del Consiglio federale collega in parte la proposta alla carenza di alloggi in Svizzera. La consultazione si è conclusa il 15 luglio 2026.
Una modifica proposta riguarda i cittadini di paesi terzi, ossia di paesi fuori dall’UE e dall’AELS. Secondo la proposta, alcuni cittadini di paesi terzi avrebbero bisogno di un’autorizzazione per acquistare un’abitazione principale, mentre oggi non è richiesta. Se poi si trasferissero altrove, generalmente dovrebbero venderla entro due anni.
Questo potrebbe interessare chi pensa di vivere in Svizzera per diversi anni e poi tenere la casa dopo essere partito.
Anche le case vacanza potrebbero avere più restrizioni
La proposta ridurrebbe i contingenti cantonali di autorizzazioni per case vacanza e unità in apparthotel acquistate da persone all’estero.
Cambierebbe anche il modo in cui le rivendite tra proprietari stranieri incidono su quei contingenti. Il governo fa un esempio utile: secondo il sistema attuale che ha descritto, un proprietario tedesco che vende una casa vacanza a un acquirente francese non riduce il contingente cantonale. Secondo la proposta, ogni acquisto da parte di una persona all’estero verrebbe conteggiato.
Per chi cerca un immobile in una località sciistica svizzera, quindi, «gli stranieri possono comprare case vacanza» non è una risposta completa. Contano l’acquirente, il cantone, l’immobile e la data.
Gli immobili da investimento fanno parte della proposta
Le proposte vanno anche oltre case e chalet.
Le persone all’estero potrebbero ancora acquistare senza autorizzazione immobili commerciali usati per la propria attività. Tuttavia il Consiglio federale vuole impedire gli acquisti fatti soltanto come investimento di capitale, per esempio comprare un immobile commerciale semplicemente per affittarlo o concederlo in locazione.
La proposta limiterebbe inoltre, in via generale, l’acquisto da parte di persone all’estero di azioni quotate di società immobiliari residenziali e di quote regolarmente negoziate di determinati fondi immobiliari e SICAV immobiliari.
Non è soltanto una storia su qualcuno che cerca di comprare uno chalet.
Ma niente di tutto questo è ancora legge
Questa è la parte più importante.
Il Consiglio federale ha presentato una proposta. La consultazione si è conclusa nel luglio 2026 e l’Ufficio federale di giustizia ha pubblicato il materiale della consultazione e le risposte.
Questo non rende le restrizioni proposte una legge approvata.
Un titolo può dire che la Svizzera sta inasprendo le sue regole, ma dal punto di vista legale c’è differenza tra:
- proposto;
- approvato; e
- in vigore.
Per ora, un’operazione concreta va valutata secondo la legge in vigore quando l’acquirente si impegna. Questo articolo va quindi letto come un tema da seguire, non come una dichiarazione che la proposta si applichi già.
La lezione che mi porto dietro
Nazionalità, status migratorio e residenza fiscale non sono intercambiabili. E nemmeno «acquirente straniero» è un’unica categoria giuridica ben definita.
Prima di inviare denaro, voglio chiarire:
- Come vengo classificata secondo le regole di questo paese?
- La mia nazionalità o il mio status di residenza contano?
- Il tipo di immobile o l’uso previsto contano?
- Serve un’autorizzazione?
- Sto leggendo la legge in vigore o soltanto una proposta?
Ecco perché la mia Buyer Checklist e il Due-Diligence Tracker distinguono «devo chiedere» da «ho ricevuto e documentato una risposta soddisfacente». Le regole legali nel Toolkit riguardano la Spagna, ma questa abitudine viaggia piuttosto bene.
Dove si inserisce Farm by 50?
La mia domanda, posso comprare una fattoria in Svizzera per circa CHF 50,000?, aggiunge un altro livello. Le regole sui terreni agricoli, la destinazione urbanistica, l’abitabilità legale e l’uso consentito possono contare separatamente dalla Lex Koller.
La Lex Koller non risponde alla domanda se un fienile possa diventare una casa o se un terreno agricolo possa essere acquistato e usato come immaginiamo. È un ulteriore controllo sull’acquirente, che non sostituisce le verifiche sull’immobile.
E il pensiero che mi ha portata qui è nato in Sardegna: un venditore ha visto il mio numero di telefono svizzero e ha fatto una supposizione su di me. Paese diverso. Regola diversa. Stesso motivo per fermarsi prima di trasferire denaro.
**Fidati. Verifica. Documenta. E controlla anche la data.**
Questo articolo riflette la mia ricerca immobiliare personale e le informazioni ufficiali svizzere disponibili nel settembre 2026. Le modifiche proposte alla Lex Koller discusse qui hanno completato la consultazione, ma non vanno considerate legge approvata finché il procedimento legislativo non sarà concluso. Non è una consulenza legale, fiscale o d’investimento.