Ik besteed veel tijd aan het bekijken van vastgoed buiten het land waar ik woon.

Sardinië stuurde me onlangs een juridisch konijnenhol in nadat een verkoper mijn Zwitserse telefoonnummer zag, iets aannam over mijn nationaliteit en me waarschuwde dat bepaalde buitenlandse kopers beperkingen konden krijgen op hoeveel grond ze mochten kopen.

Dat herinnerde me aan iets waar ik al rekening mee houd wanneer ik vastgoed in het buitenland onderzoek:

**Wie je als koper bent, kan invloed hebben op de regels die voor jou gelden.**

Zwitserland is daar een heel goed voorbeeld van. Een buitenlandse koper kan niet aannemen dat een Zwitsers pand automatisch gekocht mag worden omdat het te koop staat — en er genoeg geld is.

Zwitserland heeft Lex Koller al. In april 2026 stelde de Bondsraad voor om delen ervan strenger te maken.

Eerst: wat is Lex Koller?

Lex Koller is de gebruikelijke naam voor de federale wet inzake de verwerving van onroerend goed in Zwitserland door buitenlandse niet-ingezetenen.

Het is niet simpelweg een verbod op vastgoed kopen door buitenlanders. Of toestemming nodig is, kan afhangen van de nationaliteit en verblijfsstatus van de koper, het pand en het beoogde gebruik. Het antwoord hangt af van de specifieke transactie en de bevoegde kantonale instantie.

De nuttige vraag is dus niet alleen:

‘Kunnen buitenlanders vastgoed kopen in Zwitserland?’

Het is:

‘Mag deze koper dit pand voor dit doel kopen onder de regels die vandaag gelden?’

Wat stelde Zwitserland in 2026 voor?

Op 15 april 2026 opende de Bondsraad een consultatie over voorgestelde wijzigingen van Lex Koller. De aankondiging van de Bondsraad koppelt het voorstel deels aan het woningtekort in Zwitserland. De consultatie werd op 15 juli 2026 afgesloten.

Een voorgestelde wijziging betreft onderdanen van derde landen — mensen uit landen buiten de EU en de EFTA. Volgens het voorstel zouden bepaalde onderdanen van derde landen voortaan toestemming nodig hebben om een hoofdverblijf te kopen. Als ze later zouden vertrekken, zouden ze dat in het algemeen binnen twee jaar moeten verkopen.

Dat kan relevant zijn voor iemand die enkele jaren in Zwitserland wil wonen en de woning daarna wil houden.

Ook vakantiewoningen kunnen meer beperkingen krijgen

Het voorstel zou de kantonale toestemmingsquota verlagen voor vakantiewoningen en eenheden in aparthotels die door personen in het buitenland worden gekocht.

Ook zou veranderen hoe doorverkopen tussen buitenlandse eigenaren meetellen voor die quota. De overheid geeft een nuttig voorbeeld: onder de huidige regeling die ze beschrijft, verlaagt een Duitse eigenaar die een vakantiewoning aan een Franse koper verkoopt het kantonale quotum niet. Volgens het voorstel zou elke aankoop door een persoon in het buitenland daarop in mindering worden gebracht.

Voor iemand die een Zwitsers pand in een skigebied bekijkt, is ‘buitenlanders mogen vakantiewoningen kopen’ dus geen volledig antwoord. De koper, het kanton, het pand en de datum doen er allemaal toe.

Beleggingsvastgoed maakt deel uit van het voorstel

De voorstellen gaan ook verder dan woningen en chalets.

Personen in het buitenland zouden nog steeds zonder toestemming commercieel vastgoed kunnen verwerven voor hun eigen bedrijfsactiviteiten. De Bondsraad wil echter aankopen voorkomen die puur als belegging dienen, zoals commercieel vastgoed kopen alleen om het te verhuren of te verpachten.

Het voorstel zou personen in het buitenland ook in het algemeen beperken in het verwerven van beursgenoteerde aandelen in woningvastgoedbedrijven en regelmatig verhandelde participaties in bepaalde vastgoedfondsen en vastgoed-SICAV’s.

Dit gaat niet alleen over iemand die een chalet probeert te kopen.

Maar dit alles is nog geen wet

Dit is het belangrijkste deel.

De Bondsraad deed een voorstel. De consultatie werd in juli 2026 afgesloten en het Federale Bureau voor Justitie heeft het consultatiemateriaal en de reacties gepubliceerd.

Dat maakt de voorgestelde beperkingen nog geen aangenomen wet.

Een kop kan zeggen dat Zwitserland zijn regels aanscherpt, maar juridisch is er een verschil tussen:

Voorlopig moet een daadwerkelijke transactie worden beoordeeld onder de wet die geldt wanneer de koper zich vastlegt. Lees dit artikel daarom als iets om in de gaten te houden — niet als een verklaring dat het voorstel al geldt.

De les die ik meenam

Nationaliteit, immigratiestatus en fiscale woonplaats zijn niet uitwisselbaar. Ook is ‘buitenlandse koper’ niet één nette juridische categorie.

Voordat ik geld overmaak, wil ik vaststellen:

Daarom maken mijn Buyer Checklist en Due-Diligence Tracker onderscheid tussen ‘ik moet dit vragen’ en ‘ik heb een bevredigend antwoord ontvangen en vastgelegd’. De juridische regels in de Toolkit zijn voor Spanje, maar die gewoonte reist prima mee.

Hoe past Farm by 50 hierin?

Mijn vraag — Kan ik in Zwitserland een boerderij kopen voor ongeveer CHF 50,000? — voegt nog een laag toe. Regels voor landbouwgrond, bestemmingsplannen, wettelijke bewoonbaarheid en toegestaan gebruik kunnen los van Lex Koller van belang zijn.

Lex Koller geeft geen antwoord op de vraag of een schuur een woning kan worden of of landbouwgrond gekocht en gebruikt kan worden zoals je voor ogen hebt. Het is een extra controle op kopersniveau, geen vervanging voor grondig onderzoek naar het pand zelf.

En de gedachte die me hier bracht begon in Sardinië: een verkoper zag mijn Zwitserse telefoonnummer en deed een aanname over mij. Ander land. Andere regel. Dezelfde reden om even te stoppen voordat je geld overmaakt.

**Vertrouw. Controleer. Leg vast. En controleer ook de datum.**

Dit artikel weerspiegelt mijn persoonlijke vastgoedonderzoek en de officiële Zwitserse informatie die in september 2026 beschikbaar was. De hier besproken voorgestelde wijzigingen van Lex Koller hebben de consultatie doorlopen, maar mogen pas als aangenomen wet worden beschouwd als het wetgevingsproces is afgerond. Dit is geen juridisch, fiscaal of beleggingsadvies.