Ich verbringe viel Zeit damit, mir Immobilien außerhalb des Landes anzusehen, in dem ich lebe.
Sardinien hat mich kürzlich tief in Rechtsfragen hineingezogen: Ein Verkäufer sah meine Schweizer Telefonnummer, zog daraus einen Schluss über meine Staatsangehörigkeit und warnte mich, dass für bestimmte ausländische Käufer Einschränkungen bei der Größe des Landes gelten könnten, das sie kaufen dürfen.
Das erinnerte mich an etwas, das ich ohnehin berücksichtige, wenn ich Immobilien im Ausland prüfe:
**Wer du als Käufer bist, kann beeinflussen, welche Regeln für dich gelten.**
Die Schweiz ist dafür ein sehr gutes Beispiel. Ein ausländischer Käufer kann nicht davon ausgehen, dass er eine Schweizer Immobilie automatisch kaufen darf, nur weil sie zum Verkauf angeboten wird – und er das Geld hat.
Die Schweiz hat bereits die Lex Koller. Im April 2026 schlug der Bundesrat vor, Teile davon zu verschärfen.
Zuerst: Was ist die Lex Koller?
Lex Koller ist der gebräuchliche Name für das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland.
Sie ist nicht einfach ein Verbot für Ausländer, Immobilien zu kaufen. Ob eine Bewilligung erforderlich ist, kann von Staatsangehörigkeit, Aufenthaltsstatus, Immobilie und geplanter Nutzung abhängen. Die Antwort hängt vom konkreten Geschäft und der zuständigen kantonalen Behörde ab.
Die hilfreiche Frage lautet also nicht bloß:
„Können Ausländer Immobilien in der Schweiz kaufen?“
Sondern:
„Darf dieser Käufer diese Immobilie für diesen Zweck nach den heute geltenden Regeln kaufen?“
Was hat die Schweiz 2026 vorgeschlagen?
Am 15. April 2026 eröffnete der Bundesrat eine Vernehmlassung zu vorgeschlagenen Änderungen der Lex Koller. Die Mitteilung des Bundesrats stellt den Vorschlag unter anderem in Zusammenhang mit dem Wohnungsmangel in der Schweiz. Die Vernehmlassung endete am 15. Juli 2026.
Eine vorgeschlagene Änderung betrifft Drittstaatsangehörige – Menschen aus Ländern außerhalb der EU und der EFTA. Nach dem Vorschlag würden bestimmte Drittstaatsangehörige neu eine Bewilligung für den Kauf einer Hauptwohnung benötigen. Wenn sie später wegziehen, müssten sie diese grundsätzlich innerhalb von zwei Jahren verkaufen.
Das könnte für jemanden wichtig sein, der mehrere Jahre in der Schweiz leben und das Zuhause nach dem Wegzug behalten möchte.
Auch Ferienwohnungen könnten stärker eingeschränkt werden
Der Vorschlag würde die kantonalen Bewilligungskontingente für Ferienwohnungen und Wohneinheiten in Apparthotels reduzieren, die Personen im Ausland kaufen.
Außerdem würde sich ändern, wie Weiterverkäufe zwischen ausländischen Eigentümern auf diese Kontingente angerechnet werden. Die Regierung nennt ein hilfreiches Beispiel: Nach der von ihr beschriebenen aktuellen Regelung reduziert es das kantonale Kontingent nicht, wenn ein deutscher Eigentümer eine Ferienwohnung an einen französischen Käufer verkauft. Nach dem Vorschlag würde jeder Erwerb durch eine Person im Ausland darauf angerechnet.
Für alle, die sich eine Schweizer Skiimmobilie ansehen, ist „Ausländer können Ferienwohnungen kaufen“ deshalb keine vollständige Antwort. Käufer, Kanton, Immobilie und Datum spielen alle eine Rolle.
Auch Anlageimmobilien sind Teil des Vorschlags
Die Vorschläge betreffen nicht nur Wohnungen und Chalets.
Personen im Ausland könnten weiterhin ohne Bewilligung Gewerbeimmobilien für den eigenen Geschäftsbetrieb erwerben. Der Bundesrat will jedoch Käufe verhindern, die ausschließlich als Kapitalanlage dienen, etwa den Erwerb einer Gewerbeimmobilie nur zur Vermietung oder Verpachtung.
Der Vorschlag würde Personen im Ausland außerdem grundsätzlich beim Erwerb börsennotierter Aktien von Wohnimmobiliengesellschaften sowie regelmäßig gehandelter Anteile bestimmter Immobilienfonds und Immobilien-SICAVs einschränken.
Hier geht es also nicht nur um jemanden, der ein Chalet kaufen möchte.
Aber nichts davon ist bisher geltendes Recht
Das ist der wichtigste Punkt.
Der Bundesrat hat einen Vorschlag gemacht. Die Vernehmlassung endete im Juli 2026, und das Bundesamt für Justiz hat die Vernehmlassungsunterlagen und Stellungnahmen veröffentlicht.
Damit sind die vorgeschlagenen Einschränkungen noch kein verabschiedetes Gesetz.
Eine Schlagzeile sagt vielleicht, dass die Schweiz ihre Regeln verschärft. Rechtlich gibt es aber einen Unterschied zwischen:
- vorgeschlagen;
- verabschiedet; und
- in Kraft.
Ein konkretes Geschäft muss nach dem Recht beurteilt werden, das gilt, wenn der Käufer sich verbindlich festlegt. Dieser Artikel ist deshalb als Hinweis auf eine Entwicklung zu lesen, die man beobachten sollte – nicht als Aussage, dass der Vorschlag bereits gilt.
Die Lektion, die ich mitgenommen habe
Staatsangehörigkeit, Aufenthaltsstatus und steuerlicher Wohnsitz sind nicht austauschbar. Auch „ausländischer Käufer“ ist keine einzige klar abgegrenzte Rechtskategorie.
Bevor ich Geld überweise, möchte ich klären:
- Wie werde ich nach den Regeln dieses Landes eingestuft?
- Spielen meine Staatsangehörigkeit oder mein Aufenthaltsstatus eine Rolle?
- Spielen die Art der Immobilie oder die geplante Nutzung eine Rolle?
- Ist eine Bewilligung erforderlich?
- Lese ich geltendes Recht oder nur einen Vorschlag?
Deshalb trennen meine Buyer Checklist und Due-Diligence Tracker zwischen „Das muss ich fragen“ und „Ich habe eine zufriedenstellende Antwort erhalten und dokumentiert“. Die rechtlichen Regeln im Toolkit beziehen sich auf Spanien, aber diese Gewohnheit reist ziemlich gut mit.
Wo passt Farm by 50 hinein?
Meine Frage – Kann ich in der Schweiz für ungefähr CHF 50,000 einen Bauernhof kaufen? – bringt eine weitere Ebene ins Spiel. Regeln für landwirtschaftliche Grundstücke, Zonenrecht, rechtliche Bewohnbarkeit und erlaubte Nutzung können unabhängig von der Lex Koller wichtig sein.
Die Lex Koller beantwortet nicht, ob eine Scheune zum Wohnhaus werden darf oder ob landwirtschaftliches Land so gekauft und genutzt werden kann, wie man es sich vorstellt. Sie ist eine zusätzliche Prüfung auf Käuferseite und ersetzt nicht die sorgfältige Prüfung der Immobilie.
Und der Gedanke, der mich hierher führte, begann auf Sardinien: Ein Verkäufer sah meine Schweizer Telefonnummer und zog daraus einen Schluss über mich. Anderes Land. Andere Regel. Derselbe Grund, vor einer Überweisung innezuhalten.
**Vertrauen. Prüfen. Dokumentieren. Und auch das Datum prüfen.**
Dieser Artikel spiegelt meine persönliche Immobilienrecherche und die im September 2026 verfügbaren offiziellen Schweizer Informationen wider. Die hier besprochenen vorgeschlagenen Änderungen der Lex Koller haben die Vernehmlassung durchlaufen, sollten aber nicht als verabschiedetes Recht behandelt werden, solange das Gesetzgebungsverfahren nicht abgeschlossen ist. Dies ist keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.