J’avais trouvé en Sardaigne une ferme qui m’intéressait.
Du terrain, de l’espace, du potentiel — exactement le genre de bien qui maintient la Sardaigne sur ma liste.
Puis le vendeur a remarqué mon numéro de téléphone suisse et en a déduit quelque chose sur moi.
Il m’a dit que les citoyens suisses n’étaient pas autorisés à acheter en Sardaigne un bien de plus de 2,000 mètres carrés.
Je ne lui avais pas indiqué ma nationalité.
Il avait vu le numéro et en avait tiré une conclusion.
Mais son message a tout de même retenu mon attention : que son hypothèse sur moi soit juste ou non, la question juridique qu’elle soulevait méritait d’être vérifiée.
Lire la partie 1 : Pourquoi la Sardaigne reste un endroit où je veux investir.
Ma première réaction n’a pas été de renoncer
C’est l’une des grandes leçons que j’ai tirées de mes recherches immobilières à l’étranger.
Quand quelqu’un me dit :
« Tu ne peux pas faire ça. »
ou :
« Ça, c’est autorisé, c’est certain. »
Je ne crois automatiquement ni l’un ni l’autre.
Je vérifie.
Le vendeur croit peut-être sincèrement ce qu’il me dit. Il a peut-être rencontré un autre acheteur dans une situation différente. La règle ne s’applique peut-être qu’à certaines personnes, certains biens ou certains usages. Elle a peut-être changé — ou elle a été répétée si souvent que tout le monde la suppose exacte.
Alors, avant de décider que la ferme n’était plus une option, j’ai commencé à me renseigner sur la règle elle-même.
C’est là que j’ai découvert la reciprocità
L’Italie a un concept juridique appelé condizione di reciprocità — la condition de réciprocité.
Pour faire simple, certains droits civils dont un ressortissant étranger peut bénéficier en Italie dépendent de la relation juridique entre l’Italie et son pays.
Mais ce n’est pas aussi simple que :
UE = oui. Hors UE = non.
Le ministère italien des Affaires étrangères explique que certains acheteurs sont dispensés de la vérification de réciprocité, notamment les citoyens de l’UE et de l’EEE ainsi que certains ressortissants hors UE résidant légalement en Italie avec un titre de séjour admissible. Les accords internationaux peuvent également avoir une incidence.
Le ministère propose une liste de réciprocité pays par pays comme point de départ — mais il précise aussi que ces informations sont des indications générales et n’ont pas, en elles-mêmes, de valeur juridique.
C’est précisément pour cela que je voudrais la réponse d’un notaire italien pour la transaction réelle.
La question n’est pas seulement « Les étrangers peuvent-ils acheter en Italie ? »
Cette question est trop générale.
La question utile, c’est :
Cet acheteur précis, avec cette nationalité et ce statut de résidence, peut-il acheter cette ferme précise, avec cette superficie et cette classification de terrain, pour l’usage envisagé ?
La nationalité peut compter.
Le statut de résidence peut compter.
Le type de bien peut compter.
Les terres agricoles peuvent introduire un autre ensemble de règles.
L’usage envisagé peut compter aussi.
Je ne veux donc pas d’une réponse générale trouvée sur internet avant de verser de l’argent.
Je veux la réponse pour la transaction réelle.
Et cette règle des 2,000 m² ?
Je n’ai pas trouvé de source officielle italienne qui dise simplement :
« Les citoyens suisses ne peuvent posséder plus de 2,000 mètres carrés de biens immobiliers en Sardaigne. »
Cela ne veut pas automatiquement dire que le vendeur avait tort.
Cela veut dire que je n’ai pas trouvé suffisamment de preuves pour considérer son affirmation comme un fait.
Il existe peut-être une restriction applicable à un acheteur ou à une transaction particulière. Il faisait peut-être référence à une règle plus limitée. Cela dépend peut-être du statut de résidence, de la classification du terrain ou de l’usage envisagé. L’information est peut-être dépassée.
Tant qu’un notaire italien n’a pas vérifié la transaction précise, cette affirmation entre dans ma catégorie préférée :
À vérifier.
Pas « vrai ».
Pas « faux ».
À vérifier.
Voilà pourquoi j’aime les listes de vérification
Un bien peut sembler parfaitement simple jusqu’à ce qu’une seule phrase change toute la direction des recherches.
La ferme n’était pas devenue moins belle.
Le terrain n’avait pas bougé.
Le prix n’avait pas changé.
Mais une information pouvait potentiellement changer la possibilité même, pour un acheteur donné, de l’acquérir.
Avant de payer des frais de réservation ou un acompte, l’une des questions devrait donc être :
Ma nationalité ou mon statut de résidence entraîne-t-il une restriction, une obligation d’autorisation ou une condition particulière quant à ma capacité d’acheter ce bien ou ce terrain précis ?
L’Italie peut donner une réponse. L’Espagne, une autre. La Suisse, encore une autre.
Le bien ne représente que la moitié de l’équation.
Votre situation en tant qu’acheteur peut compter aussi.
Cette question du statut de l’acheteur fait aussi partie du processus de décision derrière mon Spain Property Buyer Toolkit. Les règles juridiques du Toolkit concernent l’Espagne — pas l’Italie — mais la méthode s’applique bien ailleurs : cerner la question, obtenir la réponse du bon professionnel et conserver les preuves.
La ferme m’intéresse-t-elle toujours ?
Oui.
Je ne renonce pas à un bien parce que quelqu’un a mentionné une règle que je n’ai pas vérifiée.
Mais je ne vais certainement pas l’ignorer non plus.
Si les chiffres restent cohérents et que le bien passe les autres vérifications, l’étape suivante est de faire confirmer correctement la possibilité de l’acquérir.
Et s’il s’avère que la transaction n’est pas possible pour moi ?
Alors je ne l’achète pas.
Ce n’est pas une recherche immobilière ratée.
Ce sont les vérifications préalables qui font exactement leur travail.
Il a fait une supposition sur moi. J’ai décidé de ne pas faire de supposition sur la loi.
Faire confiance. Vérifier. Documenter.
Passer à la partie 3 : Mon voisin sarde m’a mise en garde sur l’achat immobilier là-bas.
Il s’agit de mon expérience personnelle de recherche immobilière et de mes recherches, pas de conseils juridiques ou fiscaux. Le ministère lui-même présente ses informations par pays comme des indications générales. La nationalité, le statut de résidence, les accords internationaux et le bien particulier peuvent influer sur la réponse ; un achat réel doit donc être vérifié par un notaire italien et les professionnels compétents.