Paso mucho tiempo mirando propiedades fuera del país donde vivo.

Hace poco, Cerdeña me llevó por un laberinto legal después de que un vendedor viera mi número de teléfono suizo, sacara una conclusión sobre mi nacionalidad y me advirtiera de que algunos compradores extranjeros podían tener restricciones sobre la cantidad de terreno que podían comprar.

Aquello me recordó algo que ya tengo en cuenta siempre que investigo una propiedad en el extranjero:

**Quién eres como comprador puede influir en las normas que se te aplican.**

Suiza es un buen ejemplo. Un comprador extranjero no puede suponer que, porque una propiedad suiza se anuncie en venta y tenga el dinero, automáticamente pueda comprarla.

Suiza ya tiene la Lex Koller. En abril de 2026, el Consejo Federal propuso endurecer algunas de sus disposiciones.

Primero: ¿qué es la Lex Koller?

Lex Koller es el nombre habitual de la Ley Federal sobre la Adquisición de Bienes Inmuebles en Suiza por Extranjeros No Residentes.

No es simplemente una prohibición de que los extranjeros compren propiedades. La necesidad de autorización puede depender de la nacionalidad del comprador, su situación de residencia, la propiedad y el uso previsto. La respuesta depende de la operación concreta y de la autoridad cantonal competente.

Así que la pregunta útil no es solo:

«¿Pueden los extranjeros comprar una propiedad en Suiza?»

Es:

«¿Puede este comprador comprar esta propiedad para este fin según las normas vigentes hoy?»

¿Qué propuso Suiza en 2026?

El 15 de abril de 2026, el Consejo Federal abrió una consulta sobre propuestas de modificación de la Lex Koller. El anuncio del Consejo Federal vincula la propuesta en parte con la escasez de vivienda en Suiza. La consulta terminó el 15 de julio de 2026.

Uno de los cambios propuestos afecta a los nacionales de terceros países: personas de países que no pertenecen a la UE ni a la AELC. Según la propuesta, determinados nacionales de terceros países pasarían a necesitar autorización para comprar una vivienda habitual. Si más adelante se marcharan, por lo general tendrían que venderla en un plazo de dos años.

Eso podría importar a alguien que planee vivir en Suiza varios años y luego conservar la vivienda al irse.

Las viviendas vacacionales también podrían tener más restricciones

La propuesta reduciría los cupos cantonales de autorización para viviendas vacacionales y unidades en apartahoteles adquiridas por personas en el extranjero.

También cambiaría cómo afectan a esos cupos las reventas entre propietarios extranjeros. El Gobierno da un ejemplo útil: según el sistema actual que describe, si un propietario alemán vende una vivienda vacacional a un comprador francés, no se reduce el cupo cantonal. Con la propuesta, cada adquisición por una persona en el extranjero contaría para ese cupo.

Por tanto, para alguien que esté mirando una propiedad de esquí en Suiza, «los extranjeros pueden comprar viviendas vacacionales» no es una respuesta completa. Importan el comprador, el cantón, la propiedad y la fecha.

Las propiedades de inversión forman parte de la propuesta

Las propuestas también van más allá de las viviendas y los chalets.

Las personas en el extranjero seguirían pudiendo adquirir sin autorización inmuebles comerciales destinados a su propia actividad empresarial. Sin embargo, el Consejo Federal quiere impedir las compras realizadas únicamente como inversión de capital, como adquirir un inmueble comercial simplemente para alquilarlo o arrendarlo.

La propuesta también restringiría, en general, la adquisición por personas en el extranjero de acciones cotizadas de sociedades inmobiliarias residenciales y de participaciones negociadas habitualmente en determinados fondos inmobiliarios y SICAV inmobiliarias.

Esto no trata solo de alguien que intenta comprar un chalet.

Pero nada de esto es ley todavía

Esta es la parte más importante.

El Consejo Federal presentó una propuesta. La consulta terminó en julio de 2026 y la Oficina Federal de Justicia ha publicado el material de la consulta y las respuestas.

Eso no convierte las restricciones propuestas en una ley aprobada.

Un titular puede decir que Suiza está endureciendo sus normas, pero hay una diferencia legal entre:

Por ahora, una operación real debe evaluarse según la legislación vigente cuando el comprador se comprometa. Por eso, este artículo debe leerse como algo a lo que prestar atención, no como una afirmación de que la propuesta ya se aplica.

La lección que me llevé

La nacionalidad, la situación migratoria y la residencia fiscal no son intercambiables. Tampoco «comprador extranjero» es una única categoría legal bien definida.

Antes de enviar dinero, quiero aclarar:

Por eso mi Buyer Checklist y Due-Diligence Tracker separan «tengo que preguntar» de «he recibido y documentado una respuesta satisfactoria». Las normas legales del Toolkit son para España, pero la costumbre viaja bastante bien.

¿Dónde encaja Farm by 50?

Mi pregunta —¿Puedo comprar una granja en Suiza por unos CHF 50,000?— añade otra capa. Las normas sobre terrenos agrícolas, la zonificación, la habitabilidad legal y el uso permitido pueden importar por separado de la Lex Koller.

La Lex Koller no responde a si un granero puede convertirse en vivienda o si un terreno agrícola puede comprarse y usarse como uno imagina. Es otra comprobación sobre el comprador, no un sustituto de las comprobaciones sobre la propiedad.

Y la idea que me llevó hasta aquí empezó en Cerdeña: un vendedor vio mi número de teléfono suizo y sacó una conclusión sobre mí. Otro país. Otra norma. La misma razón para parar antes de transferir dinero.

**Confía. Comprueba. Documenta. Y comprueba también la fecha.**

Este artículo refleja mi investigación inmobiliaria personal y la información oficial suiza disponible en septiembre de 2026. Las modificaciones propuestas de la Lex Koller aquí comentadas han pasado por consulta, pero no deben tratarse como legislación aprobada a menos que se complete el proceso legislativo. Esto no es asesoramiento legal, fiscal ni de inversión.