Quand j’ai commencé à parler sérieusement d’acheter un bien en Sardaigne, mon voisin italien — qui est originaire de Sardaigne — ne m’a pas dit de ne pas acheter là-bas.
Bien au contraire.
Mais il m’a avertie de faire particulièrement attention à deux choses :
Les documents.
Et les taxes.
À l’époque, cela ressemblait à un conseil immobilier assez classique.
Bien sûr qu’on vérifie les documents.
Bien sûr qu’on calcule les taxes.
Mais plus j’examine de biens ruraux, plus je comprends l’importance de cette mise en garde.
Lire la partie 1 : Pourquoi la Sardaigne reste un endroit où je veux investir.
Lire la partie 2 : La ferme en Sardaigne accompagnée d’une mise en garde sur les 2,000 m².
Une ferme n’est pas simplement une maison avec plus de terrain
Quand je fais défiler les annonces immobilières, il est très facile de voir :
Une maison.
Quelques dépendances.
Un beau terrain.
Peut-être une vieille ruine.
Peut-être un emplacement pour une piscine.
Peut-être un endroit que j’imagine transformer en quelque chose de complètement différent.
Mais juridiquement, ces éléments ne sont peut-être pas tous ce que je crois.
Quelle est la classification du terrain ?
Tous les bâtiments sont-ils réellement enregistrés ?
Les plans correspondent-ils à ce qui existe physiquement ?
L’extension a-t-elle été autorisée ?
Une ruine peut-elle vraiment être reconstruite ?
L’accès est-il établi juridiquement dans les documents ?
Quels droits sont associés à l’eau, aux puits ou à l’irrigation ?
Et, peut-être surtout :
Puis-je légalement utiliser le bien comme je l’imagine ?
Ces questions comptent pour moi bien davantage que de savoir si la cuisine me plaît.
Les documents doivent correspondre au bien
Une chose que je ne voudrais pas découvrir après l’achat, c’est que le bien que j’ai parcouru ne correspond pas tout à fait à celui qui existe sur les documents.
Le guide d’achat immobilier de l’administration fiscale italienne conseille aux acheteurs de recueillir autant d’informations que possible, de vérifier que le vendeur est le propriétaire légitime et de contrôler les informations cadastrales et celles du registre immobilier. Il explique aussi que l’acte notarié doit identifier les plans déposés et traiter la question de la conformité de l’état réel avec les données cadastrales.
Pour moi, toutefois, c’est le point de départ, pas la ligne d’arrivée.
Si j’examine un bien rural, je veux comprendre chaque construction et chaque droit concernés :
- la maison
- le bâtiment de stockage
- la ruine
- toute extension ou piscine
- la voie d’accès
- les dispositions concernant l’eau
- le terrain et sa classification
Parce que « c’est là depuis des années » ne veut pas dire « c’est là légalement ».
Et « probablement » n’est pas une autorisation.
Ensuite, il y a les taxes
Le prix affiché n’est jamais le chiffre qui m’intéresse vraiment.
Ce qui m’intéresse, c’est :
Combien ce bien va-t-il réellement me coûter à acquérir et à posséder ?
L’administration fiscale italienne explique que les taxes à l’achat dépendent notamment de l’identité du vendeur et de l’éligibilité de la transaction à certains avantages fiscaux. Pour un achat résidentiel ordinaire auprès d’un vendeur particulier sans l’avantage prima casa, son guide décrit un droit d’enregistrement de 9%, soumis à un minimum, auquel s’ajoutent des taxes hypothécaire et cadastrale fixes de €50 chacune.
Mais je cherche des fermes et des biens ruraux.
Je ne copierais donc pas un exemple résidentiel trouvé sur internet pour inscrire 9% dans mon tableur.
Je voudrais faire confirmer le traitement fiscal de la transaction réelle.
Qu’est-ce qui est résidentiel ?
Qu’est-ce qui est agricole ?
Tout est-il transféré sous la même classification ?
Quel avantage fiscal s’applique, s’il y en a un ?
Quels frais professionnels et de transaction dois-je prévoir ?
Que devrai-je payer une fois propriétaire ?
Ces chiffres doivent figurer dans mon calcul avant que je décide si un bien est bon marché.
« Bon marché » est l’un de mes pièges immobiliers préférés
Un bien rural à €40,000 ou €50,000 peut sembler extrêmement peu cher par rapport à l’immobilier là où je vis.
Mais le prix demandé, à lui seul, ne me dit presque rien.
Supposons que je découvre qu’il faut de gros travaux électriques.
Ou un nouveau système d’assainissement autonome.
Ou des infrastructures pour l’eau.
Ou des travaux d’accès.
Ou une régularisation juridique.
Ou des réparations structurelles.
Ou qu’un bâtiment ne peut pas être utilisé comme je l’avais prévu.
Soudain, ma ferme bon marché ne l’est plus tellement.
Voilà pourquoi je veux le coût total, pas simplement le prix d’achat :
Prix d’achat + taxes + frais juridiques/de notaire + vérifications techniques préalables + rénovation + raccordements/infrastructures + mobilier/équipement + marge pour imprévus.
Sur le plan financier, c’est ce bien-là que j’achète réellement.
Et puis vient ma question préférée
Qu’est-ce que je peux réellement en faire ?
Je ne m’intéresse pas forcément à un bien rural simplement pour vivre tranquillement dans une ferme.
Je regarde le potentiel.
Une partie pourrait-elle, à terme, générer des revenus ?
Pourrait-il y avoir des hébergements ?
Pourrais-je créer quelque chose de petit, axé sur l’écologie ?
Pourrais-je rénover les constructions existantes ?
Pourrais-je ajouter quelque chose ?
Quelles restrictions s’appliquent aux terres agricoles ou protégées ?
La réponse peut être oui. Elle peut être non.
Mais je veux le savoir avant d’intégrer le rêve dans la valeur que j’accorde au bien.
Il y a une énorme différence entre :
« Vous pouvez acheter ce terrain. »
et :
« Vous pouvez légalement faire ce que vous imaginez sur ce terrain. »
La mise en garde de mon voisin prend tout son sens aujourd’hui
Il ne disait pas que la Sardaigne était un mauvais endroit où acheter.
Je ne la vois pas du tout comme ça.
La Sardaigne reste un des endroits où j’espère vraiment finir par trouver le bon bien.
La mise en garde portait en réalité sur autre chose :
Ne tombe pas amoureuse du bien avant de comprendre la transaction.
Je pourrai aimer la vue plus tard.
D’abord, je veux savoir :
- À qui appartient-il ?
- Qu’est-ce qui est exactement enregistré ?
- Qu’est-ce que j’achète légalement ?
- Qu’ai-je le droit d’en faire ?
- Combien va-t-il réellement me coûter ?
- Ma situation d’acheteuse étrangère change-t-elle quelque chose ?
- Que se passe-t-il si je veux finalement vendre ?
Ces questions n’ont rien de particulièrement romantique.
Mais découvrir les réponses après avoir transféré l’argent non plus.
Cette série m’a aussi amenée à poser la même question plus près de chez moi : un acheteur étranger peut-il simplement acheter n’importe quel bien suisse mis en vente ? La réponse peut dépendre de l’acheteur, de son statut de résidence, du bien et de l’usage envisagé — tout comme les terres agricoles ajoutent leur propre série de questions.
Cela mène à ma recherche Farm by 50 en Suisse : un autre pays, d’autres règles, le même besoin de confirmer ce que je peux acheter et ce que je peux légalement en faire.
Les règles juridiques de mon Spain Property Buyer Toolkit sont propres à l’Espagne. Mais les méthodes de travail derrière la Buyer Checklist et le Due-Diligence Tracker sont volontairement utiles partout :
Faire confiance. Vérifier. Documenter.
Puis décider si vous voulez toujours le bien.
Cet article documente ma recherche immobilière personnelle et les questions que je pose. Ce ne sont pas des conseils juridiques, fiscaux, d’urbanisme ou en investissement. La classification des biens et leur traitement fiscal varient ; une transaction individuelle doit donc être vérifiée avec le notaire italien, le conseiller fiscal et les professionnels techniques compétents avant d’engager des fonds.