Als ich anfing, ernsthaft über einen Immobilienkauf auf Sardinien zu sprechen, riet mir mein italienischer Nachbar – der aus Sardinien stammt – nicht davon ab.
Ganz im Gegenteil.
Aber auf zwei Dinge sollte ich besonders achten:
Die Unterlagen.
Und die Steuern.
Damals klang das nach ziemlich gewöhnlichen Ratschlägen zum Immobilienkauf.
Natürlich prüft man die Unterlagen.
Natürlich rechnet man die Steuern aus.
Aber je mehr ländliche Immobilien ich mir ansehe, desto besser verstehe ich, warum diese Warnung wichtig war.
Teil 1 lesen: Warum Sardinien ein Ort ist, an dem ich immer noch investieren möchte.
Teil 2 lesen: Der Bauernhof auf Sardinien mit der Warnung vor einer 2,000-m²-Grenze.
Ein Bauernhof ist nicht einfach ein Haus mit mehr Land
Beim Scrollen durch Immobilienanzeigen sieht man schnell:
Ein Haus.
Ein paar Nebengebäude.
Ein schönes Stück Land.
Vielleicht eine alte Ruine.
Vielleicht einen Platz für einen Pool.
Vielleicht etwas, das ich mir als etwas völlig anderes vorstelle.
Aber rechtlich sind diese Dinge möglicherweise nicht das, wofür ich sie halte.
Wie ist das Land eingestuft?
Sind wirklich alle Gebäude eingetragen?
Stimmen die Pläne mit dem überein, was tatsächlich vorhanden ist?
Wurde ein Anbau genehmigt?
Darf eine Ruine wirklich wiederaufgebaut werden?
Ist die Zufahrt rechtlich dokumentiert?
Welche Rechte gehören zu Wasser, Brunnen oder Bewässerung?
Und vielleicht am wichtigsten:
Darf ich die Immobilie rechtlich so nutzen, wie ich es mir vorstelle?
Diese Fragen sind für mich viel wichtiger als die Frage, ob mir die Küche gefällt.
Die Unterlagen müssen zur Immobilie passen
Was ich nach dem Kauf nicht entdecken möchte: dass die Immobilie, durch die ich gelaufen bin, nicht ganz dieselbe ist, die auf dem Papier existiert.
Der Ratgeber zum Hauskauf der italienischen Steuerbehörde empfiehlt Käufern, möglichst viele Informationen einzuholen, zu prüfen, ob der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist, und die Angaben im Kataster und im Immobilienregister zu kontrollieren. Er erklärt außerdem, dass die notarielle Urkunde die hinterlegten Pläne benennen und darauf eingehen muss, ob der tatsächliche Zustand mit den Katasterangaben übereinstimmt.
Für mich ist das allerdings der Ausgangspunkt und nicht die Ziellinie.
Wenn ich eine ländliche Immobilie prüfe, möchte ich jedes Gebäude und jedes damit verbundene Recht verstehen:
- das Haus
- das Lagergebäude
- die Ruine
- jeden Anbau oder Pool
- die Zufahrtsstraße
- die Regelungen zur Wasserversorgung
- das Land und seine Einstufung
Denn „das steht schon seit Jahren da“ ist nicht dasselbe wie „das steht rechtmäßig da“.
Und „wahrscheinlich“ ist keine Genehmigung.
Dann sind da noch die Steuern
Der beworbene Preis ist nie die Zahl, die mich wirklich interessiert.
Mich interessiert:
Was wird mich diese Immobilie tatsächlich kosten – beim Erwerb und als Eigentümer?
Die italienische Steuerbehörde erklärt, dass die Steuern beim Kauf unter anderem davon abhängen, wer verkauft und ob der Kauf für bestimmte Vergünstigungen infrage kommt. Für einen gewöhnlichen Wohnimmobilienkauf von einem privaten Verkäufer ohne die prima casa-Vergünstigung nennt ihr Ratgeber eine Registersteuer von 9% mit einem Mindestbetrag sowie feste Hypotheken- und Katastersteuern von jeweils €50.
Aber ich suche Bauernhöfe und ländliche Immobilien.
Deshalb würde ich kein Beispiel für eine Wohnimmobilie aus dem Internet kopieren und einfach 9% in meine Tabelle eintragen.
Ich würde mir die steuerliche Behandlung des konkreten Kaufs bestätigen lassen.
Was gilt als Wohnimmobilie?
Was gilt als landwirtschaftlich?
Wird alles unter derselben Einstufung übertragen?
Welche Vergünstigungen greifen überhaupt?
Mit welchen Fachhonoraren und Kaufnebenkosten muss ich rechnen?
Was zahle ich, wenn mir die Immobilie gehört?
Diese Zahlen gehören in meine Rechnung, bevor ich entscheide, ob etwas günstig ist.
„Günstig“ ist eine meiner liebsten Immobilienfallen
Eine ländliche Immobilie für €40,000 oder €50,000 kann im Vergleich zu Immobilien an meinem Wohnort extrem preiswert aussehen.
Aber der Angebotspreis allein sagt mir fast nichts.
Angenommen, ich entdecke, dass größere Elektroarbeiten nötig sind.
Oder eine neue Kläranlage.
Oder eine Infrastruktur für die Wasserversorgung.
Oder Arbeiten an der Zufahrt.
Oder die Bereinigung rechtlicher Unstimmigkeiten.
Oder Reparaturen an der Bausubstanz.
Oder dass ein Gebäude nicht so genutzt werden darf, wie ich es erwartet hatte.
Plötzlich ist mein günstiger Bauernhof nicht mehr besonders günstig.
Deshalb will ich die Gesamtsumme kennen, nicht bloß den Kaufpreis:
Kaufpreis + Steuern + Rechts-/Notarkosten + technische Prüfung + Sanierung + Versorgungsanschlüsse/Infrastruktur + Möbel/Ausstattung + Reserve.
Das ist die Immobilie, die ich finanziell tatsächlich kaufe.
Und dann kommt meine Lieblingsfrage
Was kann ich damit tatsächlich machen?
Ich suche nicht unbedingt nur deshalb eine ländliche Immobilie, um ruhig in einem Bauernhaus zu wohnen.
Ich schaue auf das Potenzial.
Könnte ein Teil davon irgendwann Einnahmen bringen?
Könnte es Unterkünfte geben?
Könnte ich etwas Kleines mit ökologischem Schwerpunkt schaffen?
Könnte ich vorhandene Gebäude sanieren?
Könnte ich etwas hinzufügen?
Welche Beschränkungen gelten bei landwirtschaftlichen oder geschützten Flächen?
Die Antwort kann Ja sein. Sie kann Nein sein.
Aber ich möchte es wissen, bevor ich den Traum in den Preis der Immobilie einrechne.
Es gibt einen riesigen Unterschied zwischen:
„Du kannst dieses Land kaufen.“
und:
„Du darfst auf diesem Land rechtlich das tun, was du dir vorstellst.“
Die Warnung meines Nachbarn ergibt jetzt mehr Sinn
Die Warnung war nicht, dass Sardinien ein schlechter Ort zum Kaufen ist.
So sehe ich es überhaupt nicht.
Sardinien bleibt einer der Orte, an denen ich wirklich hoffe, irgendwann die richtige Immobilie zu finden.
Eigentlich ging es bei der Warnung um etwas anderes:
Verlieb dich nicht in die Immobilie, bevor du den Kauf verstanden hast.
Die Aussicht kann ich später lieben.
Zuerst möchte ich wissen:
- Wem gehört sie?
- Was genau ist eingetragen?
- Was kaufe ich rechtlich?
- Was darf ich damit machen?
- Was wird es mich wirklich kosten?
- Ändert mein Status als ausländischer Käufer etwas?
- Was passiert, wenn ich irgendwann verkaufen möchte?
Diese Fragen sind nicht besonders romantisch.
Aber die Antworten erst nach der Überweisung zu entdecken, ist es auch nicht.
Diese Reihe brachte mich dazu, dieselbe Frage näher an meinem Zuhause zu stellen: Kann ein ausländischer Käufer einfach jede Schweizer Immobilie kaufen, die zum Verkauf steht? Die Antwort kann vom Käufer, Aufenthaltsstatus, der Immobilie und der geplanten Nutzung abhängen – genauso wie landwirtschaftliche Flächen eine zusätzliche Ebene von Fragen mitbringen.
Das führt zu meiner Farm by 50-Suche in der Schweiz: anderes Land, andere Regeln, derselbe Bedarf zu klären, was ich kaufen und was ich rechtlich damit machen darf.
Die rechtlichen Regeln in meinem Spain Property Buyer Toolkit gelten speziell für Spanien. Aber die Arbeitsweisen hinter der Käufer-Checkliste und dem Tracker für die sorgfältige Prüfung sind bewusst überall nützlich:
Vertrauen. Prüfen. Dokumentieren.
Dann entscheiden, ob man die Immobilie immer noch möchte.
Dieser Artikel dokumentiert meine persönliche Immobiliensuche und die Fragen, die ich dabei stelle. Er ist keine Rechts-, Steuer-, Bauplanungs- oder Anlageberatung. Die Einstufung einer Immobilie und ihre steuerliche Behandlung unterscheiden sich. Deshalb sollte ein konkreter Kauf mit dem zuständigen italienischen Notar, Steuerberater und technischen Fachleuten geprüft werden, bevor Geld verbindlich eingesetzt wird.