Toen ik voor het eerst serieus begon te praten over vastgoed kopen op Sardinië, zei mijn Italiaanse buur, die uit Sardinië komt, niet dat ik daar niet moest kopen.
Integendeel.
Maar ik kreeg de waarschuwing om op twee dingen in het bijzonder te letten:
De papieren.
En de belastingen.
Destijds klonk dat als vrij standaard advies bij het kopen van vastgoed.
Natuurlijk controleer je de papieren.
Natuurlijk bereken je de belastingen.
Maar hoe meer vastgoed op het platteland ik bekijk, hoe beter ik begrijp waarom die waarschuwing belangrijk was.
Lees Deel 1: Waarom Sardinië een plek is waar ik nog steeds wil investeren.
Lees Deel 2: De boerderij op Sardinië met een waarschuwing over 2,000 m².
Een boerderij is niet gewoon een huis met meer grond
Als ik door vastgoedadvertenties scrol, zie ik heel gemakkelijk:
Een huis.
Een paar bijgebouwen.
Een prachtig stuk grond.
Misschien een oude ruïne.
Misschien een plek voor een zwembad.
Misschien een plek waarvan ik me voorstel dat ik er iets totaal anders van maak.
Maar juridisch zijn die dingen misschien niet allemaal wat ik denk dat ze zijn.
Hoe is de grond geclassificeerd?
Zijn alle gebouwen daadwerkelijk geregistreerd?
Komen de tekeningen overeen met wat er fysiek staat?
Was er toestemming voor een aanbouw?
Mag een ruïne echt worden herbouwd?
Is de toegang juridisch vastgelegd?
Welke rechten horen bij water, putten of irrigatie?
En, misschien wel het belangrijkste:
Mag ik het vastgoed wettelijk gebruiken zoals ik het voor me zie?
Die vragen zijn voor mij veel belangrijker dan of ik de keuken mooi vind.
De papieren moeten overeenkomen met het vastgoed
Wat ik niet na de aankoop zou willen ontdekken, is dat het pand waar ik doorheen heb gelopen niet helemaal hetzelfde pand is als wat er op papier bestaat.
De gids voor het kopen van een woning van de Italiaanse belastingdienst adviseert kopers zo veel mogelijk informatie te verzamelen, te controleren of de verkoper de rechtmatige eigenaar is en de gegevens in het kadaster en het vastgoedregister na te kijken. Er staat ook in dat de notariële akte de ingediende tekeningen moet vermelden en moet aangeven of de feitelijke situatie overeenkomt met de kadastrale gegevens.
Voor mij is dat echter het beginpunt, niet de eindstreep.
Als ik naar vastgoed op het platteland kijk, wil ik ieder bouwwerk en ieder bijbehorend recht begrijpen:
- het huis
- het opslaggebouw
- de ruïne
- elke aanbouw of elk zwembad
- de toegangsweg
- de afspraken over water
- de grond en de classificatie daarvan
Want ‘het staat er al jaren’ is niet hetzelfde als ‘het staat er legaal’.
En ‘waarschijnlijk’ is geen toestemming.
Dan zijn er nog de belastingen
De geadverteerde prijs is nooit het bedrag dat me echt interesseert.
Wat ik wil weten, is:
Wat gaat dit vastgoed me werkelijk kosten om het te kopen en te bezitten?
De Italiaanse belastingdienst legt uit dat aankoopbelastingen onder meer afhangen van wie de verkoper is en of de transactie in aanmerking komt voor bepaalde belastingvoordelen. Voor een gewone woningaankoop van een particuliere verkoper zonder het prima casa-voordeel beschrijft de gids een registratiebelasting van 9%, met een minimumbedrag, plus vaste hypotheek- en kadasterbelastingen van elk €50.
Maar ik kijk naar boerderijen en vastgoed op het platteland.
Dus ik zou niet zomaar een voorbeeld voor een woning van internet overnemen en 9% in mijn spreadsheet zetten.
Ik zou de fiscale behandeling van de daadwerkelijke transactie bevestigd willen hebben.
Wat geldt als woonruimte?
Wat geldt als agrarisch?
Wordt alles onder dezelfde classificatie overgedragen?
Welk belastingvoordeel is eventueel van toepassing?
Welke kosten voor deskundigen en de transactie kan ik verwachten?
Wat betaal ik nadat het van mij is?
Die bedragen horen in mijn berekening voordat ik beslis of iets goedkoop is.
‘Goedkoop’ is een van mijn favoriete vastgoedvalkuilen
Vastgoed op het platteland van €40,000 of €50,000 kan ontzettend goedkoop lijken vergeleken met vastgoed waar ik woon.
Maar de vraagprijs alleen vertelt me bijna niets.
Stel dat ik ontdek dat er ingrijpende werkzaamheden aan de elektra nodig zijn.
Of een nieuw septisch systeem.
Of infrastructuur voor water.
Of werkzaamheden aan de toegang.
Of dat de juridische situatie in orde moet worden gebracht.
Of constructieve reparaties.
Of dat een gebouw niet gebruikt mag worden zoals ik verwachtte.
Plotseling is mijn goedkope boerderij niet zo goedkoop meer.
Daarom wil ik het totaalbedrag weten, niet alleen de aankoopprijs:
Aankoopprijs + belastingen + juridische/notariskosten + technisch vooronderzoek + renovatie + nutsvoorzieningen/infrastructuur + meubels/uitrusting + buffer voor onvoorziene kosten.
Dat is financieel gezien het vastgoed dat ik daadwerkelijk koop.
En dan komt mijn favoriete vraag
Wat kan ik er eigenlijk mee doen?
Ik kijk niet per se naar vastgoed op het platteland om alleen maar rustig in een boerderij te wonen.
Ik kijk naar de mogelijkheden.
Zou een deel ervan uiteindelijk inkomsten kunnen opleveren?
Zou er accommodatie kunnen komen?
Zou ik iets kleins en ecologisch gerichts kunnen opzetten?
Zou ik bestaande bouwwerken kunnen renoveren?
Zou ik iets kunnen toevoegen?
Welke beperkingen horen bij landbouwgrond of beschermde grond?
Het antwoord kan ja zijn. Het kan nee zijn.
Maar ik wil dat weten voordat ik de droom in de waarde van het vastgoed meereken.
Er is een enorm verschil tussen:
‘Je kunt deze grond kopen.’
en:
‘Je mag op deze grond wettelijk doen wat je voor ogen hebt.’
De waarschuwing van mijn buur begrijp ik nu beter
De waarschuwing was niet dat Sardinië een slechte plek is om te kopen.
Zo zie ik het helemaal niet.
Sardinië blijft een van de plekken waar ik oprecht hoop uiteindelijk het juiste vastgoed te vinden.
De waarschuwing ging eigenlijk over iets anders:
Word niet verliefd op het vastgoed voordat je de transactie begrijpt.
Van het uitzicht kan ik later nog houden.
Eerst wil ik weten:
- Wie is de eigenaar?
- Wat is er precies geregistreerd?
- Wat koop ik juridisch gezien?
- Wat mag ik ermee doen?
- Wat gaat het me echt kosten?
- Verandert mijn positie als buitenlandse koper iets?
- Wat gebeurt er als ik uiteindelijk wil verkopen?
Die vragen zijn niet bijzonder romantisch.
Maar de antwoorden pas ontdekken nadat het geld is overgemaakt, is dat ook niet.
Deze serie liet me dezelfde vraag ook dichter bij huis stellen: kan een buitenlandse koper zomaar ieder Zwitsers pand kopen dat te koop wordt aangeboden? Het antwoord kan afhangen van de koper, de verblijfsstatus, het vastgoed en het beoogde gebruik, net zoals landbouwgrond weer een extra laag vragen met zich meebrengt.
Dat leidt naar mijn Farm by 50-zoektocht in Zwitserland: een ander land, andere regels, dezelfde noodzaak om te bevestigen wat ik kan kopen en wat ik er wettelijk mee mag doen.
De juridische regels in mijn Spain Property Buyer Toolkit gelden specifiek voor Spanje. Maar de werkwijzen achter de Buyer Checklist en Due-Diligence Tracker zijn bewust overal bruikbaar:
Vertrouw. Controleer. Leg vast.
Beslis dan of je het vastgoed nog steeds wilt.
Dit artikel legt mijn persoonlijke zoektocht naar vastgoed vast en de vragen die ik stel. Het is geen juridisch, fiscaal, ruimtelijk of beleggingsadvies. De classificatie van vastgoed en de fiscale behandeling verschillen. Daarom moet een afzonderlijke transactie worden gecontroleerd met de juiste Italiaanse notaris, belastingadviseur en technische deskundigen voordat er geld wordt vastgelegd.