När jag först började prata på allvar om att köpa fastighet på Sardinien sa min italienska granne — som kommer från Sardinien — inte att jag skulle låta bli att köpa där.
Tvärtom.
Men det fanns två saker som jag varnades för att vara särskilt uppmärksam på:
Handlingarna.
Och skatterna.
Då lät det som ganska vanliga råd inför ett fastighetsköp.
Självklart kontrollerar man handlingarna.
Självklart räknar man på skatterna.
Men ju fler fastigheter på landsbygden jag tittar på, desto mer förstår jag varför den varningen var viktig.
Läs del 1: Varför Sardinien är en plats där jag fortfarande vill investera.
Läs del 2: Gården på Sardinien som kom med en varning om 2,000 m².
En gård är inte bara ett hus med mer mark
När jag bläddrar bland fastighetsannonser är det väldigt lätt att se:
Ett hus.
Några uthus.
Ett vackert markområde.
Kanske en gammal ruin.
Kanske en plats för en pool.
Kanske något som jag föreställer mig att förvandla till något helt annat.
Men juridiskt kanske allt detta inte är vad jag tror att det är.
Hur är marken klassificerad?
Är alla byggnader faktiskt registrerade?
Stämmer ritningarna med det som faktiskt finns?
Var en tillbyggnad godkänd?
Får en ruin verkligen byggas upp igen?
Är tillfarten juridiskt dokumenterad?
Vilka rättigheter följer med vatten, brunnar eller bevattning?
Och kanske viktigast av allt:
Får jag lagligen använda fastigheten till det jag föreställer mig?
De frågorna är mycket viktigare för mig än om jag gillar köket.
Handlingarna måste stämma med fastigheten
En sak jag inte skulle vilja upptäcka efter köpet är att fastigheten jag gick runt i inte riktigt är samma fastighet som finns på papperet.
Den italienska skattemyndighetens guide till bostadsköp uppmanar köpare att skaffa så mycket information som möjligt, kontrollera att säljaren är den rättmätiga ägaren och kontrollera uppgifter i kadastern och fastighetsregistret. Den förklarar också att notariehandlingen måste identifiera de registrerade ritningarna och behandla frågan om det faktiska skicket stämmer med uppgifterna i kadastern.
För mig är det däremot startpunkten snarare än mållinjen.
Om jag tittar på en fastighet på landsbygden vill jag förstå varje byggnad och rättighet som ingår:
- huset
- förrådsbyggnaden
- ruinen
- eventuella tillbyggnader eller poolen
- tillfartsvägen
- vattenlösningarna
- marken och dess klassificering
För ”det har funnits där i åratal” är inte samma sak som ”det finns där lagligt”.
Och ”förmodligen” är inget tillstånd.
Sedan har vi skatterna
Det annonserade priset är aldrig den siffra jag egentligen bryr mig om.
Jag är intresserad av:
Vad kommer den här fastigheten faktiskt att kosta mig att köpa och äga?
Den italienska skattemyndigheten förklarar att skatterna vid köp beror på bland annat vem som säljer och om affären uppfyller villkoren för vissa skattelättnader. För ett vanligt bostadsköp från en privat säljare utan förmånen prima casa beskriver guiden en registreringsskatt på 9%, med ett minimibelopp, plus fasta intecknings- och kadasterskatter på €50 vardera.
Men jag tittar på gårdar och fastigheter på landsbygden.
Så jag skulle inte kopiera ett bostadsexempel från internet och klistra in 9% i mitt kalkylblad.
Jag skulle vilja få beskattningen av den faktiska affären bekräftad.
Vad räknas som bostad?
Vad räknas som jordbruk?
Överlåts allt under samma klassificering?
Vilken skattelättnad gäller, om någon?
Vilka kostnader för experter och själva affären ska jag räkna med?
Vad kommer jag att betala när jag väl äger den?
De siffrorna hör hemma i min kalkyl innan jag bestämmer om något är billigt.
”Billigt” är en av mina favoritfällor på fastighetsmarknaden
En fastighet på landsbygden för €40,000 eller €50,000 kan verka extremt billig jämfört med fastigheter där jag bor.
Men utgångspriset säger mig nästan ingenting på egen hand.
Anta att jag upptäcker att det behövs stora elarbeten.
Eller ett nytt enskilt avloppssystem.
Eller vatteninfrastruktur.
Eller arbeten på tillfarten.
Eller att den juridiska statusen måste ordnas.
Eller reparationer av byggnadskonstruktionen.
Eller att en byggnad inte kan användas på det sätt jag hade tänkt mig.
Plötsligt är min billiga gård inte särskilt billig.
Det är därför jag vill ha den totala kostnaden, inte bara köpeskillingen:
Köpeskilling + skatter + juridiska kostnader/notariekostnader + tekniska kontroller inför köpet + renovering + anslutningar/infrastruktur + möbler/utrustning + reserv för oförutsedda utgifter.
Det är den fastigheten jag faktiskt köper, ekonomiskt sett.
Och sedan kommer min favoritfråga
Vad kan jag faktiskt göra med den?
Jag tittar inte nödvändigtvis på fastigheter på landsbygden bara för att bo lugnt i ett gårdshus.
Jag tittar på potentialen.
Skulle en del av den så småningom kunna ge inkomster?
Skulle det kunna finnas boende för gäster?
Skulle jag kunna skapa något småskaligt med ekofokus?
Skulle jag kunna renovera befintliga byggnader?
Skulle jag få bygga till något?
Vilka begränsningar följer med jordbruksmark eller skyddad mark?
Svaret kan vara ja. Det kan vara nej.
Men jag vill veta det innan jag räknar in drömmen i fastighetens värde.
Det är en enorm skillnad mellan:
”Du kan köpa den här marken.”
och:
”Du får lagligen göra det du föreställer dig på den här marken.”
Min grannes varning känns mer begriplig nu
Varningen var inte att Sardinien är en dålig plats att köpa på.
Jag ser det inte alls så.
Sardinien är fortfarande en av de platser där jag verkligen hoppas att jag till slut hittar rätt fastighet.
Varningen handlade egentligen om något annat:
Bli inte kär i fastigheten innan du förstår affären.
Jag kan älska utsikten senare.
Först vill jag veta:
- Vem äger den?
- Vad exakt är registrerat?
- Vad köper jag juridiskt sett?
- Vad får jag göra med den?
- Vad kommer den egentligen att kosta mig?
- Ändrar min ställning som utländsk köpare något?
- Vad händer om jag så småningom vill sälja?
De frågorna är inte särskilt romantiska.
Men det är inte heller att upptäcka svaret efter att pengarna har överförts.
Den här serien fick mig också att ställa samma fråga närmare hemma: kan en utländsk köpare helt enkelt köpa vilken schweizisk fastighet som helst som annonseras till försäljning? Svaret kan bero på köparen, uppehållsstatusen, fastigheten och den tänkta användningen — precis som jordbruksmark tillför ett separat lager av frågor.
Det leder vidare till mitt Farm by 50-sökande i Schweiz: ett annat land, andra regler, samma behov av att bekräfta vad jag kan köpa och vad jag lagligen får göra med det.
De juridiska reglerna i min Spain Property Buyer Toolkit gäller specifikt Spanien. Men arbetssätten bakom Buyer Checklist och Due-Diligence Tracker är avsiktligt användbara överallt:
Lita på. Kontrollera. Dokumentera.
Bestäm sedan om du fortfarande vill ha fastigheten.
Den här artikeln dokumenterar mitt personliga fastighetssökande och de frågor jag ställer. Den är inte juridisk rådgivning, skatterådgivning, planeringsrådgivning eller investeringsrådgivning. Fastighetsklassificering och beskattning varierar, så en enskild affär bör kontrolleras med lämplig italiensk notarie, skatterådgivare och tekniska experter innan man binder upp pengar.