Había encontrado una granja en Cerdeña que me interesaba.
Terreno, espacio, potencial: exactamente el tipo de propiedad que mantiene a Cerdeña en mi lista.
Entonces el vendedor vio mi número de teléfono suizo e hizo una suposición sobre mí.
Me dijo que los ciudadanos suizos no podían comprar propiedades en Cerdeña de más de 2,000 metros cuadrados.
Yo no le había dicho mi nacionalidad.
Había visto el número y sacado una conclusión.
Pero el mensaje me llamó la atención porque, acertara o no con su suposición sobre mí, merecía la pena comprobar la cuestión legal que había detrás.
Lee la Parte 1: Por qué Cerdeña sigue siendo un lugar donde quiero invertir.
Mi primera reacción no fue retirarme
Esta es una de las cosas más importantes que he aprendido buscando propiedades en el extranjero.
Cuando alguien me dice:
«Eso no lo puedes hacer».
o:
«Eso está permitido, sin ninguna duda».
No me creo automáticamente ninguna de las dos cosas.
Lo compruebo.
Puede que el vendedor crea sinceramente lo que me dice. Puede que haya tratado con otro comprador en circunstancias distintas. La norma quizá solo se aplique a determinadas personas, propiedades o usos. Puede haber cambiado, o puede haberse repetido tantas veces que todo el mundo dé por hecho que es correcta.
Así que, antes de decidir que la granja ya no era una opción, empecé a investigar la norma en sí.
Así descubrí la reciprocità
Italia tiene un concepto jurídico llamado condizione di reciprocità: la condición de reciprocidad.
En pocas palabras, ciertos derechos civiles que puede ejercer un extranjero en Italia pueden depender de la relación jurídica entre Italia y el país de esa persona.
Pero no es tan sencillo como:
UE = sí. Fuera de la UE = no.
El Ministerio de Asuntos Exteriores italiano explica que algunos compradores están exentos de la comprobación de reciprocidad, incluidos los ciudadanos de la UE y del EEE y determinados ciudadanos de países no pertenecientes a la UE que residen legalmente en Italia con permisos de residencia que cumplen los requisitos. Los acuerdos internacionales también pueden influir.
El Ministerio ofrece una lista de reciprocidad por países como punto de partida, pero también advierte que la información es una orientación general y no tiene valor jurídico por sí misma.
Precisamente por eso querría que un notario italiano me diera la respuesta para la operación concreta.
La pregunta no es solo «¿Pueden los extranjeros comprar en Italia?»
Esa pregunta es demasiado amplia.
La pregunta útil es:
¿Puede este comprador concreto, con esta nacionalidad y situación de residencia, comprar esta granja concreta, con esta superficie y clasificación del terreno, para el uso previsto?
La nacionalidad puede importar.
La situación de residencia puede importar.
El tipo de propiedad puede importar.
El suelo agrícola puede traer otro conjunto de normas.
El uso previsto también puede importar.
Así que no quiero una respuesta genérica de internet antes de poner dinero.
Quiero la respuesta para la operación concreta.
¿Y qué pasa con esa norma de los 2,000 m²?
No he encontrado una fuente oficial italiana que diga, sin más:
«Los ciudadanos suizos no pueden poseer más de 2,000 metros cuadrados de propiedad en Cerdeña».
Eso no significa automáticamente que el vendedor estuviera equivocado.
Significa que no he encontrado pruebas suficientes para tratar su afirmación como un hecho.
Quizá haya una restricción relevante para un comprador o una operación concretos. Quizá se refería a una norma más específica. Quizá dependa de la situación de residencia, la clasificación del terreno o el uso previsto. Quizá la información esté desactualizada.
Hasta que un notario italiano compruebe la operación exacta, esa afirmación pertenece a mi categoría favorita:
Hay que comprobarlo.
No «verdadero».
No «falso».
Hay que comprobarlo.
Por esto me gustan las listas de comprobación
Una propiedad puede parecer totalmente sencilla hasta que una frase cambia el rumbo de toda la investigación.
La granja no se había vuelto menos bonita.
El terreno no se había movido.
El precio no había cambiado.
Pero un dato podía cambiar por completo si un comprador concreto podía siquiera adquirirla.
Por eso, antes de pagar una reserva o una señal, una de las preguntas debería ser:
¿Mi nacionalidad o mi situación de residencia imponen alguna restricción, requisito de autorización o condición especial a mi capacidad de comprar esta propiedad o este terreno concretos?
Italia puede dar una respuesta. España puede dar otra. Suiza, otra distinta.
La propiedad es solo la mitad de la ecuación.
Quién eres como comprador también puede importar.
Esa pregunta sobre la situación del comprador también forma parte del proceso de decisión en el que se basa mi Spain Property Buyer Toolkit. Las normas legales del Toolkit son para España, no para Italia, pero el hábito sirve en cualquier lugar: identificar la pregunta, obtener la respuesta del profesional adecuado y conservar las pruebas.
¿Sigo interesado en la granja?
Sí.
No voy a descartar una propiedad porque alguien haya mencionado una norma que no he verificado.
Pero tampoco voy a ignorarla, desde luego.
Si las cifras siguen teniendo sentido y la propiedad supera las demás comprobaciones, el siguiente paso es confirmar debidamente la cuestión de la titularidad.
¿Y si resulta que la operación no es posible para mí?
Entonces no la compro.
Eso no es un fracaso en la búsqueda de una propiedad.
Es que las comprobaciones previas están haciendo exactamente lo que deben hacer.
Él hizo una suposición sobre mí. Yo decidí no hacer una suposición sobre la ley.
Confía. Comprueba. Documenta.
Continúa con la Parte 3: Mi vecino de Cerdeña me dio una advertencia sobre comprar propiedades allí.
Esta es mi experiencia personal y mi investigación sobre la búsqueda de propiedades, no asesoramiento legal ni fiscal. El propio Ministerio describe la información por países como una orientación general. La nacionalidad, la situación de residencia, los acuerdos internacionales y la propiedad concreta pueden influir en la respuesta, por lo que un notario italiano y los profesionales correspondientes deben comprobar cualquier compra real.