Ich hatte auf Sardinien einen Bauernhof gefunden, der mich interessierte.
Land, Platz, Potenzial – genau die Art von Immobilie, die Sardinien auf meiner Liste hält.
Dann bemerkte der Verkäufer meine Schweizer Telefonnummer und zog daraus einen Schluss über mich.
Er sagte mir, dass Schweizer Bürger auf Sardinien keine Immobilien mit mehr als 2,000 Quadratmetern kaufen dürften.
Ich hatte ihm meine Staatsangehörigkeit nicht genannt.
Er hatte die Nummer gesehen und daraus seine Schlüsse gezogen.
Trotzdem ließ mich die Nachricht aufhorchen. Denn ob seine Annahme über mich richtig oder falsch war: Die rechtliche Frage dahinter war es wert, geprüft zu werden.
Teil 1 lesen: Warum Sardinien ein Ort ist, an dem ich immer noch investieren möchte.
Meine erste Reaktion war nicht, abzuspringen
Das ist eine der wichtigsten Lektionen, die ich bei der Immobiliensuche im Ausland gelernt habe.
Wenn mir jemand sagt:
„Das darfst du nicht.“
oder:
„Das ist auf jeden Fall erlaubt.“
glaube ich nicht automatisch das eine oder das andere.
Ich prüfe es.
Vielleicht glaubt der Verkäufer wirklich, was er mir erzählt. Vielleicht hatte er mit einem anderen Käufer zu tun, dessen Situation anders war. Vielleicht gilt die Regel nur für bestimmte Personen, Immobilien oder Nutzungen. Vielleicht hat sie sich geändert – oder sie wurde so oft wiederholt, dass alle sie für richtig halten.
Bevor ich also entschied, dass der Bauernhof nicht mehr infrage kam, begann ich, die Regel selbst zu überprüfen.
Dabei stieß ich auf reciprocità
In Italien gibt es einen rechtlichen Begriff namens condizione di reciprocità – die Voraussetzung der Gegenseitigkeit.
Ganz einfach gesagt können bestimmte zivilrechtliche Rechte, die einem ausländischen Staatsangehörigen in Italien zustehen, vom rechtlichen Verhältnis zwischen Italien und dessen Herkunftsland abhängen.
Aber so einfach ist es nicht:
EU = ja. Nicht-EU = nein.
Das italienische Außenministerium erklärt, dass manche Käufer von einer Prüfung der Gegenseitigkeit ausgenommen sind. Dazu gehören Bürger der EU und des EWR sowie bestimmte Nicht-EU-Bürger, die rechtmäßig in Italien leben und eine entsprechende Aufenthaltserlaubnis haben. Auch internationale Abkommen können die Situation beeinflussen.
Das Ministerium stellt eine Länderliste zur Gegenseitigkeit als Ausgangspunkt bereit – weist aber auch darauf hin, dass diese Informationen eine allgemeine Orientierung bieten und selbst keinen rechtlichen Wert haben.
Genau deshalb würde ich die Antwort für den tatsächlichen Kauf von einem italienischen Notar haben wollen.
Die Frage ist nicht einfach: „Können Ausländer in Italien kaufen?“
Diese Frage ist zu allgemein.
Die nützliche Frage lautet:
Kann dieser konkrete Käufer mit dieser Staatsangehörigkeit und diesem Aufenthaltsstatus diesen bestimmten Bauernhof mit dieser Größe und Einstufung des Landes für die geplante Nutzung kaufen?
Die Staatsangehörigkeit kann eine Rolle spielen.
Der Aufenthaltsstatus kann eine Rolle spielen.
Die Art der Immobilie kann eine Rolle spielen.
Bei landwirtschaftlichen Flächen können weitere Regeln hinzukommen.
Auch die geplante Nutzung kann eine Rolle spielen.
Deshalb möchte ich keine allgemeine Antwort aus dem Internet, bevor ich Geld auf den Tisch lege.
Ich möchte die Antwort für den konkreten Kauf.
Und was ist mit dieser 2,000-m²-Regel?
Ich habe keine offizielle italienische Quelle gefunden, die einfach sagt:
„Schweizer Bürger dürfen auf Sardinien höchstens 2,000 Quadratmeter Immobilien besitzen.“
Das bedeutet nicht automatisch, dass der Verkäufer falschlag.
Es bedeutet, dass ich nicht genug Belege gefunden habe, um seine Aussage als Tatsache zu behandeln.
Vielleicht gibt es eine Beschränkung, die für einen bestimmten Käufer oder Kauf relevant ist. Vielleicht meinte er eine enger gefasste Regel. Vielleicht hängt es vom Aufenthaltsstatus, der Einstufung des Landes oder der geplanten Nutzung ab. Vielleicht sind die Informationen veraltet.
Bis ein italienischer Notar den konkreten Kauf geprüft hat, gehört die Behauptung in meine Lieblingskategorie:
Muss geprüft werden.
Nicht „wahr“.
Nicht „falsch“.
Muss geprüft werden.
Deshalb mag ich Checklisten
Eine Immobilie kann völlig unkompliziert wirken, bis ein einziger Satz der ganzen Prüfung eine neue Richtung gibt.
Der Bauernhof war nicht weniger schön geworden.
Das Land war nicht umgezogen.
Der Preis hatte sich nicht verändert.
Aber eine Information veränderte möglicherweise, ob ein bestimmter Käufer die Immobilie überhaupt kaufen konnte.
Bevor man eine Reservierungsgebühr oder Anzahlung leistet, sollte deshalb eine der Fragen lauten:
Bringen meine Staatsangehörigkeit oder mein Aufenthaltsstatus Beschränkungen, Genehmigungspflichten oder besondere Bedingungen für den Kauf dieser konkreten Immobilie oder dieses Grundstücks mit sich?
Italien kann eine Antwort geben. Spanien eine andere. Und die Schweiz wiederum eine andere.
Die Immobilie ist nur die Hälfte der Gleichung.
Auch wer man als Käufer ist, kann eine Rolle spielen.
Diese Frage zum Käuferstatus steckt auch im Entscheidungsprozess hinter meinem Spain Property Buyer Toolkit. Die rechtlichen Regeln im Toolkit gelten für Spanien – nicht für Italien. Aber die Arbeitsweise lässt sich gut mitnehmen: die Frage erkennen, die Antwort vom richtigen Fachmann einholen und die Belege aufbewahren.
Interessiert mich der Bauernhof noch?
Ja.
Ich gebe eine Immobilie nicht auf, nur weil jemand eine Regel erwähnt, die ich noch nicht überprüft habe.
Aber ich ignoriere sie ganz bestimmt auch nicht.
Wenn die Zahlen weiterhin stimmen und die Immobilie die anderen Prüfungen besteht, lasse ich als Nächstes die Frage des Erwerbsrechts ordentlich klären.
Und wenn sich herausstellt, dass dieser Kauf für mich nicht möglich ist?
Dann kaufe ich nicht.
Das ist keine gescheiterte Immobiliensuche.
Das ist eine sorgfältige Prüfung, die genau das tut, was sie soll.
Er hat eine Annahme über mich getroffen. Ich habe mich entschieden, keine Annahme über das Gesetz zu treffen.
Vertrauen. Prüfen. Dokumentieren.
Weiter zu Teil 3: Mein sardischer Nachbar gab mir eine Warnung zum Immobilienkauf dort mit.
Das sind meine persönlichen Erfahrungen und Recherchen bei der Immobiliensuche, keine Rechts- oder Steuerberatung. Das Ministerium selbst bezeichnet seine Länderinformationen als allgemeine Orientierung. Staatsangehörigkeit, Aufenthaltsstatus, internationale Abkommen und die konkrete Immobilie können die Antwort beeinflussen. Ein tatsächlicher Kauf sollte deshalb von einem italienischen Notar und den zuständigen Fachleuten geprüft werden.