La Géorgie faisait partie de ces pays qui avaient attiré mon attention pour l’immobilier.
Les prix semblaient intéressants. Il y avait du tourisme. Tbilissi avait de l’énergie, Batoumi attirait des acheteurs internationaux, et Goudaouri semblait particulièrement intéressante en raison du marché du ski.
Alors je ne me suis pas contentée de regarder les annonces depuis chez moi.
Nous sommes allés en Géorgie.
Et, comme souvent avec l’immobilier, ce qui semblait intéressant sur un écran a pris une tout autre dimension une fois sur place.
Je voulais vraiment voir Goudaouri
Goudaouri était probablement l’endroit qui m’intriguait le plus.
Une station de ski touristique avec des biens apparemment relativement abordables par rapport à de nombreuses destinations de ski européennes établies : cela méritait de creuser.
Le problème ?
Nous avons essayé d’y aller deux fois.
Et deux fois, nous n’y sommes pas arrivés.
Première tentative : des manifestations à Tbilissi
Lors de notre première tentative, l’hôtel nous a avertis de manifestations prévues à Tbilissi. Le personnel nous a dit que des routes étaient fermées parce qu’environ un demi-million de personnes étaient attendues.
Nous avons décidé de partir avant la manifestation et sommes allés en voiture en Arménie pour quelques jours afin d’éviter les perturbations prévues.
À notre retour, le personnel de l’hôtel nous a dit que la participation avait apparemment été bien plus faible — même pas 5,000 personnes. Mais l’avertissement et les fermetures de routes avaient déjà changé nos plans.
Quand on voyage, il y a des imprévus. Nous avons changé nos plans en nous disant que nous réessaierions une autre fois.
C’est ce que nous avons fait.
Deuxième tentative : le col de Jvari était inaccessible
Lors de notre deuxième tentative, nous avons passé deux jours à essayer de rejoindre Goudaouri.
Là encore, impossible d’y arriver. Le col de Jvari, sur la route militaire géorgienne, était inaccessible en raison d’une tempête hivernale et de fortes chutes de neige.
En attendant que la route se dégage, nous avons parcouru d’autres villes et cherché d’éventuels itinéraires alternatifs. Une option aurait impliqué de traverser un autre pays, sans certitude de pouvoir revenir par la route militaire géorgienne. Le personnel de l’hôtel nous tenait informés, mais nous avons finalement dû accepter que nous n’atteindrions pas Goudaouri lors de ce voyage non plus.
À un moment, j’ai dû arrêter de réfléchir comme une touriste et commencer à réfléchir comme une propriétaire.
Si j’ai déjà autant de mal à atteindre un endroit pendant mes recherches pour un investissement potentiel, que se passe-t-il quand j’y possède réellement quelque chose ?
Que se passe-t-il quand les voyageurs doivent s’y rendre ?
Que se passe-t-il quand quelque chose casse ?
Que se passe-t-il quand une personne chargée du ménage, un artisan ou un gestionnaire doit y accéder ?
Que se passe-t-il si je dois gérer un problème à distance ?
Les destinations de montagne peuvent partout connaître des problèmes de météo et d’accès. Mais notre expérience a fait de l’accessibilité un élément de la décision d’investissement, plutôt qu’un risque théorique.
L’immobilier ne se résume pas au prix d’achat
Un des pièges les plus faciles de l’immobilier à l’étranger, c’est de devenir obsédée par le prix.
Un bien à €50,000 peut sembler beaucoup plus attrayant qu’un bien à €150,000.
Mais le bien le moins cher n’est pas forcément le meilleur investissement.
Il faut aussi penser à :
- l’accessibilité
- les infrastructures
- la saisonnalité
- la gestion du bien
- l’entretien
- la demande locative
- la demande à la revente
- les risques politiques et réglementaires
- la facilité avec laquelle on peut réellement gérer le bien depuis un autre pays
Notre tentative de rejoindre Goudaouri a rendu la question de l’accessibilité très concrète.
Ce n’était plus une ligne enfouie dans un tableur d’investissement.
Nous l’avions vécu nous-mêmes.
Et puis il y avait Batoumi
Batoumi, c’était différent.
J’ai immédiatement compris pourquoi les investisseurs immobiliers s’y intéressaient. On construisait partout et le marché des appartements et du tourisme était très visible.
Mais c’était aussi mon problème. Pour moi, Batoumi semblait déjà développée.
Je ne cherchais pas simplement un endroit où acheter un appartement. Je voulais une occasion où je sentais qu’il restait de la place pour apporter de la valeur, trouver quelque chose de négligé ou repérer du potentiel avant tout le monde.
À Batoumi, je n’ai pas eu ce sentiment.
Et puis il y avait la plage.
Une plage peut être faite de galets et rester belle. Celle-ci n’était tout simplement pas belle à mes yeux. J’ai eu la chance de voir beaucoup de plages extraordinaires, et celle de Batoumi ne correspondait pas à ce que j’attendais ou recherchais dans une destination côtière.
Batoumi peut parfaitement convenir à quelqu’un d’autre. Ce n’était ni l’occasion ni l’endroit que je cherchais.
Et Tbilissi ?
Tbilissi était fascinante à découvrir, mais ce n’était pas un endroit où je voulais posséder un bien.
Pour moi, c’est une raison suffisante.
Toutes les décisions n’ont pas besoin de devenir un jugement sur une ville ou un pays entier. Parfois, un endroit n’est simplement pas pour vous.
Tbilissi n’était pas pour moi. Batoumi, certainement pas. Goudaouri est restée la partie sans réponse : malgré deux tentatives, je n’ai jamais réussi à l’atteindre et à l’évaluer correctement.
Il y avait d’autres points que j’aurais dû vérifier
Même si j’avais trouvé un bien dont j’étais absolument amoureuse, je ne l’aurais pas acheté immédiatement.
Avant d’acheter dans un pays que je connais mal, je voudrais comprendre des points comme :
Les règles de propriété pour les étrangers
Puis-je être pleinement propriétaire, et existe-t-il des restrictions selon le type de terrain ou de bien ?
Le titre de propriété et les vérifications préalables
Quelle est la fiabilité du registre de propriété ? Que faut-il vérifier indépendamment avant de verser de l’argent ?
Les risques liés au neuf et au promoteur
Si j’achète sur plan ou auprès d’un promoteur, de quelle protection est-ce que je bénéficie réellement si les travaux sont retardés ou ne se déroulent pas comme prévu ?
La réalité locative
Pas les revenus locatifs prévus dans une brochure commerciale — combien rapportent réellement les biens comparables après les périodes sans locataire, les frais de gestion et les dépenses ?
La facilité de revente
Acheter bon marché ne signifie pas grand-chose si j’ai ensuite du mal à revendre.
Les devises et les transferts d’argent
Que devient mon rendement réel si les taux de change varient fortement ?
La fiscalité
Que devrais-je payer sur place et dans mon pays de résidence fiscale ?
La gestion à distance
Qui s’occupe du bien quand je suis à des centaines ou des milliers de kilomètres ?
Ce ne sont pas des raisons de ne pas acheter en Géorgie. Ce sont des questions auxquelles je voudrais des réponses avant d’acheter dans n’importe quel pays que je connais mal.
Parfois, ne pas acheter est la décision d’investissement
Nous sommes rentrés sans bien immobilier géorgien.
Et cela me convient parfaitement.
Une recherche immobilière n’a pas toujours besoin de se terminer par un achat. Parfois, le résultat le plus précieux d’un voyage de visites est de décider de ne pas acheter.
D’après ce que j’ai pu voir et évaluer, la Géorgie n’était pas pour moi. Goudaouri reste la partie sans réponse du voyage — pas une occasion immobilière que je peux juger sans jamais avoir réussi à m’y rendre.
Il y aura toujours un autre bien.
Garder son argent jusqu’à comprendre ce qu’on achète est aussi une stratégie immobilière.
Le pays change, mais pas la méthode : vérifier l’accès, la propriété, la gestion, le coût total et la sortie éventuelle avant de s’engager. Le Spain Property Buyer Toolkit a été conçu pour acheter en Espagne, tandis que ses questions de visite, ses listes de vérification et son processus de décision peuvent aussi aider à organiser les points à vérifier ailleurs.
Il s’agit de mon expérience personnelle et du raisonnement derrière ma propre décision immobilière. Ce ne sont pas des conseils juridiques, financiers ou en investissement. Les conditions et les règles peuvent changer ; toute personne envisageant d’acheter en Géorgie doit donc vérifier indépendamment l’accès, la propriété, les taxes, les restrictions d’urbanisme et les exigences locales applicables avant de s’engager.
— Gene | Clueless Gene