La Georgia era uno di quei paesi che avevano attirato la mia attenzione per gli immobili.
I prezzi sembravano interessanti. C’era turismo. Tbilisi aveva energia, Batumi attirava acquirenti internazionali e Gudauri sembrava particolarmente interessante per il mercato sciistico.
Così non mi sono limitata a restare a casa a guardare gli annunci.
Siamo andati in Georgia.
E, come spesso succede con gli immobili, quello che sembrava interessante su uno schermo ci è sembrato molto diverso una volta sul posto.
Volevo davvero vedere Gudauri
Gudauri era probabilmente la parte che mi incuriosiva di più.
Una località sciistica con turismo e immobili apparentemente relativamente abbordabili rispetto a molte destinazioni sciistiche europee affermate sembrava meritare un approfondimento.
Il problema?
Abbiamo provato ad arrivarci due volte.
E per due volte non ce l’abbiamo fatta.
Il primo tentativo: proteste a Tbilisi
Al primo tentativo, l’hotel ci ha avvertiti di proteste previste a Tbilisi. Il personale ci ha detto che alcune strade venivano chiuse perché si prevedeva la partecipazione di circa mezzo milione di persone.
Abbiamo deciso di partire prima della protesta e siamo andati in auto in Armenia per qualche giorno, per evitare i disagi previsti.
Al ritorno, il personale dell’hotel ci ha detto che a quanto pare i partecipanti erano stati molti meno: nemmeno 5,000 persone. Ma l’avvertimento e le chiusure stradali avevano già cambiato i nostri programmi.
Quando viaggi, queste cose succedono. Abbiamo cambiato i programmi e pensato di riprovare un’altra volta.
E così abbiamo fatto.
Il secondo tentativo: il passo di Jvari era inaccessibile
Al secondo tentativo abbiamo passato due giorni cercando di raggiungere Gudauri.
Di nuovo, non siamo riusciti ad arrivarci. Il passo di Jvari, sulla Strada militare georgiana, era inaccessibile a causa di una tempesta invernale e di forti nevicate.
Mentre aspettavamo che la strada tornasse percorribile, abbiamo girato altre città in auto ed esplorato possibili percorsi alternativi. Un’opzione avrebbe significato attraversare un altro paese, e comunque non potevamo essere certi di poter tornare lungo la Strada militare georgiana. Il personale dell’hotel ci teneva aggiornati, ma alla fine abbiamo dovuto accettare che neanche in quel viaggio avremmo raggiunto Gudauri.
A un certo punto ho dovuto smettere di pensare da turista e iniziare a pensare da proprietaria.
Se faccio così tanta fatica anche solo ad arrivare in un posto mentre studio un possibile investimento, che cosa succede quando ci possiedo davvero qualcosa?
Che cosa succede quando devono arrivarci gli ospiti?
Che cosa succede quando si rompe qualcosa?
Che cosa succede quando devono accedere una persona delle pulizie, un artigiano o un gestore immobiliare?
Che cosa succede se devo affrontare un problema a distanza?
Le destinazioni di montagna possono avere problemi di meteo e accessibilità ovunque. Ma la nostra esperienza ha reso l’accessibilità parte della decisione d’investimento, anziché un rischio teorico.
Un immobile è più del suo prezzo d’acquisto
Una delle trappole più facili negli immobili all’estero è fissarsi sul prezzo.
Un immobile da €50,000 può sembrare molto più allettante di uno da €150,000.
Ma quello più economico non è necessariamente l’investimento migliore.
Bisogna pensare anche a:
- accessibilità
- infrastrutture
- stagionalità
- gestione immobiliare
- manutenzione
- domanda di affitti
- domanda in rivendita
- rischio politico e normativo
- quanto sia davvero facile gestire l’immobile da un altro paese
La nostra esperienza nel tentativo di raggiungere Gudauri ha reso molto concreta la questione dell’accessibilità.
Non era più qualcosa sepolto in un foglio di calcolo dell’investimento.
L’avevamo vissuto in prima persona.
Poi c’era Batumi
Batumi era diversa.
Ho capito subito perché interessasse agli investitori immobiliari. C’erano costruzioni ovunque e un mercato di appartamenti e turismo molto evidente.
Ma era anche il mio problema. Per me Batumi sembrava già sviluppata.
Non cercavo semplicemente un posto dove comprare un appartamento. Volevo vedere un’opportunità in cui sentissi che c’era ancora spazio per aggiungere valore, trovare qualcosa di trascurato o cogliere un potenziale prima degli altri.
A Batumi non ho avuto quella sensazione.
Poi c’era la spiaggia.
Una spiaggia può essere di ciottoli ed essere comunque bellissima. Questa, per me, semplicemente non lo era. Ho avuto la fortuna di vedere tante spiagge straordinarie, e quella di Batumi non era ciò che mi aspettavo o desideravo da una destinazione costiera.
Batumi potrebbe essere perfetta per qualcun altro. Non era l’opportunità, né il posto, che cercavo.
E Tbilisi?
Visitare Tbilisi è stato affascinante, ma non era un posto dove volevo possedere un immobile.
Per me è un motivo sufficiente.
Non ogni decisione deve diventare un giudizio su un’intera città o un intero paese. A volte un posto semplicemente non fa per te.
Tbilisi non faceva per me. Batumi decisamente no. Gudauri è rimasta la parte senza risposta perché, nonostante due tentativi, non sono mai riuscita a raggiungerla e valutarla adeguatamente.
C’erano altre cose che avrei dovuto verificare
Anche se avessi trovato un immobile che mi piaceva moltissimo, non l’avrei comunque comprato subito.
Prima di comprare in un paese che non conosco, vorrei capire aspetti come:
Regole sulla proprietà per gli stranieri
Posso essere pienamente proprietaria dell’immobile, e ci sono restrizioni a seconda del tipo di terreno o proprietà?
Titolo di proprietà e verifiche preliminari
Quanto è affidabile il registro della proprietà? Che cosa va verificato autonomamente prima che il denaro cambi mano?
Rischio di nuova costruzione e del costruttore
Se compro su progetto o da un costruttore, quali tutele ho davvero se la costruzione ritarda o non procede come previsto?
Realtà degli affitti
Non il reddito locativo previsto in una brochure: quanto rendono davvero gli immobili comparabili dopo periodi di sfitto, commissioni di gestione e spese?
Liquidità in rivendita
Comprare a poco significa ben poco se poi faccio fatica a vendere.
Valuta e trasferimento di denaro
Che cosa succede al mio rendimento effettivo se i cambi si muovono molto?
Tasse
Che cosa dovrei pagare sul posto e nel mio paese di residenza fiscale?
Gestione a distanza
Chi si occupa dell’immobile quando sono a centinaia o migliaia di chilometri?
Questi non sono motivi per non comprare in Georgia. Sono domande a cui vorrei risposte prima di comprare in qualsiasi posto che non conosco.
A volte non comprare è la decisione d’investimento
Siamo tornati a casa senza immobili georgiani.
E ne sono perfettamente contenta.
La ricerca immobiliare non deve sempre finire con un acquisto. A volte il risultato più prezioso di un viaggio per visitare immobili è decidere di non comprare.
In base a ciò che sono riuscita a vedere e valutare, la Georgia non faceva per me. Gudauri resta la parte del viaggio senza risposta, non un’opportunità immobiliare che posso giudicare senza esserci mai arrivata.
Ci sarà sempre un altro immobile.
Tenere i propri soldi finché non si capisce cosa si sta comprando è anche questa una strategia immobiliare.
Il paese cambia, ma il metodo no: verifica accesso, proprietà, gestione, costi complessivi e futura uscita dall’investimento prima di impegnarti. Lo Spain Property Buyer Toolkit è nato per comprare in Spagna, mentre le sue domande per le visite, le checklist e il percorso decisionale possono aiutarti a organizzare anche ciò che va verificato altrove.
Questa è la mia esperienza personale e il ragionamento alla base della mia decisione immobiliare. Non è una consulenza legale, finanziaria o d’investimento. Condizioni e regole possono cambiare, quindi chi valuta un acquisto in Georgia dovrebbe verificare autonomamente accesso, proprietà, tasse, vincoli urbanistici e requisiti locali applicabili prima di impegnarsi.
— Gene | Clueless Gene