Georgië was een van die landen die mijn aandacht trokken voor vastgoed.
De prijzen leken interessant. Er was toerisme. Tbilisi had energie, Batumi trok internationale kopers aan en Gudauri leek vooral interessant vanwege de skimarkt.
Dus ik bleef niet gewoon thuis naar vastgoedadvertenties kijken.
We gingen naar Georgië.
En, zoals vaak gebeurt met vastgoed, wat er op een scherm interessant uitzag, voelde heel anders toen we er werkelijk waren.
Ik wilde Gudauri echt zien
Gudauri was waarschijnlijk de plek waar ik het meest nieuwsgierig naar was.
Een skioord met toerisme en vastgoed dat relatief betaalbaar leek vergeleken met veel gevestigde Europese skibestemmingen, klonk het onderzoeken waard.
Het probleem?
We probeerden er twee keer te komen.
En twee keer lukte dat niet.
De eerste poging: protesten in Tbilisi
Bij onze eerste poging waarschuwde het hotel ons voor geplande protesten in Tbilisi. Het personeel vertelde dat wegen werden afgesloten omdat er ongeveer een half miljoen mensen werden verwacht.
We besloten vóór het protest te vertrekken en reden voor een paar dagen naar Armenië om de verwachte verstoring te vermijden.
Toen we terugkwamen, vertelde het hotelpersoneel dat de opkomst blijkbaar veel lager was geweest: nog geen 5,000 mensen. Maar de waarschuwing en wegafsluitingen hadden onze plannen al veranderd.
Er gebeuren dingen als je reist. We pasten onze plannen aan en dachten dat we het een andere keer opnieuw zouden proberen.
Dus dat deden we.
De tweede poging: de Jvari-pas was onbegaanbaar
Bij onze tweede poging probeerden we twee dagen lang Gudauri te bereiken.
Opnieuw lukte het niet. De Jvari-pas, op de Georgische Militaire Weg, was onbegaanbaar door een winterstorm en zware sneeuwval.
Terwijl we wachtten tot de weg weer vrij was, reden we naar andere steden en onderzochten we mogelijke alternatieve routes. Bij één optie zouden we door een ander land moeten rijden, en dan wisten we nog steeds niet zeker of we via de Georgische Militaire Weg terug zouden kunnen. Het hotelpersoneel hield ons op de hoogte, maar uiteindelijk moesten we accepteren dat we Gudauri ook tijdens die reis niet zouden bereiken.
Op een gegeven moment moest ik stoppen met denken als toerist en gaan denken als vastgoedeigenaar.
Als ik al zoveel moeite heb om een plek te bereiken terwijl ik een mogelijke investering onderzoek, wat gebeurt er dan als ik er daadwerkelijk iets bezit?
Wat gebeurt er als gasten erheen moeten?
Wat gebeurt er als er iets kapotgaat?
Wat gebeurt er als een schoonmaker, aannemer of vastgoedbeheerder toegang nodig heeft?
Wat gebeurt er als ik een probleem op afstand moet oplossen?
Bergbestemmingen kunnen overal problemen hebben met weer en bereikbaarheid. Maar onze ervaring maakte bereikbaarheid onderdeel van de investeringsbeslissing in plaats van een theoretisch risico.
Vastgoed is meer dan de aankoopprijs
Een van de gemakkelijkste valkuilen bij buitenlands vastgoed is geobsedeerd raken door de prijs.
Een pand van €50,000 kan veel aantrekkelijker lijken dan een pand van €150,000.
Maar het goedkoopste vastgoed is niet per se de betere investering.
Je moet ook nadenken over:
- bereikbaarheid
- infrastructuur
- seizoensgebondenheid
- vastgoedbeheer
- onderhoud
- huurvraag
- vraag bij doorverkoop
- politieke en regelgevingsrisico's
- hoe gemakkelijk je het vastgoed daadwerkelijk vanuit een ander land kunt beheren
Onze ervaring met het proberen te bereiken van Gudauri maakte de vraag over bereikbaarheid heel concreet.
Het was niet langer iets wat verstopt zat in een investeringsspreadsheet.
We hadden het zelf meegemaakt.
Dan was er nog Batumi
Batumi was anders.
Ik begreep meteen waarom vastgoedinvesteerders erin geïnteresseerd waren. Overal werd gebouwd en de markt voor appartementen en toerisme was heel duidelijk zichtbaar.
Maar dat was ook mijn probleem. Voor mij voelde Batumi al ontwikkeld.
Ik zocht niet zomaar een plek waar ik een appartement kon kopen. Ik wilde een kans zien waarbij ik het gevoel had dat er nog ruimte was om zelf waarde toe te voegen, iets over het hoofd geziene te vinden of mogelijkheden te zien voordat iedereen ze zag.
In Batumi kreeg ik dat gevoel niet.
Dan was er nog het strand.
Een strand kan kiezelachtig zijn en toch prachtig. Dit strand was voor mij gewoon niet mooi. Ik heb het geluk gehad veel uitzonderlijke stranden te zien, en het strand van Batumi was niet wat ik had verwacht of zocht in een kustbestemming.
Batumi kan voor iemand anders perfect zijn. Het was niet de kans, of de plek, die ik zocht.
En Tbilisi?
Tbilisi was fascinerend om te beleven, maar het was geen plek waar ik vastgoed wilde bezitten.
Dat is voor mij reden genoeg.
Niet iedere beslissing hoeft een oordeel over een hele stad of een heel land te worden. Soms past een plek gewoon niet bij je.
Tbilisi was niets voor mij. Batumi zeker niet. Gudauri bleef het onbeantwoorde deel, omdat het me ondanks twee pogingen nooit lukte er te komen en het goed te beoordelen.
Er waren andere dingen die ik had moeten controleren
Als ik een pand had gevonden waar ik helemaal weg van was, had ik het sowieso niet meteen gekocht.
Voordat ik koop in een land dat ik niet goed ken, wil ik dingen begrijpen zoals:
Regels voor buitenlands eigendom
Kan ik volledig eigenaar van het vastgoed worden en zijn er beperkingen afhankelijk van het soort grond of vastgoed?
Eigendomstitel en zorgvuldig vooronderzoek
Hoe betrouwbaar is de eigendomsregistratie? Wat moet er onafhankelijk worden gecontroleerd voordat er geld van eigenaar wisselt?
Risico's bij nieuwbouw en ontwikkelaars
Als ik op tekening of van een ontwikkelaar koop, welke bescherming heb ik dan werkelijk als de bouw vertraging oploopt of niet verloopt zoals verwacht?
De werkelijkheid van verhuur
Geen verwachte huurinkomsten uit een verkoopbrochure: wat leveren vergelijkbare panden daadwerkelijk op na leegstand, beheerkosten en andere uitgaven?
Verkoopbaarheid
Goedkoop kopen betekent weinig als ik later moeite heb om te verkopen.
Valuta en geld overmaken
Wat gebeurt er met mijn werkelijke rendement als wisselkoersen sterk veranderen?
Belastingen
Wat zou ik lokaal en in mijn fiscale woonland moeten betalen?
Beheer op afstand
Wie zorgt voor het vastgoed wanneer ik honderden of duizenden kilometers verderop ben?
Dit zijn geen redenen om niet in Georgië te kopen. Het zijn vragen waarop ik antwoord nodig heb voordat ik ergens koop waar ik niet vertrouwd mee ben.
Soms is niet kopen de investeringsbeslissing
We kwamen thuis zonder Georgisch vastgoed.
En daar ben ik helemaal tevreden mee.
Een zoektocht naar vastgoed hoeft niet altijd met een aankoop te eindigen. Soms is besluiten niet te kopen het waardevolste resultaat van een bezichtigingsreis.
Op basis van wat ik kon zien en beoordelen, was Georgië niets voor mij. Gudauri blijft het onbeantwoorde deel van de reis, geen vastgoedkans die ik kan beoordelen zonder er ooit te zijn aangekomen.
Er komt altijd weer een ander pand.
Je geld bewaren totdat je begrijpt wat je koopt, is ook een vastgoedstrategie.
Het land verandert, maar de werkwijze niet: controleer toegang, eigendom, beheer, totale kosten en de uiteindelijke verkoop voordat je je vastlegt. De Spain Property Buyer Toolkit is gemaakt voor kopen in Spanje, terwijl de bezichtigingsvragen, checklists en het beslisproces ook kunnen helpen om te ordenen wat je elders moet controleren.
Dit is mijn persoonlijke ervaring en de afweging achter mijn eigen vastgoedbeslissing. Het is geen juridisch, financieel of beleggingsadvies. Omstandigheden en regels kunnen veranderen, dus wie overweegt in Georgië te kopen, moet vóór het aangaan van verplichtingen onafhankelijk de toegang, eigendom, belastingen, ruimtelijke beperkingen en toepasselijke lokale vereisten controleren.
— Gene | Clueless Gene