Georgien var ett av de länder som fångade mitt intresse för fastigheter.
Priserna såg intressanta ut. Det fanns turism. Tbilisi hade energi, Batumi lockade internationella köpare och Gudauri verkade särskilt intressant på grund av skidmarknaden.
Så jag satt inte bara hemma och tittade på fastighetsannonser.
Vi reste till Georgien.
Och som så ofta med fastigheter kändes det som såg intressant ut på en skärm väldigt annorlunda när vi faktiskt var där.
Jag ville verkligen se Gudauri
Gudauri var nog den del jag var mest nyfiken på.
En skidort med turism och fastigheter som verkade relativt prisvärda jämfört med många etablerade europeiska skidorter lät värd att undersöka.
Problemet?
Vi försökte ta oss dit två gånger.
Och båda gångerna misslyckades vi.
Första försöket: protester i Tbilisi
Vid vårt första försök varnade hotellet oss för planerade protester i Tbilisi. Personalen sa att vägar stängdes eftersom ungefär en halv miljon människor väntades delta.
Vi bestämde oss för att åka före protesten och körde till Armenien några dagar för att undvika de väntade störningarna.
När vi kom tillbaka berättade hotellpersonalen att deltagandet tydligen hade varit mycket mindre — inte ens 5,000 personer. Men varningen och vägavstängningarna hade redan ändrat våra planer.
Saker händer när man reser. Vi ändrade våra planer och tänkte att vi skulle försöka igen en annan gång.
Så det gjorde vi.
Andra försöket: Jvaripasset gick inte att ta sig igenom
Vid vårt andra försök tillbringade vi två dagar med att försöka nå Gudauri.
Återigen kom vi inte fram. Jvaripasset på den georgiska militärvägen gick inte att ta sig igenom på grund av en vinterstorm och kraftigt snöfall.
Medan vi väntade på att vägen skulle bli framkomlig körde vi runt till andra städer och undersökte möjliga alternativa vägar. Ett alternativ skulle ha inneburit att köra genom ett annat land, och vi kunde fortfarande inte vara säkra på att vi skulle kunna återvända längs den georgiska militärvägen. Hotellpersonalen höll oss uppdaterade, men till slut fick vi acceptera att vi inte skulle nå Gudauri på den resan heller.
Vid något tillfälle var jag tvungen att sluta tänka som en turist och börja tänka som en fastighetsägare.
Om jag har så svårt att ens ta mig till en plats medan jag undersöker en möjlig investering, vad händer när jag faktiskt äger något där?
Vad händer när gäster behöver ta sig dit?
Vad händer när något går sönder?
Vad händer när en städare, hantverkare eller fastighetsförvaltare behöver komma fram?
Vad händer om jag måste hantera ett problem på distans?
Bergsdestinationer överallt kan ha problem med väder och framkomlighet. Men vår upplevelse gjorde tillgängligheten till en del av investeringsbeslutet snarare än en teoretisk risk.
Fastigheter handlar om mer än köpeskillingen
En av de lättaste fällorna med fastigheter utomlands är att bli besatt av priset.
En fastighet för €50,000 kan se mycket mer attraktiv ut än en för €150,000.
Men den billigaste fastigheten är inte nödvändigtvis den bättre investeringen.
Man måste också tänka på:
- tillgänglighet
- infrastruktur
- säsongsvariationer
- fastighetsförvaltning
- underhåll
- efterfrågan på uthyrning
- efterfrågan vid vidareförsäljning
- politiska risker och regelrisker
- hur lätt det faktiskt är att sköta fastigheten från ett annat land
Vår erfarenhet av att försöka nå Gudauri gjorde frågan om tillgänglighet väldigt konkret.
Det var inte längre något som låg undangömt i ett investeringskalkylblad.
Vi hade upplevt det själva.
Sedan var det Batumi
Batumi var annorlunda.
Jag förstod direkt varför fastighetsinvesterare var intresserade. Det byggdes överallt och lägenhets- och turistmarknaden var väldigt synlig.
Men det var också mitt problem. För mig kändes Batumi redan utbyggt.
Jag letade inte bara efter en plats där jag kunde köpa en lägenhet. Jag ville se en möjlighet där jag kände att det fortfarande fanns utrymme för mig att skapa mervärde, hitta något förbisett eller upptäcka potential före alla andra.
I Batumi fick jag inte den känslan.
Sedan var det stranden.
En strand kan vara stenig och ändå vacker. Den här var helt enkelt inte vacker för mig. Jag har haft turen att se många fantastiska stränder, och Batumis strand var inte vad jag hade väntat mig eller ville ha av en kustdestination.
Batumi kanske passar någon annan perfekt. Det var inte möjligheten — eller platsen — jag letade efter.
Och Tbilisi då?
Tbilisi var fascinerande att uppleva, men det var ingen plats där jag ville äga fastighet.
Det är ett tillräckligt skäl för mig.
Varje beslut behöver inte bli en dom över en hel stad eller ett helt land. Ibland passar en plats helt enkelt inte en.
Tbilisi var inte för mig. Batumi var det definitivt inte. Gudauri var den obesvarade delen eftersom jag trots två försök aldrig lyckades ta mig dit och bedöma det ordentligt.
Det fanns annat jag skulle ha behövt kontrollera
Även om jag hade hittat en fastighet som jag verkligen älskade skulle jag ändå inte ha köpt den direkt.
Innan jag köper i ett obekant land vill jag förstå sådant som:
Regler för utländskt ägande
Kan jag äga fastigheten fullt ut, och finns det begränsningar beroende på typen av mark eller fastighet?
Äganderätt och kontroller inför köpet
Hur tillförlitliga är ägaruppgifterna? Vad behöver kontrolleras oberoende innan pengar byter ägare?
Risker med nybyggen och byggbolag
Om jag köper på ritning eller från ett byggbolag, vilket skydd har jag faktiskt om bygget försenas eller inte blir som förväntat?
Uthyrningens verklighet
Inte beräknade hyresintäkter i en säljbroschyr — vad ger jämförbara fastigheter faktiskt efter vakanser, förvaltningsavgifter och utgifter?
Hur lätt den går att sälja
Att köpa billigt betyder väldigt lite om jag senare har svårt att sälja.
Valuta och överföring av pengar
Vad händer med min verkliga avkastning om växelkurserna förändras kraftigt?
Skatt
Vad skulle jag vara skyldig att betala lokalt och i det land där jag är skattemässigt bosatt?
Förvaltning på distans
Vem ser efter fastigheten när jag är hundratals eller tusentals kilometer bort?
Det här är inte skäl att låta bli att köpa i Georgien. Det är frågor jag behöver få besvarade innan jag köper på någon obekant plats.
Ibland är investeringsbeslutet att inte köpa
Vi kom hem utan någon georgisk fastighet.
Och det är jag helt nöjd med.
Fastighetsletande behöver inte alltid sluta med ett köp. Ibland är det mest värdefulla resultatet av en visningsresa att bestämma sig för att inte köpa.
Utifrån det jag kunde se och bedöma var Georgien inte för mig. Gudauri förblir resans obesvarade del — inte en fastighetsmöjlighet jag kan bedöma utan att någonsin ha tagit mig dit.
Det kommer alltid att finnas en annan fastighet.
Att behålla pengarna tills man förstår vad man köper är också en fastighetsstrategi.
Landet ändras, men arbetssättet gör det inte: kontrollera tillfart, äganderätt, förvaltning, totala kostnader och den framtida försäljningen innan du binder upp dig. Spain Property Buyer Toolkit skapades för köp i Spanien, medan dess frågor inför visningar, checklistor och beslutsprocess också kan hjälpa dig att organisera vad som behöver kontrolleras på andra platser.
Det här är min personliga erfarenhet och resonemanget bakom mitt eget fastighetsbeslut. Det är inte juridisk, finansiell eller investeringsrådgivning. Förhållanden och regler kan ändras, så den som överväger att köpa i Georgien bör självständigt kontrollera tillfart, äganderätt, skatter, planbestämmelser och tillämpliga lokala krav innan man binder upp sig.
— Gene | Clueless Gene