Georgien war eines der Länder, die bei meiner Immobiliensuche meine Aufmerksamkeit weckten.
Die Preise sahen interessant aus. Es gab Tourismus. Tiflis hatte Energie, Batumi zog internationale Käufer an, und Gudauri wirkte wegen des Skimarkts besonders interessant.
Also saß ich nicht nur zu Hause und schaute Immobilienanzeigen an.
Wir reisten nach Georgien.
Und wie so oft bei Immobilien fühlte sich das, was auf einem Bildschirm interessant ausgesehen hatte, ganz anders an, als wir tatsächlich dort waren.
Ich wollte Gudauri wirklich sehen
Gudauri war wahrscheinlich der Ort, auf den ich am neugierigsten war.
Ein Skiort mit Tourismus und Immobilien, die im Vergleich zu vielen etablierten europäischen Skizielen relativ erschwinglich wirkten, klang nach etwas, das man prüfen sollte.
Das Problem?
Wir versuchten zweimal, dorthin zu kommen.
Und zweimal schafften wir es nicht.
Der erste Versuch: Proteste in Tiflis
Bei unserem ersten Versuch warnte uns das Hotel vor geplanten Protesten in Tiflis. Die Mitarbeiter sagten uns, dass Straßen gesperrt würden, weil mit ungefähr einer halben Million Teilnehmern gerechnet wurde.
Wir beschlossen, vor dem Protest abzureisen, und fuhren für ein paar Tage nach Armenien, um den erwarteten Schwierigkeiten auszuweichen.
Als wir zurückkamen, erzählten uns die Hotelmitarbeiter, dass offenbar viel weniger Menschen gekommen waren – nicht einmal 5,000. Aber die Warnung und die Straßensperrungen hatten unsere Pläne bereits verändert.
Auf Reisen passiert so etwas. Wir änderten unsere Pläne und dachten, wir würden es ein anderes Mal versuchen.
Also taten wir das.
Der zweite Versuch: Der Jvari-Pass war nicht passierbar
Bei unserem zweiten Versuch verbrachten wir zwei Tage damit, Gudauri zu erreichen.
Wieder kamen wir nicht hin. Der Jvari-Pass an der Georgischen Heerstraße war wegen eines Wintersturms und starken Schneefalls nicht passierbar.
Während wir darauf warteten, dass die Straße frei wurde, fuhren wir durch andere Städte und suchten nach möglichen Ausweichrouten. Eine Möglichkeit hätte uns durch ein anderes Land geführt, und wir konnten trotzdem nicht sicher sein, dass wir über die Georgische Heerstraße zurückkommen würden. Die Hotelmitarbeiter hielten uns auf dem Laufenden. Aber irgendwann mussten wir akzeptieren, dass wir Gudauri auch auf dieser Reise nicht erreichen würden.
Irgendwann musste ich aufhören, wie ein Tourist zu denken, und anfangen, wie ein Immobilieneigentümer zu denken.
Wenn ich bei der Prüfung einer möglichen Investition schon solche Schwierigkeiten habe, überhaupt an den Ort zu kommen, was passiert dann, wenn ich dort tatsächlich etwas besitze?
Was passiert, wenn Gäste dorthin müssen?
Was passiert, wenn etwas kaputtgeht?
Was passiert, wenn eine Reinigungskraft, ein Handwerker oder ein Immobilienverwalter Zugang braucht?
Was passiert, wenn ich mich aus der Ferne um ein Problem kümmern muss?
Überall können Bergregionen Probleme mit Wetter und Erreichbarkeit haben. Aber unsere Erfahrung machte die Erreichbarkeit zu einem Teil der Investitionsentscheidung statt zu einem theoretischen Risiko.
Immobilien sind mehr als der Kaufpreis
Eine der einfachsten Fallen bei Auslandsimmobilien ist, sich auf den Preis zu fixieren.
Eine Immobilie für €50,000 kann viel attraktiver wirken als eine für €150,000.
Aber die günstigste Immobilie ist nicht unbedingt die bessere Investition.
Man muss auch an Folgendes denken:
- Erreichbarkeit
- Infrastruktur
- Saisonalität
- Immobilienverwaltung
- Instandhaltung
- Mietnachfrage
- Nachfrage beim Wiederverkauf
- politische und regulatorische Risiken
- wie leicht sich die Immobilie tatsächlich von einem anderen Land aus verwalten lässt
Unsere Versuche, Gudauri zu erreichen, machten die Frage der Erreichbarkeit sehr konkret.
Sie war nicht mehr irgendwo in einer Investitionstabelle versteckt.
Wir hatten es selbst erlebt.
Dann war da Batumi
Batumi war anders.
Ich verstand sofort, warum sich Immobilieninvestoren dafür interessierten. Überall wurde gebaut, und der Wohnungs- und Tourismusmarkt war deutlich sichtbar.
Aber genau das war auch mein Problem. Für mich fühlte sich Batumi bereits entwickelt an.
Ich suchte nicht einfach einen Ort, an dem ich eine Wohnung kaufen konnte. Ich wollte eine Gelegenheit sehen, bei der ich das Gefühl hatte, selbst noch einen Mehrwert schaffen, etwas Übersehenes finden oder Potenzial vor allen anderen erkennen zu können.
In Batumi hatte ich dieses Gefühl nicht.
Dann war da noch der Strand.
Ein Strand kann aus Kies bestehen und trotzdem schön sein. Dieser war für mich einfach nicht schön. Ich hatte das Glück, viele außergewöhnliche Strände zu sehen, und Batumis Strand war nicht das, was ich von einem Küstenort erwartet oder mir gewünscht hatte.
Batumi kann für jemand anderen perfekt passen. Es war nicht die Gelegenheit – oder der Ort –, den ich suchte.
Und Tiflis?
Tiflis zu erleben war faszinierend. Aber es war kein Ort, an dem ich eine Immobilie besitzen wollte.
Für mich ist das Grund genug.
Nicht jede Entscheidung muss zu einem Urteil über eine ganze Stadt oder ein ganzes Land werden. Manchmal passt ein Ort einfach nicht zu einem.
Tiflis war nichts für mich. Batumi definitiv auch nicht. Gudauri blieb die offene Frage, weil ich es trotz zweier Versuche nie erreichte und richtig einschätzen konnte.
Es gab weitere Dinge, die ich hätte prüfen müssen
Selbst wenn ich eine Immobilie gefunden hätte, die ich absolut liebte, hätte ich sie nicht sofort gekauft.
Bevor ich in einem unbekannten Land kaufe, möchte ich Dinge wie diese verstehen:
Eigentumsregeln für Ausländer
Kann ich die Immobilie uneingeschränkt besitzen, und gibt es Beschränkungen je nach Art des Grundstücks oder der Immobilie?
Eigentumsnachweis und sorgfältige Prüfung
Wie zuverlässig sind die Eigentumsnachweise? Was muss unabhängig geprüft werden, bevor Geld den Besitzer wechselt?
Neubau- und Bauträgerrisiko
Welchen Schutz habe ich tatsächlich, wenn ich vom Plan oder von einem Bauträger kaufe und sich der Bau verzögert oder nicht wie erwartet stattfindet?
Die Realität der Vermietung
Nicht prognostizierte Mieteinnahmen aus einer Verkaufsbroschüre – was erzielen vergleichbare Immobilien tatsächlich nach Leerstand, Verwaltungsgebühren und Ausgaben?
Verkaufbarkeit
Günstig zu kaufen bedeutet wenig, wenn ich später Schwierigkeiten habe zu verkaufen.
Währung und Geldtransfers
Was passiert mit meiner tatsächlichen Rendite, wenn sich die Wechselkurse deutlich bewegen?
Steuern
Was müsste ich vor Ort und in dem Land zahlen, in dem ich steuerlich ansässig bin?
Verwaltung aus der Ferne
Wer kümmert sich um die Immobilie, wenn ich Hunderte oder Tausende Kilometer entfernt bin?
Das sind keine Gründe, nicht in Georgien zu kaufen. Es sind Fragen, die ich vor einem Kauf an jedem unbekannten Ort beantwortet haben möchte.
Manchmal ist Nichtkaufen die Investitionsentscheidung
Wir kamen ohne georgische Immobilie nach Hause.
Und damit bin ich vollkommen zufrieden.
Eine Immobiliensuche muss nicht immer mit einem Kauf enden. Manchmal ist das wertvollste Ergebnis einer Besichtigungsreise die Entscheidung, nicht zu kaufen.
Nach dem, was ich sehen und einschätzen konnte, war Georgien nichts für mich. Gudauri bleibt der ungeklärte Teil der Reise – keine Immobiliengelegenheit, die ich beurteilen kann, ohne jemals dort angekommen zu sein.
Es wird immer eine andere Immobilie geben.
Das Geld zu behalten, bis man versteht, was man kauft, ist ebenfalls eine Immobilienstrategie.
Das Land wechselt, die Arbeitsweise nicht: Erreichbarkeit, Eigentum, Verwaltung, Gesamtkosten und den späteren Ausstieg prüfen, bevor man sich festlegt. Das Spain Property Buyer Toolkit wurde für den Kauf in Spanien entwickelt. Seine Besichtigungsfragen, Checklisten und der Entscheidungsprozess können aber auch helfen, die nötigen Prüfungen anderswo zu organisieren.
Das sind meine persönlichen Erfahrungen und die Überlegungen hinter meiner eigenen Immobilienentscheidung. Das ist keine Rechts-, Finanz- oder Anlageberatung. Bedingungen und Regeln können sich ändern. Wer einen Kauf in Georgien erwägt, sollte deshalb Erreichbarkeit, Eigentumsverhältnisse, Steuern, baurechtliche Beschränkungen und die geltenden örtlichen Anforderungen unabhängig prüfen, bevor er sich festlegt.
— Gene | Clueless Gene