Georgia fue uno de esos países que me llamaron la atención para buscar propiedades.
Los precios parecían interesantes. Había turismo. Tiflis tenía energía, Batumi atraía a compradores internacionales y Gudauri parecía especialmente interesante por el mercado del esquí.
Así que no me quedé en casa mirando anuncios de propiedades.
Fuimos a Georgia.
Y, como suele ocurrir con las propiedades, lo que parecía interesante en una pantalla se sintió muy distinto cuando estuvimos allí.
Tenía muchas ganas de ver Gudauri
Gudauri era probablemente la parte que más curiosidad me despertaba.
Una estación de esquí con turismo y propiedades que parecían relativamente asequibles frente a muchos destinos de esquí europeos consolidados sonaba como algo que merecía investigar.
¿El problema?
Intentamos llegar dos veces.
Y las dos veces nos quedamos sin llegar.
El primer intento: protestas en Tiflis
En nuestro primer intento, el hotel nos advirtió de unas protestas previstas en Tiflis. El personal nos dijo que estaban cerrando carreteras porque se esperaba la asistencia de aproximadamente medio millón de personas.
Decidimos salir antes de la protesta y fuimos en coche a Armenia durante unos días para evitar los problemas previstos.
Cuando volvimos, el personal del hotel nos dijo que, al parecer, la asistencia había sido mucho menor: ni siquiera 5,000 personas. Pero la advertencia y los cierres de carreteras ya habían cambiado nuestros planes.
Cuando viajas, pasan cosas. Cambiamos nuestros planes y pensamos que volveríamos a intentarlo en otra ocasión.
Y así lo hicimos.
El segundo intento: el paso de Jvari estaba inaccesible
En nuestro segundo intento, pasamos dos días tratando de llegar a Gudauri.
De nuevo, no pudimos llegar. El paso de Jvari, en la Carretera Militar Georgiana, estaba inaccesible por una tormenta invernal y las fuertes nevadas.
Mientras esperábamos a que se despejara la carretera, recorrimos otras ciudades en coche y exploramos posibles rutas alternativas. Una opción habría supuesto pasar por otro país, y aun así no teníamos la certeza de poder regresar por la Carretera Militar Georgiana. El personal del hotel nos mantenía informados, pero al final tuvimos que aceptar que en ese viaje tampoco llegaríamos a Gudauri.
En algún momento tuve que dejar de pensar como turista y empezar a pensar como propietario.
Si me cuesta tanto llegar a un lugar mientras investigo una posible inversión, ¿qué pasa cuando de verdad tengo algo allí?
¿Qué pasa cuando los huéspedes necesitan llegar?
¿Qué pasa cuando se rompe algo?
¿Qué pasa cuando una persona de la limpieza, un contratista o un gestor de la propiedad necesita acceder?
¿Qué pasa si tengo que resolver un problema a distancia?
Los destinos de montaña de cualquier lugar pueden tener problemas de clima y acceso. Pero nuestra experiencia convirtió la accesibilidad en parte de la decisión de inversión, no en un riesgo teórico.
Una propiedad es más que su precio de compra
Una de las trampas más fáciles al comprar en el extranjero es obsesionarse con el precio.
Una propiedad de €50,000 puede parecer mucho más atractiva que una de €150,000.
Pero la propiedad más barata no es necesariamente la mejor inversión.
También hay que pensar en:
- la accesibilidad
- las infraestructuras
- la estacionalidad
- la gestión de la propiedad
- el mantenimiento
- la demanda de alquiler
- la demanda de reventa
- el riesgo político y normativo
- lo fácil que sea gestionar realmente la propiedad desde otro país
Nuestra experiencia intentando llegar a Gudauri hizo que la cuestión de la accesibilidad fuera muy real.
Ya no era algo enterrado en una hoja de cálculo de inversión.
Lo habíamos vivido en primera persona.
Después estaba Batumi
Batumi era diferente.
Entendí de inmediato por qué interesaba a los inversores inmobiliarios. Se construía por todas partes y había un mercado de apartamentos y turismo muy visible.
Pero ese era también mi problema. Para mí, Batumi ya se sentía desarrollado.
No buscaba simplemente un lugar donde pudiera comprar un apartamento. Quería ver una oportunidad en la que sintiera que todavía podía aportar valor, encontrar algo que otros hubieran pasado por alto o detectar potencial antes que los demás.
En Batumi no tuve esa sensación.
Y luego estaba la playa.
Una playa puede ser de guijarros y seguir siendo preciosa. Esta simplemente no me lo pareció. He tenido la suerte de ver muchas playas extraordinarias, y la de Batumi no era lo que esperaba ni lo que buscaba en un destino costero.
Batumi puede encajar perfectamente con otra persona. No era la oportunidad, ni el lugar, que yo buscaba.
¿Y Tiflis?
Tiflis fue fascinante como experiencia, pero no era un lugar donde quisiera tener una propiedad.
Para mí, eso es razón suficiente.
No todas las decisiones tienen que convertirse en un juicio sobre una ciudad o un país entero. A veces un lugar simplemente no es para ti.
Tiflis no era para mí. Batumi, desde luego, tampoco. Gudauri quedó como la parte sin respuesta porque, pese a los dos intentos, nunca conseguí llegar y evaluarlo bien.
Había otras cosas que habría tenido que comprobar
Aunque hubiera encontrado una propiedad que me encantara, tampoco la habría comprado de inmediato.
Antes de comprar en cualquier país que no conozca bien, querría entender cosas como:
Normas sobre propiedad extranjera
¿Puedo ser propietario de pleno derecho? ¿Hay restricciones según el tipo de terreno o propiedad?
Titularidad y comprobaciones previas
¿Hasta qué punto es fiable el registro de propiedad? ¿Qué hay que comprobar de forma independiente antes de que cambie de manos el dinero?
Riesgo de obra nueva y del promotor
Si compro sobre plano o a un promotor, ¿qué protección tengo realmente si la construcción se retrasa o no sale como estaba previsto?
La realidad del alquiler
No los ingresos de alquiler previstos en un folleto de ventas: ¿qué están obteniendo realmente las propiedades comparables después de los periodos vacíos, las comisiones de gestión y los gastos?
Liquidez de reventa
Comprar barato significa muy poco si después me cuesta vender.
Divisas y movimiento del dinero
¿Qué pasa con mi rentabilidad real si los tipos de cambio se mueven mucho?
Impuestos
¿Qué tendría que pagar allí y en mi país de residencia fiscal?
Gestión a distancia
¿Quién cuida la propiedad cuando estoy a cientos o miles de kilómetros?
Estas no son razones para no comprar en Georgia. Son preguntas que necesitaría resolver antes de comprar en cualquier lugar que no conozca bien.
A veces, no comprar es la decisión de inversión
Volvimos a casa sin una propiedad en Georgia.
Y estoy perfectamente contento con eso.
Buscar propiedades no siempre tiene que acabar en una compra. A veces, el resultado más valioso de un viaje para hacer visitas es decidir no comprar.
Por lo que pude ver y evaluar, Georgia no era para mí. Gudauri sigue siendo la parte del viaje sin respuesta, no una oportunidad inmobiliaria que pueda juzgar sin haber llegado nunca allí.
Siempre habrá otra propiedad.
Conservar tu dinero hasta entender qué estás comprando también es una estrategia inmobiliaria.
El país cambia, pero el hábito no: comprobar el acceso, la titularidad, la gestión, los costes totales y la futura salida antes de comprometerse. El Spain Property Buyer Toolkit se creó para comprar en España, pero sus preguntas para las visitas, listas de comprobación y proceso de decisión también pueden ayudarte a organizar lo que hay que verificar en otros lugares.
Esta es mi experiencia personal y el razonamiento detrás de mi propia decisión inmobiliaria. No es asesoramiento legal, financiero ni de inversión. Las condiciones y las normas pueden cambiar, así que cualquiera que se plantee comprar en Georgia debería verificar de forma independiente el acceso, la titularidad, los impuestos, las restricciones urbanísticas y los requisitos locales aplicables antes de comprometerse.
— Gene | Clueless Gene