Si vous passez assez de temps aux Philippines — ou apparemment même si vous regardez une seule fois des biens en ligne — vous verrez les publicités.

Des résidences neuves. Des piscines dignes d’un complexe hôtelier. Des salles de sport. De beaux halls. Des échéanciers de paiement souples.

Et beaucoup de :

**VENTE AVANT ACHÈVEMENT. INVESTISSEZ MAINTENANT. NOMBRE DE LOTS LIMITÉ.**

J’ai regardé.

J’ai été tentée.

Mais je n’en ai toujours pas acheté.

Et ma principale inquiétude n’est pas vraiment de savoir si un programme vendu avant achèvement sera terminé.

C’est de savoir si l’appartement terminé rapportera assez pour justifier son achat.

Je vois des appartements en copropriété partout

C’est probablement la première chose qui m’a fait hésiter.

Il y a énormément de programmes en copropriété et de publicités. Mais je vois aussi beaucoup de logements annoncés à la location et à la revente, tandis que de nouveaux programmes continuent d’apparaître.

Alors je reviens toujours à une question :

Qui va réellement vivre dans tous ces appartements ?

Il est facile de rendre l’achat d’un appartement attrayant sur le papier. Les questions difficiles viennent ensuite.

Qui le loue ? À quel prix ? Combien de temps pourrait-il rester vide ? Avec combien de logements presque identiques suis-je en concurrence ?

Et après tous les frais, qu’est-ce que je garde réellement ?

Le loyer potentiel ne me suffit pas

C’est probablement la principale raison pour laquelle je n’ai pas acheté.

Un commercial peut me dire :

« Ce logement pourrait se louer ₱X par mois. »

Très bien.

Mais ce n’est pas le chiffre que je veux.

Je veux savoir ce qui reste après les charges de copropriété, l’entretien, les réparations, les taxes, l’assurance, la gestion, l’ameublement, la remise à neuf et les périodes sans locataire.

Ces piscines, salles de sport, jardins paysagers, agents de sécurité et halls impressionnants sont magnifiques. Mais ils ne sont pas gratuits. Ce sont les propriétaires qui les paient.

Et si dix logements similaires de la même résidence cherchent des locataires, je ne peux pas simplement supposer que le mien sera occupé douze mois par an au loyer indiqué dans une présentation commerciale.

Puis j’ai vu un autre propriétaire dire presque exactement la même chose

Récemment, je suis tombée sur une publication sur les réseaux sociaux où quelqu’un racontait son expérience de propriétaire de plusieurs appartements à Manille.

Son identité n’est pas le sujet. Son expérience, si.

Cette personne expliquait posséder trois appartements, payer des charges de copropriété pour ces logements et constater que les loyers rapportaient moins que prévu. Elle avait aussi un autre appartement dont la remise avait été retardée.

Un deuxième acheteur a répondu avoir lui-même acheté trois logements et réussi à les revendre avant leur remise.

> Dans une discussion publique, un propriétaire d’appartements à Manille décrivait des charges de copropriété supérieures aux attentes, des loyers inférieurs aux prévisions et une remise retardée. Un autre acheteur disait avoir vendu ses logements avant leur remise. J’ai reformulé la discussion plutôt que de republier les profils ou les commentaires des personnes concernées.

*Il s’agit d’un échange personnel, pas de données représentatives du marché entier.*

Une conversation sur les réseaux sociaux ne prouve évidemment pas que les appartements aux Philippines sont de mauvais investissements.

Elle ne le prouve pas.

Mais elle a retenu mon attention parce qu’elle décrivait précisément ce que je remettais en question : le discours commercial sur l’investissement et le résultat financier réel d’un propriétaire peuvent être deux choses complètement différentes.

C’est ce qui m’intéresse.

Les données du marché me poussent à poser encore plus de questions

Mon impression d’une offre abondante d’appartements en copropriété ne repose pas seulement sur des anecdotes.

Les chiffres de Leechiu Property Consultants, relayés par la presse du secteur, situaient le stock actif d’appartements en copropriété dans le Grand Manille à 82,900 logements répartis dans 616 immeubles en cours de commercialisation au deuxième trimestre 2026.

Cela ne veut **pas** dire que 82,900 appartements achevés sont vides. Le stock actif peut comprendre des logements à différentes étapes de construction et de commercialisation.

Le rapport du deuxième trimestre 2026 de Colliers prévoyait aussi un taux de vacance résidentielle dans le Grand Manille de 25.6% d’ici la fin de 2026, avant une possible baisse à partir de 2027 avec le ralentissement des livraisons.

Ces chiffres concernent le marché dans son ensemble, pas une prévision pour chaque immeuble ou quartier. Certaines parties du marché feront mieux que d’autres.

Mais ils me disent quelque chose d’important :

Il y a de la concurrence.

Si j’achète pour investir, je peux me retrouver en concurrence avec d’autres bailleurs, des propriétaires qui cherchent à revendre, des investisseurs qui se retirent de contrats de vente avant achèvement et des promoteurs qui vendent encore des logements neufs.

L’affirmation « Il y a une demande de logements aux Philippines » ne me suffit donc pas.

Je dois savoir s’il y a assez de demande pour **cet appartement précis**, à **ce loyer précis**, au prix qu’on me demande de payer.

La vente avant achèvement est un autre risque — mais pas mon principal

Je comprends l’attrait de la vente avant achèvement.

On achète avant la fin des travaux, souvent avec un échéancier, en espérant recevoir plus tard un bien achevé qui vaut davantage.

Mais j’ai une raison personnelle d’être prudente.

Un ami a acheté dans un programme vendu avant achèvement en Inde. Il n’a jamais été terminé.

Voir cela se produire a changé pour toujours mon regard sur les rendus architecturaux.

Une belle piscine générée par ordinateur n’est pas une piscine. Le rendu d’une tour n’est pas une tour. Et une date d’achèvement prévue n’est pas la même chose que recevoir les clés.

Cela ne nous dit pas ce qui arrivera à un programme à Manille. Cela m’a simplement appris à distinguer ce qu’on me montre de ce qui existe réellement.

Les programmes philippins proposés à la vente sont soumis à des obligations d’enregistrement et de permis de vente, ou License to Sell. Le Department of Human Settlements and Urban Development conseille aux acheteurs de vérifier à la fois le Certificate of Registration et la License to Sell avant toute transaction. Le DHSUD publie aussi une liste consultable des Licenses to Sell.

Je vérifierais absolument les deux.

Mais même quand les documents sont en règle, je reviens toujours à la même question :

Le bien terminé va-t-il réellement rapporter de l’argent ?

Pourquoi choisir automatiquement la vente avant achèvement ?

Si des logements achevés sont déjà disponibles, je commencerais par les comparer.

Un propriétaire veut peut-être vendre. Un logement prêt à être occupé est peut-être proposé à prix réduit. Je peux peut-être constater précisément comment l’immeuble est entretenu.

Avec un bien existant, je peux examiner le véritable immeuble, la véritable vue, les véritables charges de copropriété, les annonces concurrentes réelles et le marché réel de la revente.

« Achetez maintenant parce qu’il vaudra plus une fois terminé » ne me suffit donc pas.

Je préfère demander :

Combien valent les logements achevés aujourd’hui ?

Voilà pourquoi je suis devenue un peu obsédée par les tableurs immobiliers 😜

Je ne veux pas seulement savoir si j’ai les moyens d’acheter un bien.

Je veux savoir si je devrais l’acheter.

Ensuite : que se passe-t-il pendant que je le possède ?

Et finalement : que se passe-t-il quand je veux récupérer mon argent ?

C’est devenu la logique des calculateurs de mon Spain Property Buyer Toolkit :

**L’ACHETER.** Combien le bien coûte-t-il réellement, frais d’achat compris ?

**L’EXPLOITER.** Combien la location rapporte-t-elle réellement après les dépenses ?

**LE VENDRE.** Si je finis par vendre, combien pourrais-je raisonnablement récupérer ?

Les règles juridiques et les calculs fiscaux du guide concernent spécifiquement l’Espagne.

Mais pas la réflexion qui sous-tend les outils.

Que je regarde en Espagne, aux Philippines ou ailleurs, je veux toujours savoir :

Combien cela va-t-il réellement me coûter ?

Qu’est-ce que je garde réellement ?

Que se passe-t-il si mes hypothèses sont fausses ?

Je veux mettre les chiffres à l’épreuve avant d’y croire

Si quelqu’un me donne un loyer prévisionnel, je ne veux pas calculer l’investissement uniquement avec son chiffre optimiste.

Je veux le mettre sous pression.

Et si le loyer est inférieur de 10% ?

Et s’il est inférieur de 20% ?

Et si le logement reste vide pendant deux mois ?

Et si les charges de copropriété augmentent ?

Et s’il faut remplacer quelque chose ?

Et si je veux finalement sortir de l’investissement, qui va me l’acheter ?

Si l’investissement tient encore quand je rends les hypothèses moins optimistes, alors je commence à m’y intéresser.

S’il ne fonctionne que lorsque tout se passe parfaitement ?

C’est une information utile aussi.

Est-ce que je n’achèterais jamais d’appartement aux Philippines ?

Je ne dirais pas jamais.

J’envisagerais le bon bien. Mais les chiffres m’intéresseraient bien davantage que la brochure.

Je comparerais les ventes avant achèvement aux reventes et aux logements prêts à être occupés. Je vérifierais les loyers concurrents réels, calculerais les frais récurrents, examinerais la vacance et réfléchirais à ma sortie avant d’acheter.

Parce qu’au fond, je ne veux pas posséder un investissement immobilier simplement pour pouvoir dire :

« J’ai un appartement aux Philippines. »

Je veux que le bien fasse ce pour quoi je l’ai acheté.

Et jusqu’ici ?

Les chiffres ne m’ont pas convaincue.

Cet article reflète mon expérience personnelle, mes observations et ma réflexion sur l’investissement. L’exemple anonymisé issu des réseaux sociaux représente les expériences de propriétaires individuels et ne doit pas être considéré comme une preuve de la performance du marché philippin des appartements en copropriété dans son ensemble. Ce ne sont pas des conseils juridiques, financiers ou en investissement. Vérifiez toujours indépendamment les autorisations du programme, les règles de propriété, les coûts, les hypothèses locatives et les informations de marché avant d’acheter.