Als je genoeg tijd op de Filipijnen doorbrengt, of blijkbaar zelfs maar één keer online naar vastgoed kijkt, zie je de advertenties vanzelf.

Nieuwe appartementencomplexen. Zwembaden zoals in een resort. Sportscholen. Prachtige lobby's. Flexibele betalingsregelingen.

En heel veel:

**VERKOOP VÓÓR OPLEVERING. INVESTEER NU. BEPERKT AANTAL APPARTEMENTEN BESCHIKBAAR.**

Ik heb gekeken.

Ik ben in de verleiding gekomen.

Maar ik heb er nog steeds geen gekocht.

En mijn grootste zorg is eigenlijk niet of een project dat vóór oplevering wordt verkocht wel wordt afgebouwd.

Het is of het opgeleverde appartement genoeg geld zal opleveren om de aankoop überhaupt te rechtvaardigen.

Ik zie overal appartementen

Dat was waarschijnlijk het eerste wat me liet twijfelen.

Er worden zo veel appartementencomplexen ontwikkeld en geadverteerd. Maar ik zie ook veel appartementen te huur en te koop aangeboden worden, terwijl er steeds meer projecten bijkomen.

Dus ik kom steeds terug op één vraag:

Wie gaat er eigenlijk in al die appartementen wonen?

Op papier is het gemakkelijk om een appartement kopen aantrekkelijk te laten lijken. De moeilijkere vragen komen daarna.

Wie huurt het? Tegen welke prijs? Hoelang kan het leegstaan? Met hoeveel vrijwel identieke appartementen concurreer ik?

En wat houd ik na alle kosten eigenlijk over?

Het interesseert me niet waarvoor het verhuurd zou kunnen worden

Dit is waarschijnlijk de belangrijkste reden waarom ik niet heb gekocht.

Een verkoper kan tegen me zeggen:

‘Dit appartement zou voor ₱X per maand verhuurd kunnen worden.’

Prima.

Maar dat is niet het bedrag dat ik wil weten.

Ik wil weten wat er overblijft na verenigingsbijdragen, onderhoud, reparaties, belastingen, verzekeringen, beheer, inrichting, opknapbeurten en leegstand.

Die zwembaden, sportscholen, aangelegde tuinen, beveiligers en indrukwekkende ontvangstruimtes zijn prachtig. Maar ze zijn niet gratis. De eigenaren betalen ervoor.

En als tien vergelijkbare appartementen in hetzelfde complex huurders proberen te vinden, kan ik niet zomaar aannemen dat het mijne twaalf maanden per jaar bezet zal zijn tegen de huurprijs uit een verkooppresentatie.

Toen zag ik een andere eigenaar bijna precies hetzelfde zeggen

Onlangs kwam ik op sociale media een bericht tegen van iemand die vertelde over het bezit van meerdere appartementen in Manila.

Wie die persoon is, doet er niet toe. De ervaring wel.

Die persoon beschreef drie appartementen te bezitten, daarvoor verenigingsbijdragen te betalen en te merken dat de huurinkomsten lager waren dan verwacht. Er was ook nog een ander appartement waarvan de oplevering was vertraagd.

Een tweede koper reageerde dat die zelf drie appartementen had gekocht en ze vóór de oplevering had weten te verkopen.

> In een openbare discussie beschreef een appartementseigenaar in Manila hogere verenigingskosten dan verwacht, lagere huurinkomsten dan verwacht en een vertraagde oplevering. Een andere koper zei de appartementen vóór oplevering te hebben verkocht. Ik heb de discussie geparafraseerd in plaats van de profielen of reacties van mensen opnieuw te publiceren.

*Het is één persoonlijke uitwisseling, geen bewijs over de hele markt.*

Eén gesprek op sociale media bewijst natuurlijk niet dat Filipijnse appartementen slechte investeringen zijn.

Dat doet het niet.

Maar het trok mijn aandacht omdat het precies beschreef waar ik vraagtekens bij had: het geadverteerde investeringsverhaal en het werkelijke financiële resultaat van een eigenaar kunnen twee totaal verschillende dingen zijn.

Dat is het deel dat me interesseert.

De marktgegevens roepen nog meer vragen bij me op

Mijn indruk dat er veel aanbod van appartementen is, berust niet alleen op losse ervaringen.

De cijfers van Leechiu Property Consultants, zoals vermeld in berichtgeving over de sector, geven voor het tweede kwartaal van 2026 een actief aanbod in Metro Manila van 82,900 appartementen verspreid over 616 gebouwen waar actief werd verkocht.

Dat betekent **niet** dat er 82,900 opgeleverde appartementen leegstaan. Actief aanbod kan appartementen in verschillende ontwikkelings- en verkoopfasen omvatten.

Het rapport van Colliers over het tweede kwartaal van 2026 voorspelde ook dat de leegstand van woningen in Metro Manila eind 2026 zou oplopen tot 25.6%, om vanaf 2027 mogelijk af te nemen doordat er minder wordt opgeleverd.

Dat zijn cijfers voor de hele markt, geen voorspelling voor ieder gebouw of iedere buurt. Sommige delen van de markt zullen beter presteren dan andere.

Maar ze vertellen me iets belangrijks:

Er is concurrentie.

Als ik als investeerder koop, concurreer ik mogelijk met andere verhuurders, bestaande eigenaren die willen doorverkopen, investeerders die uit contracten voor nog niet opgeleverde appartementen stappen en ontwikkelaars die nog steeds gloednieuwe appartementen verkopen.

Dus de uitspraak ‘Er is vraag naar woningen op de Filipijnen’ is voor mij niet genoeg.

Ik moet weten of er genoeg vraag is naar **dit specifieke appartement**, tegen **deze specifieke huurprijs**, voor de prijs die ik ervoor moet betalen.

Kopen vóór oplevering is nog een risico, alleen niet mijn belangrijkste

Ik begrijp waarom kopen vóór oplevering aantrekkelijk is.

Je koopt voordat het klaar is, vaak met een betalingsregeling, en krijgt hopelijk later een opgeleverd pand dat meer waard is.

Maar ik heb een persoonlijke reden om voorzichtig te zijn.

Een vriend van mij kocht in een project in India dat vóór oplevering werd verkocht. Het werd nooit afgebouwd.

Toen ik dat zag gebeuren, veranderde voorgoed hoe ik naar architectuurvisualisaties kijk.

Een prachtig door de computer gemaakt zwembad is geen zwembad. Een visualisatie van een toren is geen toren. En een verwachte opleverdatum is niet hetzelfde als de sleutels krijgen.

Dat vertelt ons niet wat er met een project in Manila zal gebeuren. Het heeft me alleen geleerd onderscheid te maken tussen wat me wordt getoond en wat werkelijk bestaat.

Voor Filipijnse projecten die te koop worden aangeboden gelden registratievereisten en eisen voor een License to Sell. Het Department of Human Settlements and Urban Development adviseert kopers zowel het Certificate of Registration als de License to Sell te controleren voordat ze een transactie aangaan. DHSUD publiceert ook een doorzoekbare lijst van Licenses to Sell.

Ik zou ze allebei absoluut controleren.

Maar zelfs als de papieren kloppen, kom ik nog steeds op dezelfde vraag terug:

Gaat het opgeleverde pand werkelijk geld opleveren?

Waarom zou ik automatisch voor kopen vóór oplevering kiezen?

Als er al opgeleverde appartementen beschikbaar zijn, zou ik die eerst vergelijken.

Misschien wil een bestaande eigenaar ervan af. Misschien wordt een direct bewoonbaar appartement met korting aangeboden. Misschien kan ik precies zien hoe het gebouw wordt onderhouden.

Bij bestaand vastgoed kan ik het echte gebouw, het echte uitzicht, de echte verenigingsbijdragen, de daadwerkelijke concurrerende advertenties en de werkelijke doorverkoopmarkt onderzoeken.

Dus ‘Koop nu, want het is meer waard als het klaar is’ is voor mij niet genoeg.

Ik zou liever vragen:

Wat zijn opgeleverde appartementen vandaag waard?

Daarom raakte ik een beetje geobsedeerd door vastgoedspreadsheets 😜

Ik wil niet alleen weten of ik me een pand kan veroorloven.

Ik wil weten of ik het zou moeten kopen.

Daarna: wat gebeurt er zolang het van mij is?

En uiteindelijk: wat gebeurt er als ik mijn geld er weer uit wil halen?

Dat werd de logica achter de rekentools in mijn Spain Property Buyer Toolkit:

**KOPEN.** Wat kost het vastgoed werkelijk, inclusief aankoopkosten?

**EXPLOITEREN.** Wat levert de verhuur daadwerkelijk op na aftrek van de kosten?

**VERKOPEN.** Als ik uiteindelijk verkoop, wat zou ik dan realistisch kunnen overhouden?

De juridische regels en belastingberekeningen in de gids zijn specifiek voor Spanje.

Maar de gedachte achter de tools is dat niet.

Of ik nu naar Spanje, de Filipijnen of ergens totaal anders kijk, ik wil nog steeds weten:

Wat gaat dit me werkelijk kosten?

Wat houd ik eigenlijk over?

Wat gebeurt er als mijn aannames niet kloppen?

Ik wil de cijfers onderuit proberen te halen voordat ik ze geloof

Als iemand me een verwachte huurprijs geeft, wil ik de investering niet alleen met dat optimistische bedrag doorrekenen.

Ik wil de cijfers op de proef stellen.

Wat als de huur 10% lager is?

Wat als die 20% lager is?

Wat als het appartement twee maanden leegstaat?

Wat als de verenigingsbijdragen stijgen?

Wat als er iets vervangen moet worden?

En als ik er uiteindelijk vanaf wil, wie gaat het dan van me kopen?

Als de investering nog steeds werkt wanneer ik de aannames minder optimistisch maak, raak ik geïnteresseerd.

Als die alleen werkt wanneer alles perfect gaat?

Ook dat is nuttige informatie.

Zou ik nooit een appartement op de Filipijnen kopen?

Ik zou niet zeggen: nooit.

Het juiste appartement zou ik overwegen. Maar de cijfers zouden me veel meer interesseren dan de brochure.

Ik zou kopen vóór oplevering vergelijken met doorverkoop en direct bewoonbare appartementen. Ik zou de echte concurrerende huurprijzen controleren, terugkerende kosten berekenen, naar leegstand kijken en vóór de aankoop nadenken over hoe ik er weer uit kom.

Want uiteindelijk wil ik geen beleggingspand bezitten alleen maar om te kunnen zeggen:

‘Ik heb een appartement op de Filipijnen.’

Ik wil dat het vastgoed doet waarvoor ik het gekocht heb.

En tot nu toe?

Hebben de cijfers me niet overtuigd.

Dit artikel weerspiegelt mijn persoonlijke ervaring, observaties en ideeën over investeren. Het geanonimiseerde voorbeeld van sociale media vertegenwoordigt de ervaringen van afzonderlijke eigenaren en mag niet worden behandeld als bewijs voor de prestaties van de Filipijnse appartementenmarkt als geheel. Het is geen juridisch, financieel of beleggingsadvies. Controleer vóór de aankoop altijd onafhankelijk de projectvergunningen, eigendomsregels, kosten, huuraannames en marktinformatie.