Se passi abbastanza tempo nelle Filippine, o a quanto pare anche solo se guardi una volta gli immobili online, vedrai gli annunci.

Nuovi complessi residenziali. Piscine da resort. Palestre. Splendide hall. Piani di pagamento flessibili.

E tanti:

**VENDITA SU PROGETTO. INVESTI ORA. UNITÀ DISPONIBILI LIMITATE.**

Ho guardato.

La tentazione c’è stata.

Ma non ne ho ancora comprato uno.

E la mia preoccupazione principale, in realtà, non è se un complesso venduto su progetto verrà completato.

È se l’appartamento finito guadagnerà abbastanza da giustificare l’acquisto.

Vedo appartamenti ovunque

Probabilmente è stata la prima cosa che mi ha fatta esitare.

Ci sono tantissime costruzioni di condomini e tantissima pubblicità. Ma vedo anche molte unità pubblicizzate in affitto e in rivendita, mentre continuano a spuntare altri complessi.

Così torno sempre a una domanda:

Chi andrà davvero a vivere in tutti questi appartamenti?

È facile far sembrare interessante l’acquisto di un appartamento sulla carta. Le domande più difficili arrivano dopo.

Chi lo affitta? A quale prezzo? Quanto tempo potrebbe restare vuoto? Con quante unità quasi identiche devo competere?

E dopo tutte le spese, che cosa mi resta davvero?

Non mi interessa a quanto potrebbe essere affittato

Probabilmente è il motivo principale per cui non ho comprato.

Un venditore può dirmi:

«Questa unità potrebbe essere affittata per ₱X al mese.»

Bene.

Ma non è quello il numero che voglio.

Voglio sapere cosa resta dopo spese condominiali, manutenzione, riparazioni, tasse, assicurazione, gestione, arredamento, rinnovi e periodi senza inquilini.

Quelle piscine, palestre, giardini curati, guardie di sicurezza e imponenti reception sono bellissime. Ma non sono gratis. Le pagano i proprietari.

E se dieci unità simili nello stesso complesso cercano inquilini, non posso semplicemente presumere che la mia sarà occupata dodici mesi l’anno al canone indicato nella presentazione commerciale.

Poi ho visto un altro proprietario dire quasi esattamente questo

Di recente mi sono imbattuta in un post sui social di una persona che raccontava la sua esperienza come proprietaria di diversi appartamenti a Manila.

Il punto non è la sua identità. È la sua esperienza.

Raccontava di possedere tre appartamenti, pagare le relative spese condominiali e ottenere affitti inferiori alle aspettative. Aveva anche un altro appartamento la cui consegna era stata rinviata.

Un secondo acquirente ha risposto di aver comprato a sua volta tre unità e di essere riuscito a venderle prima della consegna.

> In una discussione pubblica, un proprietario di appartamenti a Manila ha descritto spese condominiali superiori alle aspettative, affitti inferiori al previsto e una consegna ritardata. Un altro acquirente ha detto di aver venduto le proprie unità prima della consegna. Ho parafrasato la discussione anziché ripubblicare profili o commenti delle persone.

*È un singolo scambio personale, non una prova sull’intero mercato.*

Una conversazione sui social ovviamente non dimostra che gli appartamenti nelle Filippine siano cattivi investimenti.

Non lo dimostra.

Ma mi ha colpita perché descriveva esattamente quello che mi stavo chiedendo: la storia dell’investimento pubblicizzata e il risultato economico effettivo di un proprietario possono essere due cose completamente diverse.

È quella la parte che mi interessa.

I dati di mercato mi fanno fare ancora più domande

La mia impressione che ci sia una grande offerta di appartamenti non si basa solo su aneddoti.

I dati di Leechiu Property Consultants, riportati dalla stampa di settore, indicavano nel secondo trimestre del 2026 un’offerta attiva di 82,900 unità condominiali nell’area metropolitana di Manila, distribuite in 616 edifici con vendite in corso.

Questo **non** significa che 82,900 appartamenti completati siano vuoti. L’offerta attiva può comprendere unità in diverse fasi di costruzione e vendita.

Anche il rapporto di Colliers sul secondo trimestre del 2026 prevedeva che il tasso di sfitto residenziale nell’area metropolitana di Manila raggiungesse il 25.6% entro la fine del 2026, per poi eventualmente diminuire dal 2027 con il rallentamento delle consegne.

Sono dati sull’intero mercato, non una previsione per ogni edificio o quartiere. Alcune parti del mercato andranno meglio di altre.

Ma mi dicono qualcosa di importante:

C’è concorrenza.

Se compro come investitrice, potrei competere con altri locatori, proprietari che cercano di rivendere, investitori che escono dai contratti di acquisto su progetto e costruttori che vendono ancora unità nuove.

Quindi l’affermazione «Nelle Filippine c’è domanda di abitazioni» per me non basta.

Devo sapere se c’è abbastanza domanda per **questo specifico appartamento**, a **questo specifico canone**, al prezzo che mi viene chiesto.

La vendita su progetto è un altro rischio, solo non il principale per me

Capisco perché comprare su progetto sia allettante.

Compri prima del completamento, spesso con un piano di pagamento, e speri di ricevere in seguito un immobile finito che valga di più.

Ma ho un motivo personale per essere prudente.

Un mio amico ha comprato in un complesso in vendita su progetto in India. Non è mai stato completato.

Vedere quello che è successo ha cambiato per sempre il mio modo di guardare i rendering architettonici.

Una bella piscina generata al computer non è una piscina. Il rendering di una torre non è una torre. E una data di completamento prevista non equivale a ricevere le chiavi.

Questo non ci dice cosa succederà a un complesso a Manila. Mi ha semplicemente insegnato a distinguere ciò che mi viene mostrato da ciò che esiste davvero.

I progetti filippini offerti in vendita sono soggetti a obblighi di registrazione e di License to Sell. Il Department of Human Settlements and Urban Development raccomanda agli acquirenti di verificare sia il Certificate of Registration sia la License to Sell prima di procedere. Il DHSUD pubblica anche un elenco consultabile delle Licenses to Sell.

Verificherei assolutamente entrambi.

Ma anche quando i documenti risultano in regola, torno sempre alla stessa domanda:

L’immobile finito farà davvero guadagnare?

Perché dovrei scegliere automaticamente l’acquisto su progetto?

Se ci sono già unità completate disponibili, prima le confronterei.

Magari un proprietario vuole uscire dall’investimento. Magari un’unità pronta da abitare viene proposta a un prezzo scontato. Magari posso vedere esattamente come viene mantenuto l’edificio.

Con un immobile esistente posso verificare l’edificio reale, la vista reale, le spese condominiali reali, gli annunci concorrenti effettivi e il mercato di rivendita concreto.

Quindi «Compra ora perché varrà di più quando sarà finito» per me non basta.

Preferisco chiedere:

Quanto valgono oggi le unità finite?

Ecco perché sono diventata un po’ ossessionata dai fogli di calcolo immobiliari 😜

Non voglio sapere soltanto se posso permettermi un immobile.

Voglio sapere se dovrei comprarlo.

Poi: che cosa succede mentre lo possiedo?

E infine: che cosa succede quando voglio recuperare i miei soldi?

È la logica alla base dei calcolatori nel mio Spain Property Buyer Toolkit:

**COMPRALO.** Quanto costa davvero l’immobile dopo le spese d’acquisto?

**GESTISCILO.** Quanto produce davvero l’affitto dopo le spese?

**VENDILO.** Se un giorno vendo, quanto potrebbe realisticamente restarmi?

Le regole legali e i calcoli fiscali della guida riguardano specificamente la Spagna.

Ma il ragionamento alla base degli strumenti no.

Che stia guardando la Spagna, le Filippine o un posto completamente diverso, voglio sempre sapere:

Quanto mi costerà davvero?

Che cosa mi resta effettivamente?

Che cosa succede se le mie ipotesi sono sbagliate?

Voglio mettere i numeri in crisi prima di crederci

Se qualcuno mi dà un canone atteso, non voglio calcolare l’investimento usando soltanto il suo numero ottimistico.

Voglio metterlo alla prova.

E se l’affitto fosse inferiore del 10%?

E se fosse inferiore del 20%?

E se l’unità restasse vuota per due mesi?

E se le spese condominiali aumentassero?

E se qualcosa andasse sostituito?

E se un giorno volessi uscire dall’investimento, chi comprerebbe da me?

Se l’investimento funziona ancora quando rendo le ipotesi meno ottimistiche, allora comincia a interessarmi.

Se funziona solo quando va tutto alla perfezione?

Anche questa è un’informazione utile.

Non comprerei mai un appartamento nelle Filippine?

Non direi mai.

Valuterei quello giusto. Ma mi interesserebbero molto più i numeri della brochure.

Confronterei gli acquisti su progetto con le rivendite e le unità pronte da abitare. Verificherei i canoni effettivi della concorrenza, calcolerei i costi ricorrenti, guarderei lo sfitto e penserei a come uscire dall’investimento prima di comprare.

Perché, in fondo, non voglio possedere un immobile da investimento solo per poter dire:

«Ho un appartamento nelle Filippine.»

Voglio che l’immobile faccia ciò per cui l’ho comprato.

E finora?

I numeri non mi hanno convinta.

Questo articolo riflette la mia esperienza personale, le mie osservazioni e il mio ragionamento sugli investimenti. L’esempio anonimizzato dai social rappresenta le esperienze di singoli proprietari e non va trattato come una prova dell’andamento dell’intero mercato condominiale filippino. Non è una consulenza legale, finanziaria o d’investimento. Prima di comprare, verifica sempre autonomamente le autorizzazioni del progetto, le regole sulla proprietà, i costi, le ipotesi sugli affitti e le informazioni di mercato.