Om man tillbringar tillräckligt mycket tid i Filippinerna — eller tydligen bara tittar på fastigheter på nätet en gång — ser man annonserna.

Nya lägenhetsprojekt. Pooler som på en resort. Gym. Vackra entréer. Flexibla betalningsplaner.

Och gott om:

**FÖRHANDSFÖRSÄLJNING. INVESTERA NU. BEGRÄNSAT ANTAL LÄGENHETER.**

Jag har tittat.

Jag har blivit frestad.

Men jag har fortfarande inte köpt någon.

Och det som oroar mig mest är faktiskt inte om ett projekt som säljs i förväg kommer att bli färdigt.

Det är om den färdiga lägenheten kommer att tjäna tillräckligt med pengar för att motivera köpet från början.

Jag ser lägenheter överallt

Det var nog det första som fick mig att tveka.

Det byggs och annonseras så många lägenheter. Men jag ser också gott om lägenheter som annonseras för uthyrning och vidareförsäljning, samtidigt som ännu fler projekt fortsätter att dyka upp.

Så jag återkommer hela tiden till en fråga:

Vem ska egentligen bo i alla dessa lägenheter?

Det är lätt att få ett lägenhetsköp att se attraktivt ut på papperet. De svårare frågorna kommer efteråt.

Vem hyr den? Till vilket pris? Hur länge kan den stå tom? Hur många nästan identiska lägenheter konkurrerar jag med?

Och vad får jag faktiskt behålla efter alla kostnader?

Jag bryr mig inte om vad den skulle kunna hyras ut för

Det här är förmodligen den största anledningen till att jag inte har köpt.

En säljare kan säga till mig:

”Den här lägenheten skulle kunna hyras ut för ₱X i månaden.”

Visst.

Men det är inte den siffran jag vill ha.

Jag vill veta vad som blir kvar efter föreningsavgifter, underhåll, reparationer, skatter, försäkring, förvaltning, möblering, upprustning och perioder utan hyresgäst.

Poolerna, gymmen, de anlagda trädgårdarna, säkerhetsvakterna och de imponerande receptionerna är härliga. Men de är inte gratis. Ägarna betalar för dem.

Och om tio liknande lägenheter i samma projekt försöker hitta hyresgäster kan jag inte bara anta att min kommer att vara uthyrd årets alla tolv månader till hyran i en säljpresentation.

Sedan såg jag en annan ägare säga nästan precis detta

Nyligen hittade jag ett inlägg på sociala medier från någon som beskrev sin erfarenhet av att äga flera lägenheter i Manila.

Personens identitet är inte poängen. Erfarenheten är det.

Personen beskrev hur det var att äga tre lägenheter, betala föreningsavgifter för dem och upptäcka att hyresinkomsterna var lägre än väntat. Personen hade också ytterligare en lägenhet där överlämnandet hade försenats.

En annan lägenhetsköpare svarade att de själva hade köpt tre lägenheter och lyckats sälja dem före överlämnandet.

> I en offentlig diskussion beskrev en lägenhetsägare i Manila högre föreningskostnader än väntat, lägre hyra än väntat och ett försenat överlämnande. En annan köpare sa att de hade sålt sina lägenheter före överlämnandet. Jag har återgett diskussionen med egna ord i stället för att återpublicera personernas profiler eller kommentarer.

*Det är ett enskilt personligt meningsutbyte, inte belägg för hela marknaden.*

En enda konversation på sociala medier bevisar förstås inte att lägenheter i Filippinerna är dåliga investeringar.

Det gör den inte.

Men den fångade min uppmärksamhet eftersom den beskrev precis det jag hade ifrågasatt: investeringshistorien i reklamen och en ägares faktiska ekonomiska resultat kan vara två helt olika saker.

Det är den delen jag bryr mig om.

Marknadsdata får mig att ställa ännu fler frågor

Mitt intryck av att det finns ett stort lägenhetsutbud bygger inte bara på personliga iakttagelser.

Leechiu Property Consultants siffror, återgivna i branschrapportering, anger det aktiva lägenhetsutbudet i Metro Manila till 82,900 lägenheter i 616 byggnader med pågående försäljning under andra kvartalet 2026.

Det betyder **inte** att 82,900 färdiga lägenheter står tomma. Det aktiva utbudet kan omfatta lägenheter i olika bygg- och försäljningsstadier.

Colliers rapport för andra kvartalet 2026 prognostiserade också att vakansgraden för bostäder i Metro Manila skulle nå 25.6% vid slutet av 2026, innan den eventuellt sjunker från 2027 när färre bostäder färdigställs.

Det här är siffror för hela marknaden, inte en prognos för varje byggnad eller område. Vissa delar av marknaden kommer att gå bättre än andra.

Men de säger mig något viktigt:

Det finns konkurrens.

Om jag köper som investerare kan jag konkurrera med andra hyresvärdar, befintliga ägare som försöker sälja, investerare som lämnar förhandsköpsavtal och byggbolag som fortfarande säljer helt nya lägenheter.

Så påståendet ”Det finns efterfrågan på bostäder i Filippinerna” räcker inte för mig.

Jag behöver veta om det finns tillräcklig efterfrågan på **just den här lägenheten**, till **just den här hyran**, till det pris jag ombeds betala.

Förhandsköp är ytterligare en risk — bara inte min största

Jag förstår varför förhandsköp lockar.

Man köper före färdigställandet, ofta med en betalningsplan, och får förhoppningsvis senare en färdig fastighet som är värd mer.

Men jag har en personlig anledning att vara försiktig.

En vän till mig köpte i ett projekt under förhandsförsäljning i Indien. Det blev aldrig färdigt.

Att se det hända förändrade för alltid hur jag ser på arkitekturvisualiseringar.

En vacker datorgenererad pool är ingen pool. En rendering av ett höghus är inget höghus. Och ett beräknat färdigställandedatum är inte samma sak som att få nycklarna.

Det säger inte vad som kommer att hända med ett projekt i Manila. Det lärde mig helt enkelt att skilja på det jag visas och det som faktiskt finns.

Filippinska projekt som erbjuds till försäljning omfattas av krav på registrering och License to Sell. Department of Human Settlements and Urban Development uppmanar köpare att kontrollera både Certificate of Registration och License to Sell innan de gör affär. DHSUD publicerar också en sökbar lista över Licenses to Sell.

Jag skulle absolut kontrollera båda.

Men även när handlingarna är i ordning återkommer jag till samma fråga:

Kommer den färdiga fastigheten faktiskt att tjäna pengar?

Varför skulle jag automatiskt välja förhandsköp?

Om färdiga lägenheter redan finns tillgängliga skulle jag jämföra dem först.

Kanske vill en befintlig ägare sälja. Kanske erbjuds en inflyttningsklar lägenhet till nedsatt pris. Kanske kan jag se exakt hur byggnaden sköts.

Med en befintlig fastighet kan jag undersöka den verkliga byggnaden, den verkliga utsikten, de verkliga föreningsavgifterna, faktiska konkurrerande annonser och den faktiska andrahandsmarknaden.

Så ”Köp nu, för den kommer att vara värd mer när den är färdig” räcker inte för mig.

Jag skulle hellre fråga:

Vad är färdiga lägenheter värda i dag?

Det är därför jag blev lite besatt av fastighetskalkylblad 😜

Jag vill inte bara veta om jag har råd med en fastighet.

Jag vill veta om jag borde köpa den.

Sedan: vad händer medan jag äger den?

Och till slut: vad händer när jag vill få ut mina pengar igen?

Det blev logiken bakom kalkylatorerna i min Spain Property Buyer Toolkit:

**KÖP DEN.** Vad kostar fastigheten egentligen efter kostnaderna för köpet?

**DRIV DEN.** Vad ger uthyrningen faktiskt efter utgifter?

**SÄLJ DEN.** Om jag så småningom säljer, vad kan jag realistiskt få med mig därifrån?

De juridiska reglerna och skatteberäkningarna i guiden gäller specifikt Spanien.

Men tankesättet bakom verktygen gör inte det.

Oavsett om jag tittar på Spanien, Filippinerna eller någon helt annan plats vill jag fortfarande veta:

Vad kommer det här egentligen att kosta mig?

Vad får jag faktiskt behålla?

Vad händer om mina antaganden är fel?

Jag vill pressa siffrorna tills de brister innan jag tror på dem

Om någon ger mig en beräknad hyresintäkt vill jag inte räkna på investeringen enbart med deras optimistiska siffra.

Jag vill stresstesta den.

Tänk om hyran är 10% lägre?

Tänk om den är 20% lägre?

Tänk om lägenheten står tom i två månader?

Tänk om föreningsavgifterna höjs?

Tänk om något behöver bytas ut?

Och om jag så småningom vill sälja, vem ska då köpa den av mig?

Om investeringen fortfarande fungerar när jag gör antagandena mindre optimistiska blir jag intresserad.

Om den bara fungerar när allt går perfekt?

Det är också användbar information.

Skulle jag aldrig köpa en lägenhet i Filippinerna?

Jag skulle inte säga aldrig.

Jag skulle överväga rätt lägenhet. Men jag skulle vara mycket mer intresserad av siffrorna än av broschyren.

Jag skulle jämföra förhandsköp med vidareförsäljning och inflyttningsklara lägenheter. Jag skulle kontrollera faktiska konkurrerande hyror, räkna på löpande kostnader, titta på vakanser och tänka igenom hur jag ska sälja innan jag köper.

För i slutändan vill jag inte äga en investeringsfastighet bara för att kunna säga:

”Jag äger en lägenhet i Filippinerna.”

Jag vill att fastigheten ska göra det jag köpte den för att göra.

Och hittills?

Siffrorna har inte övertygat mig.

Den här artikeln speglar mina personliga erfarenheter, iakttagelser och tankar om investeringar. Det anonymiserade exemplet från sociala medier representerar enskilda ägares erfarenheter och ska inte behandlas som belägg för hur den filippinska lägenhetsmarknaden som helhet utvecklas. Det är inte juridisk, finansiell eller investeringsrådgivning. Kontrollera alltid självständigt projektgodkännanden, ägarregler, kostnader, hyresantaganden och marknadsinformation före köp.