Si pasas suficiente tiempo en Filipinas, o por lo visto incluso si miras propiedades por internet una sola vez, acabarás viendo los anuncios.

Nuevas promociones de apartamentos. Piscinas de estilo resort. Gimnasios. Vestíbulos preciosos. Planes de pago flexibles.

Y mucho:

**VENTA SOBRE PLANO. INVIERTE AHORA. UNIDADES LIMITADAS.**

He mirado.

Me han tentado.

Pero sigo sin comprar uno.

Y mi mayor preocupación no es realmente si una promoción sobre plano llegará a terminarse.

Es si el apartamento terminado generará suficiente dinero para justificar la compra en primer lugar.

Veo apartamentos por todas partes

Eso fue probablemente lo primero que me hizo dudar.

Hay muchísima construcción y publicidad de apartamentos en régimen de propiedad horizontal. Pero también veo muchas unidades anunciadas para alquilar y revender, mientras siguen apareciendo nuevas promociones.

Así que siempre vuelvo a una pregunta:

¿Quién va a vivir realmente en todos ellos?

Es fácil hacer que comprar un apartamento parezca atractivo sobre el papel. Las preguntas difíciles llegan después.

¿Quién lo alquila? ¿A qué precio? ¿Cuánto tiempo podría estar vacío? ¿Con cuántas unidades casi idénticas compito?

Y, después de todos los costes, ¿qué me queda realmente?

No me importa por cuánto podría alquilarse

Esta es probablemente la principal razón por la que no he comprado.

Un vendedor puede decirme:

«Esta unidad podría alquilarse por ₱X al mes».

Bien.

Pero esa no es la cifra que quiero.

Quiero saber qué queda después de las cuotas de la comunidad, el mantenimiento, las reparaciones, los impuestos, el seguro, la gestión, el mobiliario, las renovaciones y los periodos sin inquilinos.

Esas piscinas, gimnasios, jardines cuidados, vigilantes y recepciones impresionantes son estupendos. Pero no son gratis. Los propietarios los pagan.

Y si diez unidades similares de la misma promoción buscan inquilinos, no puedo dar por hecho que la mía estará ocupada los doce meses del año con el alquiler que aparece en una presentación de ventas.

Entonces vi a otro propietario decir casi exactamente esto

Hace poco encontré una publicación en redes sociales de alguien que describía su experiencia como propietario de varios apartamentos en Manila.

Su identidad no es lo importante. Su experiencia sí.

Describía que tenía tres apartamentos, pagaba cuotas de comunidad por esas unidades y los ingresos del alquiler eran menores de lo esperado. También tenía otro apartamento cuya entrega se había retrasado.

Un segundo comprador respondió que también había comprado tres unidades y había conseguido venderlas antes de la entrega.

> En una conversación pública, un propietario de apartamentos en Manila describió unos gastos de comunidad mayores de lo esperado, un alquiler menor de lo previsto y una entrega retrasada. Otro comprador dijo que había vendido sus unidades antes de la entrega. He parafraseado la conversación en vez de volver a publicar los perfiles o comentarios de esas personas.

*Es un intercambio personal, no una prueba sobre todo el mercado.*

Una conversación en redes sociales, evidentemente, no demuestra que los apartamentos filipinos sean malas inversiones.

No lo demuestra.

Pero me llamó la atención porque describía exactamente lo que yo cuestionaba: el relato publicitario de una inversión y el resultado económico real de un propietario pueden ser dos cosas completamente distintas.

Esa es la parte que me importa.

Los datos del mercado me hacen plantear todavía más preguntas

Mi impresión de que hay mucha oferta de apartamentos no es puramente anecdótica.

Las cifras de Leechiu Property Consultants, recogidas en la prensa del sector, situaban el inventario activo de apartamentos de Metro Manila en 82,900 unidades repartidas entre 616 edificios con ventas activas en el segundo trimestre de 2026.

Eso **no** significa que haya 82,900 apartamentos terminados y vacíos. El inventario activo puede incluir unidades en distintas fases de construcción y venta.

El informe del segundo trimestre de 2026 de Colliers también preveía que la tasa de viviendas desocupadas en Metro Manila llegaría al 25.6% a finales de 2026, antes de una posible mejora a partir de 2027 al ralentizarse las entregas.

Son cifras del conjunto del mercado, no una predicción para cada edificio o barrio. Algunas partes del mercado tendrán mejores resultados que otras.

Pero me dicen algo importante:

Hay competencia.

Si compro como inversor, puede que compita con otros arrendadores, propietarios que intentan revender, inversores que salen de contratos sobre plano y promotores que siguen vendiendo unidades nuevas.

Así que la afirmación «Hay demanda de vivienda en Filipinas» no me basta.

Necesito saber si hay suficiente demanda para **este apartamento concreto**, con **este alquiler concreto**, al precio que me piden.

Comprar sobre plano es otro riesgo, pero no el principal para mí

Entiendo por qué resulta atractivo comprar sobre plano.

Compras antes de que termine la construcción, a menudo con un plan de pagos, y esperas recibir después una propiedad terminada que valga más.

Pero tengo una razón personal para ser prudente.

Un amigo mío compró en una promoción sobre plano en la India. Nunca se terminó.

Ver aquello cambió para siempre mi forma de mirar las imágenes arquitectónicas.

Una piscina preciosa generada por ordenador no es una piscina. La imagen de una torre no es una torre. Y una fecha prevista de finalización no es lo mismo que recibir las llaves.

Eso no nos dice qué pasará con una promoción de Manila. Simplemente me enseñó a separar lo que me muestran de lo que realmente existe.

Los proyectos filipinos ofrecidos en venta están sujetos a requisitos de registro y de License to Sell. El Department of Human Settlements and Urban Development aconseja a los compradores comprobar tanto el Certificate of Registration como la License to Sell antes de realizar una operación. DHSUD también publica una lista consultable de Licenses to Sell.

Sin duda verificaría ambos.

Pero incluso cuando la documentación está en orden, sigo volviendo a la misma pregunta:

¿La propiedad terminada generará dinero de verdad?

¿Por qué elegiría automáticamente comprar sobre plano?

Si ya hay unidades terminadas disponibles, las compararía primero.

Quizá un propietario quiera vender y salir. Quizá una unidad lista para entrar tenga un descuento. Quizá pueda ver exactamente cómo se mantiene el edificio.

Con una propiedad existente puedo investigar el edificio real, las vistas reales, las cuotas de comunidad reales, los anuncios que realmente compiten con ella y el mercado real de reventa.

Así que «Compra ahora porque valdrá más cuando esté terminado» no me basta.

Prefiero preguntar:

¿Cuánto valen hoy las unidades terminadas?

Por esto me obsesioné un poco con las hojas de cálculo inmobiliarias 😜

No quiero saber solo si puedo permitirme una propiedad.

Quiero saber si debería comprarla.

Después: ¿qué ocurre mientras la tengo?

Y, con el tiempo: ¿qué ocurre cuando quiero recuperar mi dinero?

Esa se convirtió en la lógica de las calculadoras de mi Spain Property Buyer Toolkit:

**CÓMPRALA.** ¿Cuánto cuesta realmente la propiedad después de los gastos de compra?

**GESTIÓNALA.** ¿Qué produce realmente el alquiler después de los gastos?

**VÉNDELA.** Si al final vendo, ¿con cuánto podría quedarme de forma realista?

Las normas legales y los cálculos fiscales de la guía son específicos de España.

Pero la forma de pensar detrás de las herramientas no.

Tanto si miro España como Filipinas o un lugar completamente distinto, sigo queriendo saber:

¿Cuánto me costará realmente?

¿Qué me queda de verdad?

¿Qué pasa si mis suposiciones son incorrectas?

Quiero poner las cifras contra las cuerdas antes de creerlas

Si alguien me da una cifra de alquiler prevista, no quiero calcular la inversión solo con su número optimista.

Quiero ponerlo a prueba.

¿Y si el alquiler es un 10% menor?

¿Y si es un 20% menor?

¿Y si la unidad está vacía durante dos meses?

¿Y si suben las cuotas de la comunidad?

¿Y si hay que sustituir algo?

Y si algún día quiero salir, ¿quién me lo va a comprar?

Si la inversión sigue funcionando cuando hago menos optimistas las suposiciones, entonces me interesa.

¿Y si solo funciona cuando todo sale perfecto?

Eso también es información útil.

¿Nunca compraría un apartamento en Filipinas?

No diría nunca.

Consideraría el adecuado. Pero me interesarían mucho más las cifras que el folleto.

Compararía las unidades sobre plano con las de reventa y las listas para entrar. Comprobaría los alquileres reales de la competencia, calcularía los costes recurrentes, examinaría los periodos sin inquilinos y pensaría en mi salida antes de comprar.

Porque, al final, no quiero tener una propiedad de inversión simplemente para poder decir:

«Tengo un apartamento en Filipinas».

Quiero que la propiedad haga aquello para lo que la compré.

¿Y hasta ahora?

Las cifras no me han convencido.

Este artículo refleja mi experiencia personal, mis observaciones y mi forma de pensar sobre la inversión. El ejemplo anonimizado de redes sociales representa experiencias de propietarios individuales y no debe tratarse como prueba del rendimiento del mercado filipino de apartamentos en su conjunto. No es asesoramiento legal, financiero ni de inversión. Antes de comprar, verifica siempre de forma independiente las autorizaciones del proyecto, las normas de propiedad, los costes, las previsiones de alquiler y la información del mercado.