Wer genug Zeit auf den Philippinen verbringt – oder offenbar auch nur einmal online nach Immobilien schaut –, wird die Anzeigen sehen.

Neue Wohnanlagen. Pools wie im Resort. Fitnessstudios. Schöne Eingangshallen. Flexible Zahlungspläne.

Und jede Menge:

**VERKAUF VOR FERTIGSTELLUNG. JETZT INVESTIEREN. NUR NOCH WENIGE WOHNUNGEN VERFÜGBAR.**

Ich habe geschaut.

Ich war versucht.

Aber ich habe immer noch keine gekauft.

Und meine größte Sorge ist eigentlich nicht, ob ein Projekt, das vor der Fertigstellung verkauft wird, auch fertig wird.

Sondern ob die fertige Eigentumswohnung genug Geld einbringt, um den Kauf überhaupt zu rechtfertigen.

Ich sehe überall Eigentumswohnungen

Das war vermutlich das Erste, was mich zögern ließ.

Es werden so viele Wohnanlagen gebaut und beworben. Gleichzeitig sehe ich jede Menge Wohnungen, die zur Miete oder zum Wiederverkauf angeboten werden, während immer weitere Projekte hinzukommen.

Deshalb komme ich immer wieder auf eine Frage zurück:

Wer soll eigentlich in all diesen Wohnungen leben?

Den Kauf einer Eigentumswohnung kann man auf dem Papier leicht attraktiv aussehen lassen. Die schwierigeren Fragen kommen danach.

Wer mietet sie? Zu welchem Preis? Wie lange könnte sie leer stehen? Mit wie vielen fast identischen Wohnungen konkurriere ich?

Und was bleibt mir nach all den Kosten tatsächlich übrig?

Mich interessiert nicht, für wie viel sie sich angeblich vermieten ließe

Das ist wahrscheinlich der wichtigste Grund, warum ich nicht gekauft habe.

Ein Verkäufer kann mir sagen:

„Diese Wohnung könnte ₱X Miete im Monat bringen.“

Gut.

Aber das ist nicht die Zahl, die ich wissen möchte.

Ich möchte wissen, was nach Hausgeld, Instandhaltung, Reparaturen, Steuern, Versicherung, Verwaltung, Möblierung, Auffrischung und Leerstand übrig bleibt.

Diese Pools, Fitnessstudios, gepflegten Gärten, Sicherheitsleute und beeindruckenden Empfangsbereiche sind schön. Aber kostenlos sind sie nicht. Die Eigentümer zahlen dafür.

Und wenn zehn ähnliche Wohnungen in derselben Anlage Mieter suchen, kann ich nicht einfach davon ausgehen, dass meine zwölf Monate im Jahr zur Miete aus der Verkaufspräsentation belegt ist.

Dann las ich, wie ein anderer Eigentümer fast genau das sagte

Vor Kurzem stieß ich auf einen Social-Media-Beitrag, in dem jemand seine Erfahrungen als Eigentümer mehrerer Wohnungen in Manila beschrieb.

Die Identität ist nicht der Punkt. Die Erfahrung ist es.

Die Person beschrieb, wie sie drei Wohnungen besaß, dafür Hausgeld zahlte und feststellte, dass die Mieteinnahmen niedriger waren als erwartet. Außerdem hatte sie eine weitere Wohnung, deren Übergabe sich verzögert hatte.

Ein zweiter Wohnungskäufer antwortete, dass er selbst drei Wohnungen gekauft und sie vor der Übergabe wieder verkauft hatte.

> In einer öffentlichen Diskussion beschrieb ein Wohnungseigentümer in Manila höhere Gemeinschaftskosten als erwartet, niedrigere Mieteinnahmen als erwartet und eine verspätete Übergabe. Ein anderer Käufer sagte, er habe seine Wohnungen vor der Übergabe verkauft. Ich habe die Diskussion sinngemäß zusammengefasst, statt Profile oder Kommentare der Beteiligten erneut zu veröffentlichen.

*Das ist ein persönlicher Austausch, kein Beleg für den gesamten Markt.*

Ein einziges Gespräch in sozialen Medien beweist natürlich nicht, dass Eigentumswohnungen auf den Philippinen schlechte Investitionen sind.

Tut es nicht.

Aber es fiel mir auf, weil es genau das beschrieb, was ich hinterfragt hatte: Die beworbene Investmentgeschichte und das tatsächliche finanzielle Ergebnis eines Eigentümers können zwei völlig verschiedene Dinge sein.

Das ist der Teil, der mich interessiert.

Die Marktdaten werfen für mich noch mehr Fragen auf

Mein Eindruck, dass es ein großes Angebot an Eigentumswohnungen gibt, beruht nicht nur auf einzelnen Beobachtungen.

Die Zahlen von Leechiu Property Consultants, über die in der Branchenberichterstattung berichtet wurde, bezifferten den aktiven Bestand an angebotenen Eigentumswohnungen in Metro Manila im zweiten Quartal 2026 auf 82,900 Einheiten in 616 Gebäuden, in denen aktiv verkauft wurde.

Das bedeutet **nicht**, dass 82,900 fertige Wohnungen leer stehen. Der aktive Angebotsbestand kann Wohnungen in unterschiedlichen Bau- und Verkaufsphasen umfassen.

Auch Colliers’ Bericht für das zweite Quartal 2026 prognostizierte, dass der Wohnungsleerstand in Metro Manila bis Ende 2026 auf 25.6% steigen könnte, bevor er ab 2027 möglicherweise zurückgeht, wenn weniger Wohnungen fertiggestellt werden.

Das sind Zahlen für den gesamten Markt, keine Vorhersage für jedes Gebäude oder Viertel. Manche Marktsegmente werden sich besser entwickeln als andere.

Aber sie sagen mir etwas Wichtiges:

Es gibt Konkurrenz.

Wenn ich als Investor kaufe, konkurriere ich möglicherweise mit anderen Vermietern, Eigentümern, die weiterverkaufen wollen, Investoren, die aus Verträgen vor Fertigstellung aussteigen, und Bauträgern, die weiterhin brandneue Wohnungen verkaufen.

Deshalb reicht mir die Aussage „Auf den Philippinen gibt es Wohnungsnachfrage“ nicht.

Ich muss wissen, ob es genug Nachfrage nach **dieser konkreten Wohnung** zu **dieser konkreten Miete** gibt – bei dem Preis, den ich zahlen soll.

Der Kauf vor Fertigstellung ist ein weiteres Risiko – nur nicht mein wichtigstes

Ich verstehe, warum der Kauf vor Fertigstellung attraktiv ist.

Man kauft vor Abschluss der Bauarbeiten, oft mit einem Zahlungsplan, und erhält später hoffentlich eine fertige Immobilie, die mehr wert ist.

Aber ich habe einen persönlichen Grund, vorsichtig zu sein.

Ein Freund von mir kaufte in einem solchen Projekt in Indien. Es wurde nie fertiggestellt.

Das mitzuerleben hat meinen Blick auf Architekturvisualisierungen dauerhaft verändert.

Ein schöner computergenerierter Pool ist kein Pool. Eine Visualisierung eines Hochhauses ist kein Hochhaus. Und ein erwarteter Fertigstellungstermin ist nicht dasselbe wie die Schlüsselübergabe.

Das sagt nichts darüber aus, was mit einem Projekt in Manila passieren wird. Es hat mich einfach gelehrt, das, was mir gezeigt wird, von dem zu trennen, was tatsächlich existiert.

Für philippinische Projekte, die zum Verkauf angeboten werden, gelten Anforderungen an Registrierung und Verkaufsgenehmigung. Das Department of Human Settlements and Urban Development rät Käufern, vor einem Kauf sowohl das Certificate of Registration als auch die License to Sell zu prüfen. DHSUD veröffentlicht außerdem eine durchsuchbare Liste der Verkaufsgenehmigungen.

Beides würde ich auf jeden Fall überprüfen.

Aber selbst wenn die Unterlagen stimmen, komme ich immer wieder zu derselben Frage zurück:

Wird die fertige Immobilie tatsächlich Geld einbringen?

Warum sollte ich automatisch vor Fertigstellung kaufen?

Wenn fertige Wohnungen bereits verfügbar sind, würde ich sie zuerst vergleichen.

Vielleicht möchte ein bestehender Eigentümer aussteigen. Vielleicht wird eine bezugsfertige Wohnung günstiger angeboten. Vielleicht kann ich genau sehen, wie das Gebäude instand gehalten wird.

Bei einer bestehenden Immobilie kann ich das echte Gebäude, die echte Aussicht, das tatsächliche Hausgeld, konkurrierende Angebote und den tatsächlichen Wiederverkaufsmarkt prüfen.

„Jetzt kaufen, weil es nach der Fertigstellung mehr wert sein wird“ reicht mir deshalb nicht.

Ich würde lieber fragen:

Was sind fertige Wohnungen heute wert?

Deshalb wurde ich ein bisschen besessen von Immobilientabellen 😜

Ich möchte nicht nur wissen, ob ich mir eine Immobilie leisten kann.

Ich möchte wissen, ob ich sie kaufen sollte.

Dann: Was passiert, während ich sie besitze?

Und irgendwann: Was passiert, wenn ich mein Geld wieder herausbekommen möchte?

Das wurde zur Logik hinter den Rechnern in meinem Spain Property Buyer Toolkit:

**KAUFEN.** Was kostet die Immobilie nach den Kaufnebenkosten wirklich?

**BETREIBEN.** Was bringt die Vermietung nach den Ausgaben tatsächlich ein?

**VERKAUFEN.** Was könnte mir realistisch übrig bleiben, wenn ich irgendwann verkaufe?

Die rechtlichen Regeln und Steuerberechnungen im Ratgeber gelten speziell für Spanien.

Die Denkweise hinter den Werkzeugen aber nicht.

Ob ich mir Spanien, die Philippinen oder einen ganz anderen Ort ansehe, ich möchte immer noch wissen:

Was wird mich das wirklich kosten?

Was bleibt mir tatsächlich übrig?

Was passiert, wenn meine Annahmen falsch sind?

Ich möchte die Zahlen auf die Probe stellen, bevor ich ihnen glaube

Wenn mir jemand eine erwartete Miete nennt, möchte ich die Investition nicht nur mit dieser optimistischen Zahl durchrechnen.

Ich möchte sie einem Stresstest unterziehen.

Was, wenn die Miete 10% niedriger ist?

Was, wenn sie 20% niedriger ist?

Was, wenn die Wohnung zwei Monate leer steht?

Was, wenn das Hausgeld steigt?

Was, wenn etwas ersetzt werden muss?

Und wenn ich irgendwann aussteigen möchte: Wer kauft sie mir ab?

Wenn die Investition auch mit weniger optimistischen Annahmen funktioniert, werde ich interessiert.

Wenn sie nur funktioniert, wenn alles perfekt läuft?

Dann ist auch das eine hilfreiche Information.

Würde ich niemals eine Eigentumswohnung auf den Philippinen kaufen?

Niemals würde ich nicht sagen.

Die richtige würde ich in Betracht ziehen. Aber die Zahlen würden mich viel mehr interessieren als die Broschüre.

Ich würde Angebote vor Fertigstellung mit Wiederverkäufen und bezugsfertigen Wohnungen vergleichen. Ich würde tatsächliche konkurrierende Mieten prüfen, laufende Kosten berechnen, den Leerstand betrachten und schon vor dem Kauf über meinen Ausstieg nachdenken.

Denn letztlich möchte ich keine Anlageimmobilie besitzen, nur um sagen zu können:

„Ich habe eine Eigentumswohnung auf den Philippinen.“

Ich möchte, dass die Immobilie das tut, wofür ich sie gekauft habe.

Und bisher?

Haben mich die Zahlen nicht überzeugt.

Dieser Artikel spiegelt meine persönlichen Erfahrungen, Beobachtungen und Überlegungen zu Investitionen wider. Das anonymisierte Beispiel aus sozialen Medien gibt Erfahrungen einzelner Eigentümer wieder und sollte nicht als Beleg für die Entwicklung des gesamten philippinischen Eigentumswohnungsmarktes verstanden werden. Das ist keine Rechts-, Finanz- oder Anlageberatung. Prüfe Projektgenehmigungen, Eigentumsregeln, Kosten, Mietannahmen und Marktinformationen vor einem Kauf immer unabhängig.