L’Albanie était sur mon radar immobilier depuis un moment.
On comprend facilement pourquoi.
Les prix peuvent encore sembler attrayants par rapport à de nombreux marchés méditerranéens établis, le tourisme a énormément progressé et le littoral est vraiment magnifique. Alors, plutôt que de simplement regarder les annonces en ligne, je suis allée voir par moi-même.
Et je suis repartie avec une pensée que j’ai eue plus d’une fois au cours de mes recherches immobilières :
Bel endroit. Marché intéressant. Pas pour moi.
Tirana : j’ai aimé — mais je ne voulais pas y acheter
J’ai vraiment aimé Tirana.
C’est une ville vivante, qui se développe rapidement et, du point de vue de l’investissement, probablement l’endroit d’Albanie qui m’a immédiatement paru le plus cohérent.
Il y a une vraie ville autour de l’investissement. Des gens y vivent. Des gens y travaillent. Il y a des restaurants, des entreprises, des universités et une demande quotidienne qui ne disparaît pas à la fin de l’été.
Mais je ne cherchais pas simplement un endroit qui fonctionnait dans un tableur.
Je me suis posé la question à laquelle je finis toujours par revenir :
Est-ce que j’aurais réellement envie de posséder quelque chose ici ?
Pour Tirana, ma réponse était non.
Il n’y avait rien de particulièrement problématique. Ce n’était simplement pas ce que je cherchais.
Alors je suis partie vers le sud.
Sarandë : quand l’agent immobilier ne vient pas
Sarandë m’intéressait beaucoup plus.
Les vues sur la mer, le tourisme, les biens relativement abordables et la proximité de Corfou rendent le discours sur l’investissement très facile à comprendre.
Avant d’arriver, j’avais beaucoup échangé avec un agent immobilier par e-mail et sur WhatsApp. Nous avions parlé de biens. Nous avions échangé des messages. La communication était abondante.
Puis est arrivé le jour où nous devions nous rencontrer.
L’agent immobilier n’est pas venu.
Après toutes ces conversations, je me suis retrouvée à Sarandë sans les visites immobilières pour lesquelles j’avais fait le voyage.
Il y avait peut-être une explication raisonnable. Mais acheter un bien, c’est aussi une question de confiance.
Si la communication devient peu fiable avant que j’aie versé le moindre argent, je n’ai pas particulièrement envie de découvrir ce qui se passe ensuite.
Cela ne faisait pas de Sarandë un mauvais endroit où investir. Cela ajoutait un point d’interrogation pour moi.
Puis j’ai découvert Ksamil
J’ai trouvé Ksamil magnifique.
La couleur de l’eau, les petites îles et les plages expliquent immédiatement pourquoi les photos de Ksamil apparaissent partout sur les réseaux sociaux.
C’était l’Albanie que j’avais imaginée.
Mais j’ai ensuite commencé à la regarder avec les yeux d’une acheteuse immobilière plutôt que d’une touriste.
Et j’ai eu beaucoup moins de certitudes.
Les constructions semblaient incroyablement proches de la mer. Des clubs de plage, des restaurants et d’autres structures semblaient occuper des portions du littoral où je m’attendrais normalement à une séparation plus nette entre les constructions et la plage.
Et je me demandais sans cesse :
Où est la plage publique ?
Il y avait des espaces publics, mais en se promenant à Ksamil, ce n’était pas forcément l’impression qu’on en avait.
En août 2026, une organisation albanaise de vérification des faits s’est rendue à Ksamil et a rapporté avoir trouvé une plage municipale gratuite coincée entre des espaces de plage beaucoup plus grands gérés par des acteurs privés.
Où était la limite entre plage publique et usage privé ?
La distinction entre littoral public, espaces de plage exploités par des acteurs privés et constructions voisines m’a paru bien moins évidente que prévu.
C’est important, parce que deux questions distinctes peuvent facilement se confondre :
- Où finit la plage accessible au public et où commence l’espace de plage exploité par un acteur privé ?
- Quelles règles d’urbanisme et de construction sur le littoral s’appliquent aux constructions permanentes près de l’eau ?
Je regardais des bâtiments extrêmement proches de la mer en me demandant :
Comment peuvent-ils être autorisés à construire aussi près ?
Cette question ne prouve pas qu’un bâtiment particulier est illégal ni que l’Albanie n’a pas de réglementation côtière. Elle signifie qu’en tant qu’acheteuse étrangère, j’aurais besoin de réponses claires sur l’accès public, les concessions de plage, les autorisations d’urbanisme et ce qui pourrait légalement être construit autour d’un bien que j’envisagerais d’acheter.
Une belle vue sur la mer, c’est merveilleux.
Des droits de propriété clairs, des règles d’urbanisme et la confiance dans ce qui peut se passer autour de mon bien sont plus importants.
Ce qui attirait les investisseurs m’inquiétait
Le développement rapide de l’Albanie fait partie de son attrait.
On peut regarder des endroits comme Sarandë et Ksamil et se dire :
Imagine ce que cela pourrait valoir dans dix ans.
Mais je me posais la question inverse :
À quoi ressemblera ce littoral dans dix ans ?
Un autre bâtiment apparaîtra-t-il entre le bien et la mer ?
L’accès changera-t-il ?
Le secteur sera-t-il encore plus densément construit ?
Ces questions faisaient partie des raisons pour lesquelles je n’étais pas à l’aise à l’idée d’investir.
J’y retournerais sans hésiter
Je ne suis pas partie en ayant une mauvaise opinion de l’Albanie. Bien au contraire.
Je retournerais volontiers à Ksamil. J’y nagerais de nouveau. Je mangerais au bord de l’eau et me plaindrais probablement que mes photos ne rendent pas la beauté réelle de la mer.
Je passerais aussi volontiers plus de temps à explorer l’Albanie.
Mais voyager dans un endroit et y acheter un bien sont deux décisions complètement différentes.
Un lieu peut être formidable pour des vacances sans être un endroit où je veux placer une part importante de mon argent.
Renoncer est aussi une décision immobilière
Il n’y a pas eu un problème catastrophique ou un moment dramatique où j’ai dit : « Absolument pas. » C’était un ensemble de petits éléments.
Tirana était cohérente, mais l’idée d’y posséder un bien ne m’enthousiasmait pas.
Sarandë m’intéressait, mais la visite manquée n’inspirait pas confiance.
Ksamil était le plus beau des trois endroits, mais l’intensité des constructions et le rapport peu clair entre plage publique, exploitation privée des plages et bâtiments voisins me mettaient mal à l’aise en tant qu’acheteuse potentielle.
Quelqu’un d’autre pourrait examiner les mêmes endroits et prendre une décision complètement différente. La mienne était simplement que l’Albanie était belle à visiter, mais pas un endroit où je voulais posséder un bien.
Parfois, aller sur place est précisément ce qui vous évite d’acheter quelque chose qui ne vous convient pas.
Je suis allée en Albanie en pensant que j’y achèterais peut-être un bien.
Je suis rentrée avec l’envie d’y retourner — mais pas d’y posséder un bien.
Les règles changent d’un pays à l’autre, mais pas la méthode : vérifier la propriété, l’urbanisme, l’accès, le coût total et la sortie éventuelle avant de s’engager. Le Spain Property Buyer Toolkit a été conçu pour l’Espagne, tandis que ses questions de visite, ses listes de vérification et son processus de décision peuvent aussi aider à organiser une recherche immobilière ailleurs.
Il s’agit de mon expérience personnelle et du raisonnement derrière ma propre décision immobilière. Ce ne sont pas des conseils juridiques, financiers ou en investissement. Les réglementations immobilières, d’urbanisme et côtières peuvent changer ; toute personne envisageant d’acheter en Albanie doit donc vérifier indépendamment la propriété, les autorisations d’urbanisme, les conditions d’accès aux plages, les restrictions côtières et les réglementations locales applicables avant de s’engager.
— Gene | Clueless Gene