Albanië stond al een tijdje op mijn vastgoedradar.
Het is gemakkelijk te begrijpen waarom.
De prijzen kunnen nog steeds aantrekkelijk lijken vergeleken met veel gevestigde markten rond de Middellandse Zee, het toerisme is enorm gegroeid en de kust is echt prachtig. Dus in plaats van alleen online naar vastgoedadvertenties te kijken, ging ik erheen om het zelf te zien.
En ik vertrok met een gedachte die ik tijdens mijn zoektochten naar vastgoed al vaker heb gehad:
Prachtige plek. Interessante markt. Niets voor mij.
Tirana: ik vond het leuk, maar wilde er niet kopen
Ik vond Tirana eigenlijk leuk.
Het is levendig, ontwikkelt zich snel en was vanuit investeringsoogpunt waarschijnlijk het deel van Albanië dat voor mij meteen het meest logisch leek.
Er is een echte stad rondom de investering. Mensen wonen er. Mensen werken er. Er zijn restaurants, bedrijven, universiteiten en dagelijkse vraag die niet verdwijnt wanneer de zomer voorbij is.
Maar ik zocht niet zomaar een plek die er in een spreadsheet logisch uitzag.
Ik stelde mezelf de vraag waar ik uiteindelijk altijd op terugkom:
Zou ik hier werkelijk iets willen bezitten?
Voor Tirana was mijn antwoord nee.
Er was niet echt iets mis mee. Het was gewoon niet wat ik zocht.
Dus ging ik naar het zuiden.
Sarandë: als de makelaar niet komt opdagen
Sarandë interesseerde me veel meer.
Zeezicht, toerisme, relatief betaalbaar vastgoed en de nabijheid van Corfu maken het investeringsverhaal heel gemakkelijk te begrijpen.
Voor mijn aankomst had ik uitgebreid contact met een makelaar via e-mail en WhatsApp. We bespraken panden. We wisselden berichten uit. Er was volop communicatie.
Toen kwam de dag waarop we zouden afspreken.
De makelaar kwam niet opdagen.
Na al die gesprekken stond ik in Sarandë zonder de bezichtigingen waarvoor ik erheen was gereisd.
Misschien was er een redelijke verklaring. Maar vastgoed kopen draait ook om vertrouwen.
Als de communicatie onbetrouwbaar wordt voordat ik ook maar geld heb overgemaakt, ben ik niet bijzonder geïnteresseerd om te ontdekken wat er daarna gebeurt.
Dat maakte Sarandë geen slechte plek om te investeren. Voor mij kwam er nog een vraagteken bij.
Toen zag ik Ksamil
Ik vond Ksamil prachtig.
De kleur van het water, de kleine eilanden en de stranden maken meteen duidelijk waarom foto's van Ksamil overal op sociale media verschijnen.
Dit was het Albanië dat ik me had voorgesteld.
Maar toen begon ik ernaar te kijken met de ogen van een vastgoedkoper in plaats van een toerist.
En ik werd veel minder zeker.
De bebouwing leek ongelooflijk dicht bij zee te staan. Beachclubs, restaurants en andere bouwwerken leken stukken kust in te nemen waar ik normaal een duidelijkere scheiding tussen bebouwing en strand zou verwachten.
En ik bleef me afvragen:
Waar is het openbare strand?
Er waren openbare gedeelten, maar als je door Ksamil liep, voelde dat niet altijd zo.
In augustus 2026 bezocht een Albanese factcheckorganisatie Ksamil en meldde er een gratis gemeentelijk strand te hebben aangetroffen, ingeklemd tussen veel grotere, particulier beheerde strandgedeelten.
Waar lag de grens tussen openbaar strand en particulier gebruik?
Het onderscheid tussen openbare kust, particulier geëxploiteerde strandgedeelten en nabijgelegen bebouwing was voor mij veel minder duidelijk dan ik had verwacht.
Dat is belangrijk, omdat twee afzonderlijke vragen gemakkelijk door elkaar kunnen gaan lopen:
- Waar eindigt het publiek toegankelijke strand en begint een particulier geëxploiteerd strandgedeelte?
- Welke ruimtelijke regels en bouwregels voor de kust gelden voor permanente bebouwing bij het water?
Ik keek naar gebouwen die extreem dicht bij zee stonden en vroeg me af:
Hoe mogen ze zo dicht bij zee bouwen?
Die vraag bewijst niet dat een bepaald gebouw illegaal is of dat Albanië geen kustregels heeft. Het betekent dat ik als buitenlandse koper duidelijke antwoorden nodig zou hebben over openbare toegang, strandconcessies, bouwvergunningen en wat er wettelijk gebouwd zou mogen worden rondom een pand dat ik overweeg.
Een prachtig uitzicht op zee is heerlijk.
Duidelijke eigendomsrechten, ruimtelijke regels en zekerheid over wat er rondom mijn vastgoed kan gebeuren, zijn belangrijker.
Juist wat investeerders aantrok, baarde mij zorgen
De snelle ontwikkeling van Albanië is deel van de aantrekkingskracht.
Je kunt naar plekken als Sarandë en Ksamil kijken en denken:
Stel je voor wat dit over tien jaar waard zou kunnen zijn.
Maar ik merkte dat ik de tegenovergestelde vraag stelde:
Hoe ziet deze kust er over tien jaar uit?
Komt er een ander gebouw tussen een pand en de zee te staan?
Verandert de toegang?
Wordt het gebied nog dichter bebouwd?
Die vragen waren een deel van de reden waarom ik me niet prettig voelde bij investeren.
Ik zou absoluut teruggaan
Ik vertrok niet met een afkeer van Albanië. Integendeel.
Ik zou graag naar Ksamil teruggaan. Ik zou er weer zwemmen. Ik zou aan het water eten en waarschijnlijk klagen dat mijn foto's niet vastleggen hoe mooi de zee werkelijk is.
Ik zou ook graag meer tijd besteden aan het verkennen van Albanië.
Maar ergens naartoe reizen en er vastgoed kopen zijn twee totaal verschillende beslissingen.
Een plek kan fantastisch zijn voor een vakantie zonder dat ik er een aanzienlijk deel van mijn geld wil onderbrengen.
Afhaken is ook een vastgoedbeslissing
Er was niet één rampzalig probleem of dramatisch moment waarop ik zei: ‘Absoluut niet.’ Het was een verzameling kleinere dingen.
Tirana leek logisch, maar maakte me niet enthousiast als plek om vastgoed te bezitten.
Sarandë interesseerde me, maar de misgelopen bezichtiging wekte geen vertrouwen.
Ksamil was de mooiste van de drie, maar de intensieve bebouwing en de onduidelijke verhouding tussen openbaar strand, particuliere strandexploitatie en nabijgelegen gebouwen gaven me als mogelijke koper een ongemakkelijk gevoel.
Iemand anders zou dezelfde plekken kunnen onderzoeken en tot een totaal andere beslissing komen. Mijn conclusie was simpelweg dat Albanië prachtig was om te bezoeken, maar geen plek waar ik vastgoed wilde bezitten.
Soms is erheen reizen precies wat je behoedt voor het kopen van iets dat niet bij je past.
Ik ging naar Albanië met het idee dat ik misschien vastgoed zou kopen.
Ik kwam thuis met de wens om terug te gaan, maar niet om er vastgoed te bezitten.
De regels veranderen van land tot land, maar de werkwijze niet: controleer eigendom, ruimtelijke regels, toegang, totale kosten en de uiteindelijke verkoop voordat je je vastlegt. De Spain Property Buyer Toolkit is gemaakt voor Spanje, terwijl de bezichtigingsvragen, checklists en het beslisproces ook kunnen helpen om een vastgoedzoektocht elders te organiseren.
Dit is mijn persoonlijke ervaring en de afweging achter mijn eigen vastgoedbeslissing. Het is geen juridisch, financieel of beleggingsadvies. Vastgoedregels, ruimtelijke regels en kustregels kunnen veranderen, dus wie overweegt in Albanië te kopen, moet vóór het aangaan van verplichtingen onafhankelijk de eigendom, bouwvergunningen, afspraken over strandtoegang, kustbeperkingen en toepasselijke lokale regels controleren.
— Gene | Clueless Gene