Albanien hade funnits på min fastighetsradar ett tag.
Det är lätt att förstå varför.
Priserna kan fortfarande se attraktiva ut jämfört med många etablerade marknader runt Medelhavet, turismen har vuxit enormt och kusten är verkligen vacker. Så i stället för att bara titta på fastighetsannonser på nätet reste jag dit för att se själv.
Och jag reste därifrån med en tanke som jag har haft mer än en gång under mitt fastighetsletande:
Vacker plats. Intressant marknad. Inte för mig.
Tirana: jag gillade staden — men ville inte köpa där
Jag gillade faktiskt Tirana.
Det är livligt, utvecklas snabbt och var ur investeringssynpunkt nog den del av Albanien som omedelbart kändes mest logisk för mig.
Det finns en verklig stad runt investeringen. Folk bor där. Folk arbetar där. Det finns restauranger, företag, universitet och vardaglig efterfrågan som inte försvinner när sommaren tar slut.
Men jag letade inte bara efter en plats som såg bra ut i ett kalkylblad.
Jag ställde mig frågan jag alltid till slut återkommer till:
Skulle jag faktiskt vilja äga något här?
För Tirana var mitt svar nej.
Det var inget särskilt fel på staden. Den var helt enkelt inte det jag letade efter.
Så jag fortsatte söderut.
Sarandë: när mäklaren inte dyker upp
Sarandë intresserade mig mycket mer.
Havsutsikt, turism, relativt prisvärda fastigheter och närheten till Korfu gör investeringshistorien väldigt lätt att förstå.
Före ankomsten hade jag haft omfattande kontakt med en mäklare via mejl och WhatsApp. Vi diskuterade fastigheter. Vi skickade meddelanden. Det var gott om kommunikation.
Sedan kom dagen då vi skulle träffas.
Mäklaren dök inte upp.
Efter alla de samtalen stod jag i Sarandë utan de fastighetsvisningar som jag hade rest dit för att gå på.
Kanske fanns det en rimlig förklaring. Men fastighetsköp handlar också om förtroende.
Om kommunikationen blir opålitlig innan jag har lämnat ifrån mig några pengar är jag inte särskilt intresserad av att upptäcka vad som händer efteråt.
Det gjorde inte Sarandë till en dålig plats att investera på. Det lade till ännu ett frågetecken för mig.
Sedan såg jag Ksamil
Jag tyckte att Ksamil var vackert.
Vattnets färg, de små öarna och stränderna förklarar direkt varför bilder av Ksamil dyker upp överallt på sociala medier.
Det här var Albanien jag hade föreställt mig.
Men sedan började jag se det med en fastighetsköpares ögon i stället för en turists.
Och jag blev betydligt mer osäker.
Bebyggelsen verkade ligga otroligt nära havet. Strandklubbar, restauranger och andra byggnader tycktes uppta kuststräckor där jag normalt skulle förvänta mig en tydligare gräns mellan bebyggelse och strand.
Och jag fortsatte undra:
Var är den allmänna stranden?
Det fanns allmänna områden, men när jag gick runt i Ksamil var det inte nödvändigtvis så det kändes.
I augusti 2026 besökte en albansk faktagranskningsorganisation Ksamil och rapporterade att den hittat en avgiftsfri kommunal strand inklämd mellan mycket större privatdrivna strandområden.
Var gick gränsen mellan allmän strand och privat användning?
Skillnaden mellan allmän kust, privatdrivna strandområden och närliggande bebyggelse var mycket mindre tydlig för mig än jag hade väntat mig.
Det spelar roll eftersom två separata frågor lätt kan blandas ihop:
- Var slutar stranden som allmänheten har tillgång till och var börjar ett privatdrivet strandområde?
- Vilka planbestämmelser och kustbyggnadsregler gäller för permanent bebyggelse nära vattnet?
Jag stod och tittade på byggnader extremt nära havet och frågade mig:
Hur får de bygga så nära?
Den frågan bevisar inte att en viss byggnad är olaglig eller att Albanien saknar kustregler. Den betyder att jag som utländsk köpare skulle behöva tydliga svar om allmänhetens tillgång, strandkoncessioner, bygglov och vad som lagligen kan byggas runt en fastighet jag överväger.
En vacker havsutsikt är underbar.
Tydliga fastighetsrättigheter, planbestämmelser och trygghet kring vad som kan hända runt min fastighet är viktigare.
Just det som lockade investerare oroade mig
Albaniens snabba utveckling är en del av attraktionskraften.
Man kan titta på platser som Sarandë och Ksamil och tänka:
Tänk vad det här kan vara värt om tio år.
Men jag kom på mig själv med att ställa den motsatta frågan:
Hur kommer den här kusten att se ut om tio år?
Kommer en annan byggnad att dyka upp mellan en fastighet och havet?
Kommer tillgången att förändras?
Kommer området att bli ännu tätare bebyggt?
De frågorna var en del av varför jag inte kände mig trygg med att investera.
Jag skulle absolut åka tillbaka
Jag lämnade inte Albanien med en negativ känsla. Tvärtom.
Jag skulle gärna återvända till Ksamil. Jag skulle bada där igen. Jag skulle äta vid vattnet och förmodligen klaga på att mina bilder inte fångar hur vackert havet faktiskt är.
Jag skulle också gärna lägga mer tid på att utforska Albanien.
Men att resa till en plats och att köpa fastighet där är två helt olika beslut.
En plats kan vara fantastisk för en semester utan att vara någonstans där jag vill placera en betydande del av mina pengar.
Att avstå är också ett fastighetsbeslut
Det fanns inte ett katastrofalt problem eller ett dramatiskt ögonblick då jag sa: ”Absolut inte.” Det var en samling mindre saker.
Tirana kändes logiskt, men lockade mig inte som en plats att äga något på.
Sarandë intresserade mig, men den uteblivna visningen ingav inte förtroende.
Ksamil var den vackraste av de tre, men den intensiva exploateringen och det otydliga förhållandet mellan allmän strand, privat strandverksamhet och närliggande byggnader gjorde mig osäker som möjlig köpare.
En annan person skulle kunna undersöka samma platser och komma fram till ett helt annat beslut. Mitt var helt enkelt att Albanien var vackert att besöka, men inte en plats där jag ville äga fastighet.
Ibland är det just resan dit som räddar en från att köpa något som inte passar.
Jag reste till Albanien med tanken att jag kanske skulle köpa en fastighet.
Jag kom hem med lust att besöka landet igen — men utan lust att äga en.
Reglerna ändras från ett land till ett annat, men arbetssättet gör det inte: kontrollera äganderätt, planbestämmelser, tillfart, totala kostnader och den framtida försäljningen innan du binder upp dig. Spain Property Buyer Toolkit skapades för Spanien, medan dess frågor inför visningar, checklistor och beslutsprocess också kan hjälpa till att organisera ett fastighetssökande på andra platser.
Det här är min personliga erfarenhet och resonemanget bakom mitt eget fastighetsbeslut. Det är inte juridisk, finansiell eller investeringsrådgivning. Regler för fastigheter, planering och kust kan ändras, så den som överväger att köpa i Albanien bör självständigt kontrollera äganderätt, bygglov, tillgång till stranden, kustbegränsningar och tillämpliga lokala regler innan man binder upp sig.
— Gene | Clueless Gene