Albanien hatte ich schon eine Weile als Immobilienmarkt auf dem Radar.
Warum, ist leicht zu verstehen.
Die Preise können im Vergleich zu vielen etablierten Mittelmeermärkten noch attraktiv aussehen, der Tourismus ist enorm gewachsen, und die Küste ist wirklich schön. Statt also nur online Immobilienanzeigen anzusehen, fuhr ich hin, um es selbst zu erleben.
Und ich kam mit einem Gedanken zurück, den ich bei meiner Immobiliensuche schon öfter hatte:
Schöner Ort. Interessanter Markt. Nichts für mich.
Tirana: Ich mochte es – aber kaufen wollte ich dort nicht
Ich mochte Tirana tatsächlich.
Die Stadt ist lebendig, entwickelt sich schnell und war aus Investitionssicht wahrscheinlich der Teil Albaniens, der für mich auf Anhieb am meisten Sinn ergab.
Um die Investition herum gibt es eine echte Stadt. Menschen leben dort. Menschen arbeiten dort. Es gibt Restaurants, Unternehmen, Universitäten und alltägliche Nachfrage, die nicht verschwindet, wenn der Sommer endet.
Aber ich suchte nicht einfach einen Ort, der in einer Tabelle Sinn ergab.
Ich stellte mir die Frage, zu der ich irgendwann immer zurückkomme:
Würde ich hier tatsächlich etwas besitzen wollen?
Für Tirana war meine Antwort Nein.
Es war nichts besonders verkehrt daran. Es war einfach nicht das, was ich suchte.
Also fuhr ich weiter nach Süden.
Sarandë: Wenn der Makler nicht auftaucht
Sarandë interessierte mich deutlich mehr.
Meerblick, Tourismus, relativ erschwingliche Immobilien und die Nähe zu Korfu machen die Investmentgeschichte sehr leicht nachvollziehbar.
Vor meiner Ankunft hatte ich mich ausführlich per E-Mail und WhatsApp mit einem Makler ausgetauscht. Wir besprachen Immobilien. Wir schrieben uns Nachrichten. Es gab reichlich Kommunikation.
Dann kam der Tag, an dem wir uns treffen sollten.
Der Makler tauchte nicht auf.
Nach all diesen Gesprächen stand ich in Sarandë ohne die Immobilienbesichtigungen, wegen derer ich dorthin gereist war.
Vielleicht gab es eine vernünftige Erklärung. Aber beim Immobilienkauf geht es auch um Vertrauen.
Wenn die Kommunikation schon unzuverlässig wird, bevor ich überhaupt Geld übergeben habe, interessiert es mich nicht besonders, herauszufinden, was danach passiert.
Das machte Sarandë nicht zu einem schlechten Investitionsort. Für mich kam einfach ein weiteres Fragezeichen hinzu.
Dann sah ich Ksamil
Ksamil fand ich wunderschön.
Die Farbe des Wassers, die kleinen Inseln und die Strände erklären sofort, warum Fotos von Ksamil überall in sozialen Medien auftauchen.
Das war das Albanien, das ich mir vorgestellt hatte.
Aber dann begann ich, es mit den Augen eines Immobilienkäufers statt eines Touristen anzusehen.
Und wurde deutlich unsicherer.
Die Bebauung schien unglaublich nah ans Meer zu reichen. Strandclubs, Restaurants und andere Anlagen schienen Küstenabschnitte zu besetzen, an denen ich normalerweise eine klarere Trennung zwischen Bebauung und Strand erwarten würde.
Und ich fragte mich immer wieder:
Wo ist der öffentliche Strand?
Es gab öffentliche Bereiche. Aber beim Spaziergang durch Ksamil fühlte es sich nicht unbedingt so an.
Im August 2026 besuchte eine albanische Faktencheck-Organisation Ksamil und berichtete, dass sie einen kostenlosen kommunalen Strand gefunden hatte, der zwischen viel größeren privat betriebenen Strandbereichen eingequetscht war.
Wo verlief die Grenze zwischen öffentlichem Strand und privater Nutzung?
Die Unterscheidung zwischen öffentlicher Küste, privat betriebenen Strandbereichen und benachbarter Bebauung war für mich viel weniger offensichtlich, als ich erwartet hatte.
Das ist wichtig, weil dabei leicht zwei getrennte Fragen vermischt werden:
- Wo endet der öffentlich zugängliche Strand, und wo beginnt ein privat betriebener Strandbereich?
- Welche Planungs- und Küstenbauregeln gelten für dauerhafte Bebauung in Wassernähe?
Ich sah Gebäude extrem nah am Meer und fragte mich:
Wie dürfen sie so nah ans Wasser bauen?
Diese Frage beweist nicht, dass ein bestimmtes Gebäude illegal ist oder dass Albanien keine Küstenvorschriften hat. Sie bedeutet, dass ich als ausländischer Käufer klare Antworten zu öffentlichem Zugang, Strandkonzessionen, Baugenehmigungen und dem bräuchte, was rund um eine von mir erwogene Immobilie rechtlich gebaut werden dürfte.
Ein schöner Meerblick ist wunderbar.
Klare Eigentumsrechte, Planungsregeln und Sicherheit darüber, was rund um meine Immobilie passieren kann, sind wichtiger.
Genau das, was Investoren anzog, machte mir Sorgen
Albaniens schnelle Entwicklung gehört zu seinem Reiz.
Man kann Orte wie Sarandë und Ksamil ansehen und denken:
Stell dir vor, was das in zehn Jahren wert sein könnte.
Aber ich stellte mir die umgekehrte Frage:
Wie wird diese Küste in zehn Jahren aussehen?
Wird zwischen einer Immobilie und dem Meer ein weiteres Gebäude auftauchen?
Wird sich der Zugang verändern?
Wird die Gegend noch dichter bebaut?
Diese Fragen waren ein Teil des Grundes, warum ich mich mit einer Investition nicht wohlfühlte.
Ich würde auf jeden Fall wieder hinfahren
Ich reiste nicht ab, weil ich Albanien nicht mochte. Ganz im Gegenteil.
Ich würde gern nach Ksamil zurückkehren. Ich würde wieder dort schwimmen. Ich würde am Wasser essen und mich wahrscheinlich darüber beschweren, dass meine Fotos nicht zeigen, wie schön das Meer wirklich ist.
Ich würde auch gern mehr Zeit damit verbringen, Albanien zu erkunden.
Aber an einen Ort zu reisen und dort eine Immobilie zu kaufen sind zwei völlig verschiedene Entscheidungen.
Ein Ort kann fantastisch für einen Urlaub sein, ohne dass ich dort einen erheblichen Teil meines Geldes investieren möchte.
Sich dagegen zu entscheiden ist auch eine Immobilienentscheidung
Es gab kein katastrophales Problem und keinen dramatischen Moment, in dem ich sagte: „Auf gar keinen Fall.“ Es war eine Sammlung kleinerer Dinge.
Tirana ergab Sinn, begeisterte mich aber nicht als Ort, an dem ich etwas besitzen wollte.
Sarandë interessierte mich, aber die ausgefallene Besichtigung schuf kein Vertrauen.
Ksamil war der schönste der drei Orte. Aber die intensive Bebauung und das unklare Verhältnis zwischen öffentlichem Strand, privaten Strandbetrieben und benachbarten Gebäuden bereiteten mir als möglichem Käufer Unbehagen.
Jemand anderes könnte dieselben Orte ansehen und zu einer völlig anderen Entscheidung kommen. Meine war einfach, dass Albanien schön zu besuchen war, aber kein Ort, an dem ich eine Immobilie besitzen wollte.
Manchmal ist es genau die Reise dorthin, die einen davor bewahrt, etwas zu kaufen, das nicht zu einem passt.
Ich reiste nach Albanien mit dem Gedanken, vielleicht eine Immobilie zu kaufen.
Ich kam nach Hause und wollte wieder hinfahren – aber keine besitzen.
Die Regeln ändern sich von Land zu Land, die Arbeitsweise nicht: Eigentum, Baurecht, Zugang, Gesamtkosten und den späteren Ausstieg prüfen, bevor man sich festlegt. Das Spain Property Buyer Toolkit wurde für Spanien entwickelt. Seine Besichtigungsfragen, Checklisten und der Entscheidungsprozess können aber auch dabei helfen, eine Immobiliensuche anderswo zu organisieren.
Das sind meine persönlichen Erfahrungen und die Überlegungen hinter meiner eigenen Immobilienentscheidung. Das ist keine Rechts-, Finanz- oder Anlageberatung. Immobilien-, Planungs- und Küstenvorschriften können sich ändern. Wer einen Kauf in Albanien erwägt, sollte deshalb Eigentumsverhältnisse, Baugenehmigungen, Regelungen zum Strandzugang, Küstenbeschränkungen und geltende örtliche Vorschriften unabhängig prüfen, bevor er sich festlegt.
— Gene | Clueless Gene