L’Albania era da un po’ sul mio radar immobiliare.
È facile capire perché.
I prezzi possono ancora sembrare allettanti rispetto a molti mercati mediterranei affermati, il turismo è cresciuto enormemente e la costa è davvero bellissima. Così, anziché limitarmi a guardare annunci immobiliari online, sono andata a vedere con i miei occhi.
E sono ripartita pensando una cosa che ho pensato più di una volta durante le mie ricerche immobiliari:
Bel posto. Mercato interessante. Non fa per me.
Tirana: mi è piaciuta, ma non volevo comprare lì
Tirana mi è piaciuta davvero.
È vivace, si sviluppa rapidamente e, dal punto di vista dell’investimento, era probabilmente la parte dell’Albania che aveva per me più senso nell’immediato.
Attorno all’investimento c’è una città vera. Le persone ci vivono. Ci lavorano. Ci sono ristoranti, attività, università e una domanda quotidiana che non scompare alla fine dell’estate.
Ma non cercavo soltanto un posto che avesse senso su un foglio di calcolo.
Mi sono fatta la domanda a cui alla fine torno sempre:
Vorrei davvero possedere qualcosa qui?
Per Tirana, la mia risposta era no.
Non c’era niente di particolarmente sbagliato. Semplicemente non era ciò che cercavo.
Così sono andata verso sud.
Sarandë: quando l’agente immobiliare non si presenta
Sarandë mi interessava molto di più.
Vista sul mare, turismo, immobili relativamente abbordabili e vicinanza a Corfù rendono molto facile capire la logica dell’investimento.
Prima di arrivare avevo parlato a lungo con un agente immobiliare via email e su WhatsApp. Avevamo discusso degli immobili. Ci eravamo scambiati messaggi. La comunicazione era stata abbondante.
Poi è arrivato il giorno in cui dovevamo incontrarci.
L’agente non si è presentato.
Dopo tutte quelle conversazioni, mi sono ritrovata a Sarandë senza le visite agli immobili che mi aspettavo di fare e per cui ero andata fin lì.
Forse c’era una spiegazione ragionevole. Ma comprare un immobile è anche una questione di fiducia.
Se la comunicazione diventa inaffidabile prima che io abbia versato denaro, non mi interessa particolarmente scoprire cosa succede dopo.
Non significava che Sarandë fosse un brutto posto dove investire. Per me aggiungeva un altro punto interrogativo.
Poi ho visto Ksamil
Per me Ksamil era bellissima.
Il colore dell’acqua, le isolette e le spiagge spiegano subito perché le foto di Ksamil compaiano ovunque sui social.
Era l’Albania che avevo immaginato.
Ma poi ho iniziato a guardarla con gli occhi di un’acquirente immobiliare, anziché di una turista.
E sono diventata molto meno sicura.
Le costruzioni sembravano incredibilmente vicine al mare. Stabilimenti balneari, ristoranti e altre strutture sembravano occupare tratti di costa dove normalmente mi aspetterei una separazione più netta tra edifici e spiaggia.
E continuavo a chiedermi:
Dov’è la spiaggia pubblica?
C’erano aree pubbliche, ma camminando per Ksamil non era necessariamente quella la sensazione.
Nell’agosto 2026, un’organizzazione albanese di fact-checking ha visitato Ksamil e riferito di aver trovato una spiaggia comunale gratuita stretta tra aree balneari a gestione privata molto più grandi.
Dov’era il confine tra spiaggia pubblica e uso privato?
La distinzione tra costa pubblica, aree balneari gestite privatamente e costruzioni vicine era molto meno evidente di quanto mi aspettassi.
Questo conta perché due domande separate possono facilmente confondersi:
- Dove finisce la spiaggia accessibile al pubblico e dove inizia un’area balneare gestita privatamente?
- Quali regole urbanistiche e di edificazione costiera si applicano alle costruzioni permanenti vicino all’acqua?
Mi ritrovavo a guardare edifici vicinissimi al mare e a chiedermi:
Come fanno ad avere il permesso di costruire così vicino?
Questa domanda non dimostra che un determinato edificio sia abusivo o che l’Albania non abbia norme costiere. Significa che, come acquirente straniera, avrei bisogno di risposte chiare sull’accesso pubblico, sulle concessioni balneari, sui permessi edilizi e su cosa si possa legalmente costruire attorno a qualsiasi immobile che stessi valutando.
Una bella vista mare è meravigliosa.
Diritti di proprietà chiari, regole urbanistiche e sicurezza su cosa possa succedere intorno alla mia proprietà sono più importanti.
Proprio ciò che attirava gli investitori mi preoccupava
Il rapido sviluppo dell’Albania fa parte del suo fascino.
Puoi guardare posti come Sarandë e Ksamil e pensare:
Immagina quanto potrebbe valere tra dieci anni.
Ma io mi ritrovavo a fare la domanda opposta:
Come sarà questa costa tra dieci anni?
Spunterà un altro edificio tra un immobile e il mare?
L’accesso cambierà?
La zona diventerà ancora più densamente costruita?
Queste domande erano parte del motivo per cui non mi sentivo tranquilla a investire.
Ci tornerei assolutamente
Non sono ripartita con una cattiva opinione dell’Albania. Anzi, tutt’altro.
Tornerei volentieri a Ksamil. Ci nuoterei di nuovo. Mangerei vicino all’acqua e probabilmente mi lamenterei che le mie foto non riescono a mostrare quanto sia davvero bello il mare.
Passerei volentieri anche altro tempo a esplorare l’Albania.
Ma viaggiare in un posto e comprarci un immobile sono due decisioni completamente diverse.
Un luogo può essere fantastico per una vacanza senza essere un posto dove voglio investire una parte importante dei miei soldi.
Anche rinunciare è una decisione immobiliare
Non c’è stato un problema catastrofico o un momento drammatico in cui ho detto: «Assolutamente no». È stato un insieme di cose più piccole.
Tirana aveva senso, ma non mi entusiasmava come posto dove possedere qualcosa.
Sarandë mi interessava, ma la visita saltata non ispirava fiducia.
Ksamil era la più bella delle tre, ma l’intensità dello sviluppo e il rapporto poco chiaro tra spiaggia pubblica, attività balneari private ed edifici vicini mi mettevano a disagio come potenziale acquirente.
Un’altra persona potrebbe esaminare gli stessi posti e arrivare a una decisione completamente diversa. La mia era semplicemente che l’Albania fosse bella da visitare, ma non un posto dove volevo possedere un immobile.
A volte andare sul posto è proprio ciò che ti evita di comprare qualcosa che non fa per te.
Sono andata in Albania pensando che avrei potuto comprare un immobile.
Sono tornata a casa con la voglia di visitarla di nuovo, ma non di possederne uno.
Le regole cambiano da un paese all’altro, ma il metodo no: verifica proprietà, urbanistica, accesso, costi complessivi e futura uscita dall’investimento prima di impegnarti. Lo Spain Property Buyer Toolkit è nato per la Spagna, mentre le sue domande per le visite, le checklist e il percorso decisionale possono aiutare a organizzare una ricerca immobiliare anche altrove.
Questa è la mia esperienza personale e il ragionamento alla base della mia decisione immobiliare. Non è una consulenza legale, finanziaria o d’investimento. Le norme su immobili, urbanistica e costa possono cambiare, quindi chi valuta un acquisto in Albania dovrebbe verificare autonomamente proprietà, permessi edilizi, condizioni di accesso alle spiagge, vincoli costieri e norme locali applicabili prima di impegnarsi.
— Gene | Clueless Gene