Ich habe vier mögliche Höfe in Spanien gefunden. Dann habe ich sie durch meinen Farm Reality Checker geschickt

Auf den ersten Blick ist das ein seltsames Ergebnis.

Vier sehr unterschiedliche Immobilien. Vier sehr unterschiedliche Preise. Und genau dieselbe Schlussfolgerung des Checkers:

Zu viele offene Fragen.

Aber genau da wurde der Checker nützlicher, als ich erwartet hatte.

Das Ergebnis war nicht die Entscheidung.

Es zeigte mir, was ich wusste, was ich nicht wusste und was ich prüfen musste. Was ich damit anfing, war bei jeder Immobilie anders.

1. CATRAL, ALICANTE — €50,000

Catral sah zunächst nach dem offensichtlichen Kandidaten für Farm by 50 aus.

€50,000 für 14,000 m².

Der Angebotspreis trifft mein Ziel fast perfekt.

Leider ist genau das auch das Problem.

Meine Frage war nicht, ob ich für €50,000 irgendein Grundstück kaufen kann. Sondern ob ich für ungefähr €50,000 mein Projekt verwirklichen kann.

Ohne bisher eingetragene Zusatzkosten berechnete der Checker Projektkosten von €50,000.

Übrig blieb:

€0.

Noch kein Puffer für Kaufnebenkosten. Keine Infrastruktur. Keine sofort nötigen Arbeiten.

Und sieben Punkte mussten noch geprüft werden: Eigentum und Grenzen, rechtlich gesicherte Zufahrt, Wasser, Strom oder Solarenergie, Abwasser, Grundstückseinstufung und die Frage, ob meine geplante Nutzung überhaupt erlaubt wäre.

Das Ergebnis:

Zu viele offene Fragen.

Das heisst aber nicht, dass der Checker bei Catral einen Fehler gefunden hat.

Es heisst, dass mir die Belege fehlen, um das zu beurteilen.

Der Bericht machte aus diesen offenen Punkten konkrete Fragen an Verkäufer oder Makler und praktische Prüfpunkte für eine Besichtigung.

Weil ich die Frage nach einem bestehenden Gebäude als nicht zutreffend markiert hatte, fordert mich das Besichtigungsblatt nicht auf, ein Haus zu prüfen, das gar nicht da ist.

Stattdessen geht es um Grenzen, Zufahrt, Wasser, Strom, Abwasser und die Bereiche, die für mein Projekt möglicherweise infrage kommen.

Was würde ich als Nächstes tun?

Weitersuchen.

Und interessanterweise liegt das nicht wirklich am Checker-Ergebnis.

Ich habe versucht, mehr Informationen zu bekommen, darunter die Katasterangaben, um einige offene Punkte vernünftig zu prüfen. Vom Makler habe ich aber bisher nicht bekommen, was ich brauche.

Natürlich könnte ich stundenlang versuchen, das Grundstück selbst zu identifizieren und alles zu recherchieren. Aber in Spanien stehen reichlich ländliche Immobilien zum Verkauf. Und nach all der Arbeit könnte ich trotzdem hinfahren und nach fünf Minuten feststellen, dass es mir nicht gefällt.

So möchte ich nicht jeden möglichen Hof prüfen.

Und ich habe auch wenig Lust auf eine Agentur, die grundlegende Prüfungen unnötig schwierig macht.

Für den Moment ist Catral also aus meiner aktiven Suche raus.

Das ist kein Urteil über das Grundstück.

Es ist eine Entscheidung darüber, wofür ich meine Zeit einsetzen möchte.

2. TORREMENDO, ALICANTE — €119,995

Torremendo war eine ganz andere Geschichte.

Mit €119,995 für rund 51,000 m² hatte es sich schon ziemlich spektakulär von meiner €50,000-Challenge verabschiedet.

Aber fünf Hektar Land, bestehende Gebäude und die beworbene Infrastruktur waren interessant genug, um genauer hinzusehen.

Dann hörte ich die Geschichte mit der Grundstücksgrenze.

Hier zeige ich den vollständigen Torremendo-Bericht, damit ihr seht, was der Checker tatsächlich erstellt hat. Ich habe alle vier Immobilien gleich geprüft; die anderen Ergebnisse habe ich zusammengefasst, damit der Artikel lesbar bleibt.

Bei meinem Projektbudget von €50,000 liegt Torremendo schon €69,995 darüber, bevor Kaufnebenkosten, Infrastruktur oder Renovierung dazukommen.

Auch alle acht Kategorien blieben ungeklärt:

0 bestätigt · 8 zu prüfen · 0 mögliche Ausschlussgründe.

Darunter zwei Fragen, die sich als besonders relevant herausstellten:

Eigentum und Grenzen.

Und:

Bestehendes rechtmässiges Gebäude.

Eine teure Lektion über Grundstücksgrenzen

Der Makler erzählte mir, dass die Eigentümer ein zusätzliches Gebäude gebaut hatten, ohne vorher genau festzustellen, wo die Grundstücksgrenze verläuft.

Das Problem?

Anscheinend stand es auf dem Land des Nachbarn.

Sie hatten also ein Gebäude bezahlt, ohne das Grundstück darunter zu besitzen.

Ich dachte sofort: Dafür gibt es doch sicher eine offensichtliche Lösung.

Dieses Stück Land vom Nachbarn kaufen.

Also fragte ich nach.

Offenbar hatten die Eigentümer das schon versucht.

Der Nachbar wollte nicht verkaufen.

Ich konnte nicht anders, als mir vorzustellen, wie er sich das Ganze ansieht und denkt:

Als Geschichte ist das lustig, solange es nicht um das eigene Geld geht.

Als Immobilienlektion ist es brutal.

Da bezahlt jemand Material, Arbeit und Bau eines Gebäudes und stellt erst danach fest, dass eine der grundlegendsten Fragen vorher nicht geklärt wurde:

Wo genau endet mein Grundstück?

Plötzlich wirkte eine der unspektakulärsten Fragen meines Farm Reality Checkers gar nicht mehr so langweilig.

Der Bericht verlangt einen aktuellen Eigentumsnachweis, einen Katasterplan und Belege für die rechtlichen Grenzen.

Direkt danach fragt er nach Grundbuch-, Kataster- und baurechtlichen Nachweisen für jedes bestehende Gebäude oder jede Ruine.

Das Besichtigungsblatt fordert mich dann auf, die Grenzen abzugehen und zu fotografieren, jedes Gebäude, jeden Anbau und jede Ruine zu fotografieren und die sichtbaren Bauten mit verfügbaren Kataster- oder Grundbuchplänen abzugleichen.

Und ausdrücklich:

Abweichungen notieren.

Eine passendere Immobilie, um den Sinn dieser Prüfung zu zeigen, könnte man kaum erfinden.

Was würde ich als Nächstes tun?

Weitersuchen.

Auch hier ist der Preis nicht der einzige Grund.

Fünf Hektar klangen fantastisch, als ich das Inserat zum ersten Mal sah.

Dann schaute ich mir das Haus genauer an.

Warum sollte ich 51,000 m² Land kaufen, wenn mein Haus trotzdem eine Wand mit dem Nachbarn teilt?

Für mich gehören Platz und Privatsphäre zum Sinn eines eigenen Hofs. Die Grundstücksgrösse klingt im Inserat beeindruckend, ist aber viel weniger wert, wenn sich mein tatsächlicher Wohnort anfühlt, als klebte er an jemand anderem.

Das hätte mich wahrscheinlich schon vor der Grenzgeschichte von Torremendo abgehalten.

So hat mir Torremendo zwei ziemlich nützliche Lektionen geliefert, ohne dass ich etwas gekauft habe:

Wisse genau, was dir gehört, bevor du darauf baust.

Und:

Lass dich von der Grundstücksgrösse nicht davon ablenken, ob dir das Haus und seine unmittelbare Umgebung überhaupt gefallen.

3. AYORA VALLEY, VALENCIA — €75,000

Ayora fiel mir aus einem ganz anderen Grund auf.

Das war nicht einfach ein günstiges ländliches Grundstück.

Das Inserat stellte es als mögliches Tourismusprojekt vor. Damit passte es sofort besser zu dem, was ich tatsächlich schaffen möchte.

Das Problem?

€75,000.

Schon €25,000 mehr als mein gesamtes Farm by 50-Projektbudget.

Und deutlich weiter weg, als mir lieb wäre.

Noch vor Kaufnebenkosten, Infrastruktur oder Bau lag Ayora also €25,000 über Budget.

Der Makler hatte mir bereits mehrere Unterlagen zu den geplanten Projekten geschickt, darunter Planungsunterlagen eines Architekten. Es gab also mehr als nur einen Maklertext.

Unterlagen zu haben und eine endgültige Genehmigung zu haben, sind allerdings zwei verschiedene Dinge.

Die Dokumente warfen konkretere Fragen auf: Welches Dokument gehört zu welcher Parzelle? Was wurde bei der Gemeinde tatsächlich eingereicht? Was wurde genehmigt und nicht bloss vorgeschlagen? Und wofür braucht es noch eine separate Bewilligung?

Deshalb liess ich die entsprechenden Checker-Antworten auf «Noch zu prüfen».

Ich suchte keinen Beweis dafür, dass jemand ein Tourismusprojekt vorgeschlagen hatte.

Ich wollte wissen, was ich mit genau diesem Grundstück tatsächlich machen könnte.

Ayora ergab also:

0 bestätigt · 7 zu prüfen · 0 mögliche Ausschlussgründe.

Und insgesamt wieder:

Zu viele offene Fragen.

Gleiches Checker-Ergebnis.

Ganz andere Immobilie.

Bei Ayora möchte ich besonders verstehen, was hinter dem Tourismusversprechen steckt.

Der Bericht fragt nach schriftlichen Belegen zur Grundstückseinstufung, erlaubten Nutzung und den Lizenzen oder Genehmigungen, die für bezahlte Gästeunterkünfte, Hütten, Parkplätze und die dazugehörige Infrastruktur tatsächlich nötig wären.

Bei einer Besichtigung würde ich dann prüfen, ob das Grundstück praktisch passt: Zufahrt, Wasser, Strom, Abwasser, Parkplätze, Privatsphäre und nutzbare Bereiche für Gäste.

Der Bericht macht dabei eine wichtige Unterscheidung:

Die praktischen Möglichkeiten beurteilen, ohne bestehende Genehmigungen vorauszusetzen.

Ein Inserat kann Land als geeignet für ein Tourismusprojekt beschreiben. Das bedeutet nicht, dass meine nötigen Genehmigungen automatisch vorliegen.

Was würde ich als Nächstes tun?

Weiter prüfen.

Es liegt über Budget und weiter weg, als ich es gern hätte.

Aber der Tourismusansatz passt gut genug zu meinem Vorhaben, dass ich wissen möchte, ob die Aussagen dahinter standhalten.

Das heisst nicht, dass ich morgen hinfahre.

Erst möchte ich die Belege.

Wenn die Unterlagen die Werbung stützen, sind die zusätzliche Entfernung und sogar der höhere Preis eine Überlegung wert.

Falls nicht, habe ich mir eine lange Fahrt gespart.

4. MAHOYA, MURCIA — €119,900

Und dann ist da noch Mahoya.

Mit €119,900 hat sich auch diese Immobilie ziemlich weit von der ursprünglichen Idee eines €50,000-Hofs entfernt.

Aber sie hat etwas, das Catral und Ayora nicht haben:

ein bestehendes Haus.

Das Inserat macht ausserdem Aussagen über Wasser, Strom, Zufahrt und das Potenzial des Grundstücks.

Praktisch fühlt es sich viel näher an einem echten Hofprojekt an.

Finanziell ist es meilenweit von meinem ursprünglichen Ziel entfernt.

Gemessen an meinem €50,000-Projektbudget startet Mahoya €69,900 darüber, bevor Kaufnebenkosten, Renovierung oder zusätzliche Infrastruktur berücksichtigt sind.

Das Ergebnis auch hier:

0 bestätigt · 8 zu prüfen · 0 mögliche Ausschlussgründe.

Dieser achte offene Punkt ist wichtig.

Weil es ein Haus gibt, muss ich auch dessen rechtlichen Status klären.

Ein Haus im Inserat beweist, dass dort ein Haus steht. Es beweist nicht, dass rechtlich alles in Ordnung ist.

Hier wird wahrscheinlich am deutlichsten, was der persönliche Bericht bringt.

Bei Catral und Ayora gab es kein bestehendes Gebäude zu prüfen.

Bei Mahoya verändert sich das Besichtigungsblatt.

Es fordert mich auf, jedes Gebäude, jeden Anbau und jede Ruine zu fotografieren, sichtbare Bauten mit verfügbaren Kataster- oder Grundbuchplänen abzugleichen und Dach, Feuchtigkeit, Risse und sichtbare Verformungen der Bausubstanz zu prüfen.

Dazu kommen die praktischen Fragen zu Grenzen, Zufahrt, Wasser, Strom und Abwasser.

Das entspricht viel eher der Liste, die ich bei einer Besichtigung tatsächlich in der Hand haben möchte.

Was würde ich als Nächstes tun?

Weiter prüfen.

Nicht, weil ich plötzlich beschlossen hätte, dass €119,900 die neuen €50,000 sind.

Sind sie nicht.

Aber bei Mahoya ist genug vorhanden — oder zumindest angeblich vorhanden —, um mich neugierig auf die tatsächlichen Unterlagen zu machen.

Besonders wichtig ist das bestehende Haus.

Wenn Gebäude, Versorgung und die anderen Aussagen sauber belegt werden können, möchte ich die Immobilie besser verstehen.

Wenn nicht, macht mir der Preis das Weggehen sehr leicht.

Vier Immobilien. Dasselbe Checker-Ergebnis. Vier unterschiedliche Entscheidungen.

Das war wahrscheinlich der nützlichste Teil der Übung.

Bei allen vier kam heraus:

Zu viele offene Fragen.

Aber daraus folgte nicht dieselbe Entscheidung.

Der Farm Reality Checker sucht den Hof nicht für mich aus.

Er hilft mir zu sehen, was ich weiss, was ich nicht weiss, wie die Zahlen aussehen und was ich als Nächstes prüfen muss.

Dann entscheide ich, ob die Immobilie noch mehr meiner Zeit verdient.

Für Catral und Torremendo lautet die Antwort im Moment nein.

Für Ayora und Mahoya ja.

Dort geht meine Farm by 50-Suche also weiter.

Bevor ich über Besichtigungen entscheide, gehe ich mit den Fragen aus den Berichten noch einmal auf die Verkäufer oder Makler von Ayora und Mahoya zu.

Ihre Antworten könnten entscheiden, welche Immobilie ich als Nächstes genauer prüfe.

Denn meine ursprüngliche Challenge klingt immer noch täuschend einfach:

Kann ich für ungefähr €50,000 einen Hof finden, der rechtlich und praktisch zu dem Hof werden kann, den ich mir tatsächlich wünsche?

Das €50,000-Grundstück zu finden, ist der leichte Teil.

Den richtigen Hof zu finden, ist deutlich schwieriger.

Und leider für mich auch eine viel interessantere Herausforderung.