Ik vond vier mogelijke boerderijen in Spanje. Toen haalde ik ze door mijn Farm Reality Checker.

Op het eerste gezicht is dat een vreemde uitkomst.

Vier heel verschillende panden. Vier heel verschillende prijzen. En precies dezelfde conclusie van de Checker:

Te veel onbekenden.

Maar juist daar werd de Checker nuttiger dan ik had verwacht.

De uitkomst was niet de beslissing.

Hij liet zien wat ik wist, wat ik niet wist en wat ik moest uitzoeken. Wat ik met die informatie deed, verschilde per pand.

1. CATRAL, ALICANTE — €50,000

Catral leek eerst de logische kandidaat voor Farm by 50.

€50,000 voor 14,000 m².

De vraagprijs past bijna perfect bij mijn doel.

Helaas is dat meteen ook het probleem.

Mijn vraag was niet of ik voor €50,000 wat grond kon kopen. Mijn vraag was of ik voor ongeveer €50,000 mijn project kon realiseren.

Zonder dat ik extra kosten had ingevoerd, berekende de Checker een projectprijs van €50,000.

Dat liet over:

€0 over.

Nog niets voor aankoopkosten. Geen infrastructuur. Geen direct noodzakelijke werkzaamheden.

En ik had nog zeven punten te onderzoeken: eigendom en grenzen, legale toegang, water, elektriciteit of zonne-energie, afvalwater, de bestemming van de grond en of mijn beoogde gebruik echt toegestaan zou zijn.

De uitkomst:

Te veel onbekenden.

Dat betekent overigens niet dat de Checker iets verkeerds vond aan Catral.

Het betekent dat ik niet genoeg bewijs heb om het te weten.

Het rapport maakte van die onbekenden concrete vragen voor de verkoper of makelaar en praktische punten om tijdens een bezichtiging te onderzoeken.

Omdat ik de vraag over een bestaand gebouw als niet van toepassing had ingevuld, vraagt de bezichtigingslijst me niet om een huis te inspecteren dat er niet staat.

Hij richt zich op grenzen, toegang, water, elektriciteit, afvalwater en plekken die praktisch gezien geschikt zouden kunnen zijn voor het project.

Wat zou ik nu doen?

Verder zoeken.

En opvallend genoeg is dat niet echt vanwege de uitkomst van de Checker.

Ik probeerde meer informatie te krijgen om sommige onbekenden goed uit te zoeken, waaronder de gegevens van het Catastro, het Spaanse kadaster. Maar van de makelaar heb ik niet gekregen wat ik nodig heb.

Natuurlijk kan ik uren steken in het vinden van het perceel en alles zelf uitzoeken. Maar er is genoeg landelijk vastgoed te koop in Spanje. Na al dat werk kan ik er nog steeds heen rijden en binnen vijf minuten besluiten dat ik het niks vind.

Ik wil niet elke mogelijke boerderij op die manier onderzoeken.

En ik werk liever niet met een makelaar die de meest basale controles onnodig moeilijk maakt.

Dus voorlopig valt Catral buiten mijn actieve zoektocht.

Dat is geen oordeel over de grond.

Het is een beslissing over waar ik mijn tijd aan wil besteden.

2. TORREMENDO, ALICANTE — €119,995

Torremendo was een heel ander verhaal.

Met €119,995 voor ongeveer 51,000 m² vloog dit perceel nogal spectaculair voorbij de grens van mijn €50,000-uitdaging.

Maar vijf hectare grond, bestaande gebouwen en de voorzieningen uit de advertentie maakten het interessant genoeg om verder te kijken.

En toen hoorde ik het verhaal over de perceelgrens.

Hier laat ik het volledige Torremendo-rapport zien, zodat je ziet wat de Checker daadwerkelijk opleverde. Ik deed dezelfde check voor alle vier de panden; de andere resultaten heb ik samengevat om dit artikel leesbaar te houden.

Met mijn projectbudget van €50,000 begint Torremendo al €69,995 boven budget, nog vóór aankoopkosten, voorzieningen of renovatie.

Ook alle acht categorieën waarvoor bewijs nodig is, bleven openstaan:

0 bevestigd · 8 nader onderzoeken · 0 mogelijke dealbreakers.

Daaronder zaten twee vragen die bijzonder relevant bleken:

Eigendom en grenzen.

En:

Bestaand legaal gebouw.

Een dure les over perceelgrenzen controleren

Toen ik de makelaar sprak, vertelde hij dat de eigenaren een extra gebouw hadden neergezet zonder eerst precies uit te zoeken waar de perceelgrens liep.

Het probleem?

Ze hadden het blijkbaar op de grond van de buurman gebouwd.

Kortom: ze hadden betaald voor een gebouw waarvan de grond eronder niet van hen was.

Ik weet nog dat ik dacht: daar is toch een vrij logische oplossing voor?

Koop dat stukje grond van de buurman.

Dus vroeg ik ernaar.

Blijkbaar hadden de eigenaren dat al geprobeerd.

De buurman wilde niet verkopen.

Ik kon het niet laten me voor te stellen hoe hij naar de situatie keek en dacht:

Als verhaal is het grappig, zolang het niet jouw geld is.

Als vastgoedles is het keihard.

Iemand betaalde voor materiaal, arbeid en de bouw van een gebouw, om daarna te ontdekken dat een van de meest basale zaken niet vooraf was uitgezocht:

Waar eindigt mijn perceel nou precies?

En ineens leek een van de minst spannende vragen in mijn Farm Reality Checker helemaal niet zo saai meer.

Het rapport vraagt om een actueel eigendomsuittreksel, een kadastrale kaart en bewijs van de wettelijke perceelgrenzen.

De volgende vraag vraagt meteen om registergegevens, kadastrale gegevens en planologische documenten voor elk bestaand gebouw of elke ruïne.

Vervolgens zegt het bezichtigingsblad dat ik de grenzen moet aflopen en fotograferen, elk bestaand gebouw, elke aanbouw en elke ruïne moet fotograferen, en alle zichtbare bouwwerken moet vergelijken met beschikbare kadastrale of registerkaarten.

En heel specifiek:

Noteer afwijkingen.

Je kunt nauwelijks een betere woning verzinnen om te laten zien waarom die check erin zit.

Wat zou ik nu doen?

Verder zoeken.

En ook hier is de prijs niet de enige reden.

Vijf hectare klonk fantastisch toen ik het perceel voor het eerst zag.

Maar toen keek ik beter naar het huis.

Waarom zou ik 51,000 m² grond kopen om vervolgens een muur met de buurman te delen?

Voor mij draait een boerderij kopen juist ook om ruimte en privacy. De oppervlakte klinkt indrukwekkend in een advertentie, maar doet er een stuk minder toe als de plek waar ik werkelijk ga wonen aan het huis van iemand anders vast lijkt te zitten.

Dat was waarschijnlijk al genoeg om Torremendo af te schrijven, nog vóór het verhaal over de grens.

Dus Torremendo gaf me twee nuttige lessen zonder dat ik iets kocht:

Weet precies wat van jou is voordat je erop bouwt.

En:

Laat de grootte van het perceel je niet afleiden van de vraag of je het huis en de directe omgeving eigenlijk wel leuk vindt.

3. AYORA VALLEY, VALENCIA — €75,000

Ayora trok om een heel andere reden mijn aandacht.

Dit was niet zomaar een stuk goedkope grond op het platteland.

De advertentie presenteerde het als een mogelijk toeristisch project. Dat maakte het meteen relevanter voor wat ik eigenlijk wil opzetten.

Het probleem?

€75,000.

Dat is al €25,000 meer dan mijn volledige Farm by 50-projectbudget.

En het ligt aanzienlijk verder weg dan ik zou willen.

Nog vóór aankoopkosten, voorzieningen of bouwwerkzaamheden zat Ayora al €25,000 boven budget.

De makelaar had me al verschillende documenten over de voorgestelde projecten gegeven, waaronder planningsdocumenten van een architect. Hier had ik dus meer dan alleen een makelaarsverhaal.

Maar documenten hebben en definitieve toestemming hebben zijn twee verschillende dingen.

De stukken die ik had gezien riepen nuttigere vragen op: welk document hoorde bij welk perceel? Wat was daadwerkelijk bij de gemeente ingediend? Wat was goedgekeurd en wat was alleen een voorstel? En waarvoor was nog een aparte toestemming nodig?

Daarom liet ik de relevante antwoorden in de Checker op Nog controleren staan.

Ik zocht geen bewijs dat iemand een toeristisch project had voorgesteld.

Ik wilde bewijs van wat ik met dit specifieke stuk grond daadwerkelijk mocht doen.

Dus Ayora leverde dit op:

0 bevestigd · 7 nader onderzoeken · 0 mogelijke dealbreakers.

En hetzelfde totaalresultaat:

Te veel onbekenden.

Hetzelfde Checker-resultaat.

Een heel ander perceel.

Bij Ayora wil ik vooral begrijpen wat er achter het toeristische verhaal zit.

Het rapport vraagt om schriftelijk bewijs over de bestemming van de grond, toegestaan gebruik en welke vergunningen of toestemmingen echt nodig zijn voor betaald gastenverblijf, huisjes, parkeren en de bijbehorende voorzieningen.

Tijdens een bezichtiging zou ik vervolgens kijken of het perceel praktisch klopt: toegang, water, stroom, afvalwater, parkeren, privacy en bruikbare plekken voor gasten.

Maar het rapport maakt een belangrijk onderscheid:

Beoordeel de fysieke mogelijkheden zonder aan te nemen dat er toestemming is.

Een advertentie kan zeggen dat grond geschikt is voor een toeristisch project. Dat betekent niet dat de toestemmingen die ik nodig heb automatisch geregeld zijn.

Wat zou ik nu doen?

Verder onderzoeken.

Het is boven budget en verder weg dan ik zou willen.

Maar het toeristische idee sluit goed genoeg aan bij wat ik wil opzetten om te willen weten of de claims erachter kloppen.

Dat betekent niet dat ik er morgen heen rijd.

Eerst wil ik het bewijs zien.

Als de documenten ondersteunen wat er wordt geadverteerd, is de extra afstand — en zelfs de hogere prijs — het overwegen waard.

Zo niet, dan heb ik mezelf een lange rit bespaard.

4. MAHOYA, MURCIA — €119,900

En dan is er Mahoya.

Met €119,900 is ook dit behoorlijk afgedwaald van het oorspronkelijke idee om een boerderij van €50,000 te vinden.

Maar het heeft iets wat Catral en Ayora niet hebben:

een bestaand huis.

De advertentie doet ook uitspraken over water, elektriciteit, toegang en de mogelijkheden van de grond.

In fysieke zin voelt dit veel meer als een daadwerkelijk boerderijproject.

Financieel komt het niet in de buurt van mijn oorspronkelijke doel.

Vergeleken met mijn projectbudget van €50,000 begint Mahoya €69,900 boven budget, nog voordat ik ook maar iets voor aankoopkosten, renovatie of extra voorzieningen heb gerekend.

Het leverde ook dit op:

0 bevestigd · 8 nader onderzoeken · 0 mogelijke dealbreakers.

Die achtste onbekende doet ertoe.

Omdat er een huis staat, moet ik ook de juridische status van het bestaande gebouw vaststellen.

Een huis in de advertentie bewijst dat er een huis staat. Het bewijst niet dat alles eraan juridisch in orde is.

Hier zie je waarschijnlijk het duidelijkst wat het gepersonaliseerde rapport doet.

Bij Catral en Ayora was er geen bestaand gebouw om te inspecteren.

Bij Mahoya verandert het bezichtigingsblad.

Het zegt dat ik elk bestaand gebouw, elke aanbouw en elke ruïne moet fotograferen; zichtbare bouwwerken moet vergelijken met de beschikbare kadastrale of registerkaarten; en het dak, vocht, scheuren en zichtbare constructieve beweging moet inspecteren.

Dan zijn er nog de praktische vragen over grenzen, toegang, water, elektriciteit en afvalwater.

Dit lijkt veel meer op de lijst die ik echt in mijn hand zou willen hebben als ik het pand ga bekijken.

Wat zou ik nu doen?

Verder onderzoeken.

Niet omdat ik ineens heb besloten dat €119,900 het nieuwe €50,000 is.

Dat is het niet.

Maar bij Mahoya is er genoeg aanwezig — of wordt er in elk geval genoeg beweerd aanwezig te zijn — om me nieuwsgierig te maken naar wat de documenten werkelijk zeggen.

Het bestaande huis is bijzonder belangrijk.

Als het gebouw, de voorzieningen en de andere claims goed gedocumenteerd kunnen worden, wil ik het pand beter begrijpen.

Als dat niet kan, maakt de prijs het heel makkelijk om weg te lopen.

Vier panden. Hetzelfde Checker-resultaat. Vier verschillende beslissingen.

Dit was waarschijnlijk het nuttigste deel van de oefening.

Alle vier de panden leverden dit op:

Te veel onbekenden.

Maar dat leidde niet tot dezelfde beslissing.

De Farm Reality Checker kiest de boerderij niet voor me.

Hij helpt me zien wat ik weet, wat ik niet weet, hoe de cijfers eruitzien en wat ik als volgende moet uitzoeken.

Daarna beslis ik of het pand nog meer van mijn tijd verdient.

Voor Catral en Torremendo is het antwoord op dit moment nee.

Voor Ayora en Mahoya is het ja.

Dus daar gaat mijn Farm by 50-zoektocht nu verder.

Voordat ik beslis of ik bezichtigingen wil regelen, ga ik terug naar de verkopers of makelaars van Ayora en Mahoya met de vragen uit de rapporten.

Wat ze terugsturen, kan bepalen welk pand ik als volgende verder onderzoek.

Want mijn oorspronkelijke uitdaging klinkt nog steeds bedrieglijk eenvoudig:

Kan ik voor ongeveer €50,000 een boerderij vinden die juridisch en praktisch de boerderij kan worden die ik echt wil?

Grond van €50,000 vinden is het makkelijke deel.

De juiste boerderij vinden is aanzienlijk moeilijker.

En helaas voor mij een veel interessantere uitdaging.