Ho trovato quattro possibili fattorie in Spagna. Poi le ho messe alla prova con il mio Farm Reality Checker

A prima vista, è un risultato strano.

Quattro proprietà molto diverse. Quattro prezzi molto diversi. E la stessa identica conclusione del Checker:

Troppe incognite.

Ma è proprio qui che il Checker è diventato più utile di quanto mi aspettassi.

Il risultato non era la decisione.

Mi mostrava cosa sapevo, cosa non sapevo e cosa dovevo verificare. Quello che ho fatto con queste informazioni è stato diverso per ogni proprietà.

1. CATRAL, ALICANTE — €50,000

All'inizio Catral sembrava la candidata più ovvia per Farm by 50.

€50,000 per 14,000 m².

Il prezzo richiesto centra quasi perfettamente il mio obiettivo.

Purtroppo, è anche questo il problema.

Non mi chiedevo se potessi comprare un terreno per €50,000. Mi chiedevo se potessi realizzare il mio progetto spendendo più o meno €50,000.

Non avendo ancora inserito costi aggiuntivi, il Checker calcolava un costo di progetto di €50,000.

Restavano:

€0.

Niente ancora per le spese d'acquisto. Niente infrastrutture. Niente lavori immediati.

E avevo ancora sette aspetti da verificare: proprietà e confini, accesso legale, acqua, elettricità o solare, scarichi, classificazione del terreno e possibilità effettiva di ottenere l'uso che avevo in mente.

Il risultato:

Troppe incognite.

Questo non significa che il Checker abbia trovato qualcosa che non va a Catral.

Significa che non ho abbastanza prove per saperlo.

Il rapporto trasformava quelle incognite in domande precise per il venditore o l'agente e in controlli pratici da fare durante una visita.

Avendo segnato la domanda sull'edificio esistente come non applicabile, la scheda di visita non mi dice di ispezionare una casa che non c'è.

Si concentra invece su confini, accesso, acqua, elettricità, scarichi e sulle aree che potrebbero eventualmente servire al progetto.

Cosa farei adesso?

Passo oltre.

E, curiosamente, non è proprio per il risultato del Checker.

Ho provato a ottenere più informazioni, compresi i dati catastali, per verificare bene alcune incognite. Ma dall'agente non sono riuscita ad avere quello che mi serve.

Certo, potrei passare ore a identificare la particella e a cercare tutto da sola. Ma in Spagna ci sono moltissime proprietà rurali in vendita. E dopo tutto quel lavoro potrei comunque arrivare sul posto e decidere in cinque minuti che non mi piace.

Non voglio esaminare così ogni possibile fattoria.

E non ho neanche molta voglia di lavorare con un'agenzia che rende inutilmente difficili le verifiche di base.

Per ora, quindi, Catral esce dalla mia ricerca attiva.

Non è un giudizio sul terreno.

È una decisione su come voglio usare il mio tempo.

2. TORREMENDO, ALICANTE — €119,995

Torremendo era tutta un'altra storia.

A €119,995 per circa 51,000 m², era già scappata in modo piuttosto spettacolare dalla mia sfida da €50,000.

Ma cinque ettari, edifici esistenti e infrastrutture pubblicizzate la rendevano abbastanza interessante da meritare uno sguardo più attento.

Poi ho sentito la storia del confine.

Qui mostro il rapporto completo di Torremendo, così potete vedere cosa ha davvero generato il Checker. Ho fatto lo stesso controllo per tutte e quattro le proprietà; ho riassunto gli altri risultati per mantenere leggibile l'articolo.

Rispetto al mio budget di progetto di €50,000, Torremendo parte già €69,995 sopra, prima di aggiungere spese d'acquisto, infrastrutture o ristrutturazione.

Anche tutte e otto le categorie di prove restavano irrisolte:

0 confermate · 8 da verificare · 0 potenziali motivi per rinunciare.

Comprese due domande che si sono rivelate particolarmente importanti:

Proprietà e confini.

E:

Edificio esistente legale.

Una lezione costosa sui confini

Parlando con l'agente, mi è stato detto che i proprietari avevano costruito un edificio aggiuntivo senza prima stabilire esattamente dove passasse il confine della proprietà.

Il problema?

A quanto pare, lo avevano costruito sul terreno del vicino.

In pratica, avevano pagato per costruire un edificio senza possedere la terra sotto.

Ricordo di aver pensato che dovesse esserci una soluzione ovvia:

Comprare quel pezzo di terreno dal vicino.

Così ho chiesto.

A quanto pare, i proprietari ci avevano già provato.

Il vicino non voleva vendere.

Non ho potuto fare a meno di immaginarlo mentre guarda la situazione e pensa:

Come storia fa ridere, quando i soldi non sono tuoi.

Come lezione immobiliare, è brutale.

Qualcuno ha pagato materiali, manodopera e costruzione, per poi scoprire che una delle cose più elementari non era stata chiarita prima:

Dove finisce esattamente la mia proprietà?

E all'improvviso una delle domande meno affascinanti del mio Farm Reality Checker non sembrava più tanto noiosa.

Il rapporto chiede un estratto aggiornato del titolo di proprietà, una planimetria catastale e prove dei confini legali.

La domanda subito dopo chiede documenti del registro immobiliare, catastali e urbanistici per ogni edificio o rudere esistente.

La scheda di visita mi dice poi di percorrere e fotografare i confini, fotografare ogni edificio, ampliamento e rudere, e confrontare ogni struttura visibile con le planimetrie catastali o del registro disponibili.

E, nello specifico:

Annotare le discrepanze.

Difficile inventarsi una proprietà più adatta a spiegare perché esiste questo controllo.

Cosa farei adesso?

Passo oltre.

E anche qui il prezzo non è l'unica ragione.

Cinque ettari sembravano fantastici quando ho visto la proprietà per la prima volta.

Poi ho guardato meglio la casa.

Perché dovrei comprare 51,000 m² di terreno per avere comunque la casa con una parete in comune con il vicino?

Per me, comprare una fattoria significa anche avere spazio e privacy. La superficie fa effetto nell'annuncio, ma conta molto meno se il posto in cui vivrei davvero sembra attaccato a quello di qualcun altro.

Probabilmente sarebbe bastato questo a farmi scartare Torremendo, ancora prima della storia del confine.

Così Torremendo mi ha regalato due lezioni piuttosto utili senza che comprassi niente:

Sapere esattamente cosa possiedi prima di costruirci sopra.

E:

Non lasciare che la superficie del terreno ti distragga dal capire se ti piacciono davvero la casa e ciò che la circonda da vicino.

3. AYORA VALLEY, VALENCIA — €75,000

Ayora ha attirato la mia attenzione per una ragione completamente diversa.

Non era semplicemente un terreno rurale economico.

L'annuncio lo presentava come un possibile progetto turistico, rendendolo subito più pertinente a quello che sto realmente cercando di creare.

Il problema?

€75,000.

Già €25,000 in più dell'intero budget del mio progetto Farm by 50.

E molto più lontano di quanto vorrei.

Prima di spese d'acquisto, infrastrutture o costruzione, Ayora era quindi già €25,000 sopra il budget.

L'agente mi aveva già fornito diversi documenti sui progetti proposti, compresa documentazione urbanistica preparata da un architetto. Non avevo quindi soltanto una descrizione dell'agenzia.

Ma avere dei documenti e avere un'approvazione definitiva sono due cose diverse.

Le carte che avevo visto sollevavano domande più utili: quale documento si riferiva a quale particella? Cosa era stato effettivamente presentato al Comune? Cosa era stato approvato, anziché soltanto proposto? E cosa richiedeva ancora un'autorizzazione separata?

Ho quindi lasciato le risposte pertinenti del Checker su «Da verificare».

Non cercavo la prova che qualcuno avesse proposto un progetto turistico.

Volevo prove di quello che avrei potuto fare davvero con quel preciso terreno.

Ayora ha quindi prodotto:

0 confermate · 7 da verificare · 0 potenziali motivi per rinunciare.

E lo stesso risultato complessivo:

Troppe incognite.

Stesso risultato del Checker.

Proprietà molto diversa.

Per Ayora voglio soprattutto capire cosa c'è dietro la proposta turistica.

Il rapporto chiede prove scritte sulla classificazione del terreno, sull'uso consentito e sulle licenze o autorizzazioni davvero necessarie per ospitalità a pagamento, casette, parcheggi e infrastrutture collegate.

Durante una visita guarderei poi se la proprietà ha senso sul piano pratico: accesso, acqua, elettricità, scarichi, parcheggio, privacy e spazi utilizzabili per gli ospiti.

Ma il rapporto include una distinzione importante:

Valutare le possibilità fisiche senza dare per scontato che esistano i permessi.

Un annuncio può descrivere un terreno come adatto a un progetto turistico. Questo non significa che le autorizzazioni di cui avrei bisogno siano già tutte presenti.

Cosa farei adesso?

Approfondisco.

È sopra il budget e più lontano di quanto vorrei.

Ma l'aspetto turistico è abbastanza pertinente al mio progetto da farmi voler capire se le affermazioni che lo sostengono reggono.

Non significa che ci andrò domani.

Prima voglio le prove.

Se la documentazione sostiene ciò che viene pubblicizzato, allora la distanza in più — e persino il prezzo più alto — diventano aspetti su cui vale la pena ragionare.

Se no, mi sono risparmiata un lungo viaggio.

4. MAHOYA, MURCIA — €119,900

E poi c'è Mahoya.

A €119,900, anche questa si è allontanata parecchio dall'idea iniziale di trovare una fattoria da €50,000.

Ma ha qualcosa che Catral e Ayora non hanno:

una casa esistente.

L'annuncio fa anche affermazioni su acqua, elettricità, accesso e potenzialità del terreno.

Sul piano pratico, sembra molto più vicina a un vero progetto di fattoria.

Su quello finanziario, non è neanche lontanamente vicina al mio obiettivo iniziale.

Rispetto al budget di progetto di €50,000, Mahoya parte €69,900 sopra, prima di prevedere qualsiasi spesa d'acquisto, ristrutturazione o infrastruttura aggiuntiva.

Anche qui il risultato è stato:

0 confermate · 8 da verificare · 0 potenziali motivi per rinunciare.

Quell'ottava incognita conta.

Essendoci una casa, devo anche stabilire la situazione legale dell'edificio esistente.

Vedere una casa nell'annuncio dimostra che c'è una casa. Non dimostra che sia tutto legalmente in regola.

È probabilmente qui che si nota di più la personalizzazione del rapporto.

Per Catral e Ayora non c'era un edificio esistente da ispezionare.

Per Mahoya, la scheda di visita cambia.

Mi dice di fotografare ogni edificio, ampliamento e rudere, confrontare le strutture visibili con le planimetrie catastali o del registro disponibili e controllare tetto, umidità, crepe e movimenti strutturali visibili.

Poi ci sono le domande pratiche su confini, accesso, acqua, elettricità e scarichi.

Questo assomiglia molto di più alla lista che vorrei davvero avere in mano se andassi a vedere la proprietà.

Cosa farei adesso?

Approfondisco.

Non perché abbia improvvisamente deciso che €119,900 sono i nuovi €50,000.

Non lo sono.

Ma a Mahoya c'è già abbastanza — o almeno abbastanza dichiarato come presente — da incuriosirmi su quello che dice realmente la documentazione.

La casa esistente è particolarmente importante.

Se l'edificio, i servizi e le altre affermazioni possono essere documentati bene, voglio capire meglio la proprietà.

Se non possono, il prezzo mi rende molto facile voltare pagina.

Quattro proprietà. Lo stesso risultato del Checker. Quattro decisioni diverse.

Questa è stata probabilmente la parte più utile dell'esercizio.

Tutte e quattro le proprietà hanno prodotto:

Troppe incognite.

Ma questo non ha prodotto la stessa decisione.

Il Farm Reality Checker non sceglie la fattoria al posto mio.

Mi aiuta a vedere cosa so, cosa non so, come stanno i numeri e cosa devo verificare dopo.

Poi decido se la proprietà merita altro tempo.

Per Catral e Torremendo, al momento, la risposta è no.

Per Ayora e Mahoya, è sì.

Ed è lì che prosegue la mia ricerca Farm by 50.

Prima di decidere se organizzare le visite, torno dai venditori o dagli agenti di Ayora e Mahoya con le domande generate dai rapporti.

Le loro risposte potrebbero decidere quale proprietà esaminerò per prima.

Perché la mia sfida iniziale continua a sembrare ingannevolmente semplice:

Riesco a trovare, per circa €50,000, una fattoria che possa diventare legalmente e concretamente quella che voglio davvero?

Trovare il terreno da €50,000 è la parte facile.

Trovare la fattoria giusta è decisamente più difficile.

E, purtroppo per me, una sfida molto più interessante.