100 questions à poser avant d’acheter un bien en Espagne

Quand j’ai acheté mon propre bien en Espagne, j’avais beaucoup de questions.

Ce que je n’avais pas, c’était une liste de toutes les questions que je ne savais pas encore devoir poser.

Certaines ne sont devenues évidentes qu’après l’achat. D’autres sont apparues pendant la rénovation. Et d’autres encore une fois devenue propriétaire, confrontée aux aspects pratiques d’un bien dans un autre pays.

C’est probablement l’une des plus grandes leçons que j’ai tirées de l’achat immobilier à l’étranger :

Savoir quoi demander peut être aussi important que connaître la réponse.

Ce n’est donc pas un article de plus qui vous dit quel bien espagnol acheter.

C’est la liste que je voudrais avoir devant moi si je recommençais.

Toutes les questions ne vous seront pas utiles. Acheter un logement pour la retraite est différent d’acheter un appartement pour investir. Un appartement en bord de mer est différent d’une finca. Un projet de rénovation à €70,000 est différent d’un bien neuf à €500,000.

Mais plus tôt vous comprenez quelles questions concernent votre projet, plus il devient facile de distinguer un bien vraiment intéressant d’un bien qui semble simplement intéressant sur les photos.

Comme le prix d’achat, la situation fiscale, le financement et les projets varient, les outils Excel du Toolkit vous permettent de saisir vos propres chiffres plutôt que de vous appuyer sur un exemple générique.

100 questions sur l’achat immobilier en Espagne

Avant de commencer à chercher un bien en Espagne

1. Pourquoi est-ce que j’achète réellement ce bien ?

Commencez ici.

Sera-ce votre résidence principale ? Un logement pour la retraite ? Une maison de vacances ? Une location longue durée ? Une location touristique ? Un projet de rénovation ? Un investissement ? Un refuge à la campagne ? Une future activité ?

Votre réponse change presque toutes les autres questions de cette liste.

Un bien peut être parfaitement correct et pourtant complètement inadapté à ce que vous voulez en faire.

2. À quelle fréquence vais-je raisonnablement l’utiliser ?

Pas à la fréquence que vous imaginez en faisant défiler les photos de terrasses ensoleillées.

De façon réaliste.

Si vous n’y passez que quatre semaines par an, les aspects financiers et pratiques sont très différents de ceux d’un bien que vous comptez occuper six mois.

3. Si c’est à la fois un choix de vie et un investissement, lequel prime en cas de conflit ?

Il n’y a rien de mal à acheter quelque chose parce qu’on l’aime.

Mais sachez clairement ce qui compte le plus quand les deux entrent en conflit.

Un achat pour votre mode de vie n’a pas automatiquement à produire le rendement financier le plus élevé. Un investissement, en revanche, doit résister à un calcul plus détaché.

Les problèmes commencent quand on achète avec le cœur et qu’on calcule ensuite la rentabilité.

4. Quelles conditions doivent absolument être remplies pour que cet achat fonctionne ?

Notez-les avant de chercher.

Vous avez peut-être besoin de :

Ce sont vos points non négociables.

5. Qu’est-ce qui me ferait renoncer ?

C’est presque aussi important.

Décidez avant de tomber amoureux d’un bien.

Ce sont peut-être des travaux structurels. Des extensions illégales. Un énorme appel de fonds de copropriété. L’absence d’eau fiable. L’impossibilité de louer.

Connaître à l’avance vos motifs de renoncement aide énormément.

6. Combien de temps est-ce que je compte le garder ?

Trois ans ?

Dix ans ?

Pour toujours ?

Acheter et vendre un bien entraîne des frais : la durée de détention prévue compte donc pour juger si l’achat est cohérent.

7. Que se passe-t-il si mes projets changent ?

Et si vous décidez de ne pas vous installer en Espagne ?

Et si vous n’utilisez plus le bien ?

Et si vous devez vendre ?

Et si vous ne voulez plus gérer de locataires ?

Un bien qui offre plusieurs usages viables vous donne des options.

8. Suis-je à l’aise avec l’idée de posséder un bien dans un autre pays ?

Cela paraît évident, mais être propriétaire à l’étranger signifie gérer un autre système juridique, des taxes, des artisans, des services d’eau et d’énergie, éventuellement une autre langue et parfois des problèmes à des centaines ou des milliers de kilomètres.

Cela doit faire partie de la décision.

9. Est-ce que je comprends le secteur, ou est-ce que je n’y suis allé qu’en vacances ?

Un endroit peut donner une impression complètement différente en août et en février.

Si possible, visitez hors saison.

Regardez les supermarchés, les soins, les transports, le bruit, le stationnement, les restaurants, les écoles si nécessaire, et ce qui reste réellement ouvert toute l’année.

10. Est-ce que je me précipite par peur de laisser passer le bien ?

Il y aura toujours un autre bien.

Peut-être pas identique.

Mais l’urgence remplace très mal les vérifications préalables.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en Espagne ?

11. Les étrangers peuvent-ils acheter un bien en Espagne ?

En général, oui.

Des acheteurs étrangers acquièrent régulièrement des biens espagnols, y compris des personnes qui ne vivent pas en Espagne.

Mais pouvoir acheter un bien ne signifie pas que toutes les autres questions — résidence, taxes, financement ou emplacements soumis à restrictions — ont la même réponse pour chaque acheteur.

12. Dois-je vivre en Espagne pour y posséder un bien ?

Non.

Vous pouvez posséder un bien espagnol tout en résidant ailleurs.

C’est très courant.

Mais être non-résident peut créer des obligations fiscales et administratives différentes après l’achat.

13. Acheter une maison signifie-t-il que je peux vivre en Espagne de façon permanente ?

Non.

La propriété immobilière et le statut d’immigration sont deux choses distinctes.

Si vous prévoyez de vous installer en Espagne, déterminez séparément quels droits de résidence ou quelle procédure de visa s’appliquent à vous.

N’achetez pas en supposant que devenir propriétaire règle automatiquement la question de l’immigration.

14. Ma nationalité compte-t-elle ?

Elle peut compter.

La nationalité et la résidence fiscale peuvent influer sur l’immigration, le financement et la fiscalité, tandis que certains emplacements ou certaines transactions peuvent entraîner des exigences supplémentaires.

Demandez quelles règles s’appliquent à vous, plutôt que de supposer qu’un article général sur les « acheteurs étrangers » couvre tout le monde.

15. Mon lieu de résidence fiscale compte-t-il ?

Absolument.

Votre résidence fiscale peut influer sur le traitement des revenus et des gains immobiliers espagnols, ainsi que sur ce qui se passe dans votre juridiction d’origine.

Je ne remettrais pas la question de la résidence fiscale à après l’achat.

Votre situation personnelle compte ici. Le Toolkit Excel peut modéliser les coûts avec les chiffres et les hypothèses qui vous concernent ; il ne peut pas déterminer votre traitement fiscal, que vous devez vérifier avec un conseiller qualifié.

16. Ai-je besoin d’un NIE ?

Les étrangers ayant des intérêts économiques, professionnels ou sociaux en Espagne se voient attribuer un Número de Identidad de Extranjero — NIE. C’est le numéro d’identification personnel utilisé pour de nombreuses démarches officielles concernant les étrangers en Espagne. Policía

Si vous envisagez sérieusement d’acheter, renseignez-vous sur le moment où il vous faudra le vôtre plutôt que d’attendre la dernière minute.

17. Un NIE équivaut-il à la résidence ?

Non.

Un NIE est un numéro d’identification.

À lui seul, il ne signifie pas que vous résidez en Espagne et ne vous autorise pas à y vivre indéfiniment.

18. Ai-je besoin d’un compte bancaire espagnol ?

Pas nécessairement pour tous les aspects de l’achat, mais en avoir un peut faciliter considérablement les paiements récurrents en Espagne.

Pensez au-delà de la finalisation de l’achat.

Vous pourrez avoir des factures d’eau et d’énergie, des charges de copropriété, des taxes, des assurances et d’autres dépenses récurrentes.

19. Puis-je acheter avec quelqu’un d’autre ?

Oui, les biens peuvent avoir plusieurs propriétaires.

Mais décidez de la structure de propriété et comprenez ses conséquences avant la finalisation.

C’est particulièrement important pour les couples, les achats familiaux, la planification successorale et les apports financiers inégaux.

20. Devrais-je acheter en mon nom ou par une société ?

Pour la plupart des acheteurs ordinaires, acheter en leur nom peut sembler la voie évidente.

Mais si votre projet est commercial, implique plusieurs investisseurs ou s’inscrit dans une structure d’entreprise plus large, obtenez des conseils fiscaux et juridiques adaptés avant de supposer qu’une société est automatiquement préférable.

Combien coûte réellement un achat immobilier en Espagne ?

21. Le prix annoncé correspond-il à mon vrai budget ?

Non.

Le prix de l’annonce n’est que le début.

Vous devez calculer le coût total d’acquisition, puis vous assurer qu’il vous reste assez d’argent pour posséder, meubler, réparer ou rénover le bien.

22. Quels coûts s’ajoutent au prix d’achat ?

Les coûts possibles comprennent :

La combinaison exacte dépend de la transaction.

23. Le neuf et l’ancien ont-ils les mêmes taxes à l’achat ?

Non.

Les informations officielles du gouvernement espagnol indiquent que les premières livraisons de biens neufs par un promoteur sont généralement soumises à la TVA, tandis que les achats d’occasion auprès de particuliers sont généralement soumis à l’impôt sur les transmissions, ou ITP. Punto de Acceso General

Cette distinction peut modifier sensiblement votre calcul d’achat.

24. Les taxes à l’achat sont-elles les mêmes dans toute l’Espagne ?

Non.

Les règles et les taux de l’impôt sur les transmissions sont définis au niveau des communautés autonomes ; le calcul peut donc varier selon l’endroit où vous achetez en Espagne. Les informations gouvernementales sur les taxes immobilières renvoient aux règles de chaque communauté autonome. Punto de Acceso General

Calculez toujours selon la région où se trouve réellement le bien.

Les pourcentages génériques ont leurs limites. Dans le Toolkit Excel, vous pouvez saisir le prix du bien et vos hypothèses de frais d’achat pour voir à quoi pourrait ressembler le total.

25. Quelle différence entre prix d’achat et valeur imposable ?

Ne supposez pas que le chiffre inscrit dans l’annonce est forcément la seule valeur pertinente pour calculer les taxes.

Demandez à votre conseiller comment sera déterminée la base imposable du bien que vous achetez et si une valeur de référence officielle s’applique.

C’est une de ces questions à comprendre avant de fixer votre prix maximum.

26. Quelle marge pour imprévus devrais-je prévoir ?

Plus que zéro.

Même un bien qui semble prêt à être habité peut entraîner des dépenses immédiates.

Pour un projet de rénovation, je serais encore plus prudente.

Un budget sans marge pour les surprises n’est pas vraiment un budget terminé.

27. La rénovation doit-elle être incluse dans mon budget d’achat ?

Oui.

Je sépare les chiffres en :

ACHAT — ce que coûte l’acquisition du bien.

PROJET — ce que coûte la transformation du bien en ce que je veux réellement.

Une maison à €100,000 nécessitant €80,000 de travaux n’est pas un projet à €100,000.

28. Combien coûtera l’ameublement ?

Potentiellement beaucoup plus que vous ne le pensez.

Lits, matelas, éclairage, rideaux, équipement de cuisine, meubles d’extérieur, électroménager et tous les petits éléments que personne ne photographie pour l’annonce s’additionnent vite.

29. Que se passe-t-il si la rénovation coûte deux fois plus que prévu ?

Posez-vous la question avant d’acheter.

Pourriez-vous quand même la terminer ?

Pourriez-vous échelonner les travaux ?

Le bien resterait-il cohérent ?

Un projet qui ne fonctionne que si rien ne va mal laisse très peu de marge à la réalité.

30. Ai-je réellement les moyens de le posséder après l’achat ?

C’est peut-être la question financière la plus importante.

Le prix d’achat vous dit si vous pouvez l’acquérir.

Les frais annuels de fonctionnement vous disent si vous pouvez le garder confortablement.

Où trouver des biens à vendre en Espagne

31. Quels sites immobiliers devrais-je utiliser ?

Je commencerais largement avec les grands portails comme :

Puis j’irais au-delà.

32. Qu’est-ce que je risque de manquer en cherchant seulement sur les portails immobiliers ?

Je ne me fierais pas à un seul portail.

Les agents publient à différents endroits, et certains biens intéressants peuvent apparaître uniquement sur le propre site d’une agence.

33. Devrais-je consulter les agences locales ?

Oui.

Surtout pour les biens ruraux, les projets de rénovation et les petites villes.

Certains excellents biens sont cachés sur des sites qui donnent l’impression de ne pas avoir été refaits depuis 2007.

Cela ne rend pas le bien mauvais.

34. Devrais-je chercher en espagnol ?

Certainement.

Même apprendre quelques termes de recherche utiles peut changer ce que vous trouvez.

Pour les recherches rurales, des termes comme finca rústica, casa de campo, casa para reformar, parcela et casa con terreno peuvent être utiles.

35. Le même bien peut-il être proposé par plusieurs agents ?

Oui.

Si vous trouvez quelque chose d’intéressant, cherchez-le aussi ailleurs.

Utilisez les formulations particulières, les indices sur l’emplacement et les photos.

Vous trouverez peut-être plus d’informations, d’autres photos ou même un prix demandé différent.

36. Devrais-je acheter directement au propriétaire ?

Cela peut être possible.

Mais acheter entre particuliers ne dispense pas de vérifications préalables sérieuses.

En fait, moins il y a d’intermédiaires, plus il est important de savoir précisément ce qui doit encore être vérifié indépendamment.

37. Comment savoir si un agent immobilier est légitime ?

Vérifiez à qui vous avez affaire.

Examinez l’entreprise, les bureaux, les obligations d’enregistrement lorsqu’elles s’appliquent, l’historique en ligne et les documents liés à la transaction.

Ne laissez pas une belle annonce remplacer la connaissance de la personne qui reçoit votre argent.

38. Comment choisir le bon secteur ?

Partez de la façon dont vous comptez vivre et remontez le raisonnement.

Pensez à :

Puis allez sur place.

39. Devrais-je acheter sur la côte ou dans l’intérieur ?

Il n’y a pas de réponse universelle.

Les biens côtiers peuvent présenter des avantages pour le mode de vie et la location, mais les biens de l’intérieur peuvent offrir plus d’espace pour votre argent.

La meilleure question est :

Quel emplacement correspond à ce que je veux que ce bien m’apporte ?

40. Pourquoi ce bien est-il beaucoup moins cher que tous ceux autour ?

Renseignez-vous.

Parfois, vous avez réellement trouvé un vendeur motivé.

Parfois, l’explication est juridique, structurelle, liée à l’emplacement ou à l’urbanisme.

Bon marché est une raison d’enquêter, pas automatiquement une raison d’acheter.

Que vérifier lors d’une visite immobilière en Espagne

Si vous préparez un voyage de visites, j’ai aussi écrit sur les cinq questions que je pose désormais avant de visiter un bien.

41. Que devrais-je vérifier avant même d’entrer dans le bien ?

Les environs.

L’accès routier.

Le stationnement.

Les voisins.

Le bruit.

L’état des bâtiments voisins.

Les fortes pentes.

Le drainage.

Les locaux commerciaux.

Les lignes électriques.

Tout chantier à proximité.

Le bien n’existe pas isolément.

Je préparerais le Property Viewing Companion avant d’entrer, pour noter l’accès, le bruit et les environs pendant qu’ils sont encore frais dans ma mémoire.

42. Devrais-je visiter à différentes heures ?

Si vous envisagez sérieusement d’acheter, je le ferais.

Une rue merveilleusement calme à 11h peut être très différente à minuit.

43. Devrais-je venir à une autre saison ?

Si possible, oui.

Les destinations touristiques peuvent se transformer complètement entre l’été et l’hiver.

Cela peut être positif ou négatif selon la raison de votre achat.

44. Que devrais-je photographier ?

Tout ce à quoi vous pourriez devoir réfléchir plus tard.

Les compteurs.

Les fenêtres.

Les plafonds.

Les fissures.

Les salles de bains.

Les tableaux électriques.

Les espaces extérieurs.

Les accès.

Les vues.

Les parcelles voisines.

Tout élément inhabituel.

Vous vous souviendrez de bien moins de choses que vous ne le pensez quand vous commencerez à visiter plusieurs biens.

Si vous ne voulez pas devoir penser à tout cela sur place, le Toolkit comprend un Property Viewing Companion utilisable sur votre téléphone pendant la visite, ou imprimable si vous préférez prendre des notes au fur et à mesure.

45. Quels problèmes physiques devraient m’inciter à approfondir ?

Entre autres :

Voir un problème ne signifie pas automatiquement renoncer.

Ne pas le comprendre est le plus gros problème.

46. Devrais-je ouvrir les placards et regarder derrière les meubles ?

Oui.

Vous allez peut-être dépenser une très grosse somme.

Ce n’est pas le moment d’être timide.

47. Devrais-je poser des questions sur les rénovations récentes ?

Oui.

Demandez ce qui a été fait, quand, par qui, et si des autorisations étaient nécessaires.

Un espace magnifiquement rénové peut tout de même nécessiter les documents correspondants.

J’approfondis ce que rénover mon propre bien m’a appris sur les artisans et la conservation des traces écrites dans le guide numérique du Toolkit.

48. Quelles questions devrais-je poser à l’agent pendant la visite ?

Au minimum, je veux savoir :

Pourquoi le propriétaire vend-il ?

Depuis combien de temps le bien est-il en vente ?

Le prix a-t-il changé ?

Qu’est-ce qui est inclus ?

Quels sont les frais annuels ?

Y a-t-il des travaux ou des problèmes connus ?

Quel est le statut juridique du bien ?

Puis vérifiez indépendamment les réponses importantes.

Le Property Viewing Companion me donne un endroit où noter les réponses de l’agent et les questions sur lesquelles je dois encore revenir.

49. Devrais-je parler aux voisins ?

Les voisins peuvent parfois vous dire des choses qu’aucune annonce ne dira jamais.

Le bruit.

Les problèmes d’eau.

Les conflits de copropriété.

Les inondations.

Le stationnement.

Les travaux antérieurs.

La réalité de l’hiver.

Écoutez — puis vérifiez tout élément important.

50. Quelle est la plus grosse erreur pendant une visite ?

Regarder uniquement ce qui vous plaît.

Une belle terrasse peut occuper une place extraordinaire dans votre cerveau.

Forcez-vous à examiner les choses ennuyeuses.

Ce sont souvent les choses coûteuses.

Si vous visitez plusieurs biens, le Toolkit permet aussi de les comparer avec les mêmes vérifications et les mêmes chiffres plutôt que de vous fier à votre mémoire après plusieurs visites.

Utiliser le Property Viewing Companion à chaque visite facilite la comparaison : je peux revenir sur ce que j’ai réellement vu au lieu d’essayer de me rappeler quel bien avait quel problème.

51. À qui appartient réellement le bien ?

Vérifiez-le.

Ne vous fiez pas uniquement à l’annonce ou à ce qu’on vous dit.

52. Qu’est-ce qu’une nota simple ?

Une nota simple du registre de la propriété donne des informations sur le bien enregistré, notamment le propriétaire ou les titulaires de droits enregistrés et les limitations ou charges enregistrées. Registradores

C’est un des documents de départ évidents pour examiner un achat.

53. Puis-je demander moi-même une nota simple ?

Oui.

Les registrateurs espagnols proposent un service en ligne pour demander des informations immobilières. Une nota simple a une valeur informative et n’équivaut pas à une certification officielle du registre.

54. Quelles dettes ou charges faut-il vérifier ?

Les hypothèques, les saisies et les autres charges enregistrées font partie des éléments que les informations du registre peuvent révéler. Punto de Acceso General

Cela ne signifie pas que toute charge empêche une vente.

Cela signifie qu’il faut comprendre comment elle sera traitée.

55. La description du registre correspond-elle au bien que j’ai vu ?

C’est crucial.

Vous pouvez voir physiquement :

une maison, une piscine, une extension, un garage, une terrasse, une chambre d’amis ou un étage supplémentaire.

La question suivante est de savoir si les documents décrivent ce que vous pensez acheter.

56. Le Catastro est-il la même chose que le registre de la propriété ?

Non.

Ils ont des fonctions différentes.

Les différences entre les données cadastrales, les informations du registre et la réalité physique doivent être comprises, pas simplement ignorées.

57. Les charges de copropriété sont-elles à jour ?

Vérifiez.

Les informations officielles espagnoles sur l’achat immobilier soulignent notamment la vérification de la situation juridique du bien et des informations sur les paiements de copropriété et l’IBI.

58. L’IBI est-il à jour ?

Là encore, vérifiez.

L’IBI est la taxe foncière locale et doit figurer à la fois dans vos vérifications avant achat et dans votre calcul des futurs frais de propriété.

59. Existe-t-il des infractions d’urbanisme ou des travaux illégaux ?

Cela nécessite une vraie investigation.

Une extension qui existe depuis des années n’est pas automatiquement une extension dont la situation juridique est simple.

L’existence physique et le statut juridique sont deux questions distinctes.

Le Toolkit comprend aussi des listes de vérification et un suivi des vérifications préalables, pour ne pas devoir garder les documents, les questions et les relances dans votre tête.

60. Qui doit vérifier tout cela ?

Faites appel aux professionnels indépendants adaptés à la transaction.

Les questions juridiques, techniques, d’urbanisme et fiscales relèvent de compétences différentes.

Ne supposez pas qu’une personne vérifie automatiquement tout.

Les réponses juridiques doivent toujours venir des documents et du bon professionnel. Le Toolkit vous aide à organiser ces vérifications, tandis que son classeur Excel montre la situation financière une fois les faits établis.

Avocat, notaire, agent ou expert du bâtiment — qui fait quoi en Espagne ?

61. Ai-je besoin d’un avocat indépendant ?

Je voudrais des conseils juridiques indépendants pour acheter à l’étranger.

Surtout si je ne comprends pas entièrement la langue, les documents ou la procédure locale.

Le mot important est indépendant.

Une recommandation peut être utile.

Mais je vérifierais quand même que l’avocat représente mes intérêts de façon indépendante.

63. Que fait le notaire ?

Le notaire joue un rôle formel important dans les transactions immobilières espagnoles.

Mais je ne confondrais pas son rôle avec celui de mon propre conseiller effectuant des vérifications spécifiquement pour moi.

64. Que fait l’agent immobilier ?

L’agent aide à faciliter la transaction et peut fournir beaucoup d’informations utiles.

Mais comprenez qui il représente et quelles vérifications relèvent réellement de sa responsabilité.

Ne supposez jamais.

65. Ai-je besoin d’un expert du bâtiment ou d’une inspection technique ?

Si l’état physique peut influencer sensiblement la décision, je l’envisagerais.

Les vérifications juridiques ne peuvent pas vous dire si le toit va bientôt devoir être remplacé.

66. Quand aurais-je besoin d’un architecte ?

Les rénovations, les extensions, les changements d’usage, les projets ruraux et les questions sur ce qui peut légalement être construit sont des exemples où un architecte ou un autre professionnel technique qualifié peut devenir important.

67. Ai-je besoin d’un gestor ?

Pas nécessairement pour chaque achat.

Un gestor peut aider dans les démarches administratives, mais comprenez exactement quel service vous payez.

68. Puis-je donner une procuration à quelqu’un ?

La procuration est couramment utilisée dans les transactions immobilières espagnoles lorsque les acheteurs ne peuvent pas assister personnellement à chaque étape.

Si vous en utilisez une, comprenez exactement quels pouvoirs vous accordez.

69. Quelles parties d’un achat immobilier espagnol peuvent se faire à distance ?

Certaines étapes peuvent souvent être gérées sans votre présence physique, surtout lorsque des représentants dûment autorisés interviennent.

Mais décidez-en avec votre conseiller juridique plutôt que de supposer qu’une procédure à distance fonctionnera automatiquement comme vous l’attendez.

70. Qui vérifie l’origine de mon argent d’achat ?

Préparez-vous à fournir des documents sur les fonds et les moyens de paiement.

Les transactions immobilières sont soumises à des contrôles financiers et de lutte contre le blanchiment d’argent.

Si vos fonds passent entre pays ou établissements, organisez vos documents tôt.

Acomptes, contrats d’arras et prêts immobiliers en Espagne

71. Devrais-je verser immédiatement un acompte de réservation ?

Pas simplement parce qu’on vous dit qu’un autre acheteur est intéressé.

Avant de transférer de l’argent, comprenez :

72. Qu’est-ce qu’un contrat d’arras ?

Un accord d’arras est couramment utilisé avant la finalisation de l’achat.

Mais ne supposez pas que tous les accords ont une rédaction ou des conséquences identiques.

Faites-vous expliquer le contrat réel avant de signer.

73. Que se passe-t-il si je change d’avis ?

Cela dépend de ce que vous avez signé et du type de paiement effectué.

C’est précisément pourquoi « Je signe maintenant et je fais vérifier plus tard » n’est pas le bon ordre.

74. Que se passe-t-il si le vendeur change d’avis ?

Là encore, la réponse dépend de l’accord.

Comprenez les obligations des deux parties avant de signer.

75. Un acheteur étranger peut-il obtenir un prêt immobilier espagnol ?

Oui, les prêteurs espagnols financent des acheteurs étrangers et non-résidents, mais les critères varient.

Si un prêt est indispensable à l’achat, découvrez ce qui est réellement accessible avant de chercher au maximum de votre budget théorique.

76. Quel apport personnel me faudra-t-il ?

Cela dépend du prêteur, du bien et de l’emprunteur.

Ne fondez pas votre budget sur le pourcentage maximum de financement par rapport à la valeur qu’une personne a mentionné dans un groupe Facebook.

Obtenez une véritable évaluation de financement.

Le prix demandé n’est pas l’argent qu’il vous faudra. Dans le Toolkit Excel, vous pouvez réunir prix d’achat, hypothèses de financement et frais d’achat pour voir la somme nécessaire à votre projet.

77. Et si l’évaluation de la banque est inférieure à mon prix d’achat ?

Vous aurez peut-être besoin de plus d’argent que prévu.

Le prix convenu et le montant que la banque est prête à financer sont deux choses distinctes.

78. Et si mes revenus ne sont pas en euros ?

Pensez au risque de change.

Une variation des taux de change peut modifier le coût réel de votre apport, des mensualités et des frais récurrents de propriété.

79. Devrais-je obtenir un accord de financement avant de faire une offre ?

Si vous ne pouvez pas acheter sans financement, je voudrais une idée claire de votre capacité d’emprunt très tôt.

Sinon, vous pouvez négocier avec succès un bien que vous ne pouvez pas réellement financer.

80. À quel moment suis-je assez engagée financièrement pour que renoncer fasse mal ?

Connaissez la réponse avant d’atteindre ce point.

Plus vous avancez dans un achat, plus il devient facile de justifier la poursuite à cause de l’argent ou du temps déjà dépensés.

Ne laissez pas les coûts déjà engagés décider pour vous.

Coûts et taxes après un achat immobilier en Espagne

81. Que devrai-je payer chaque année ?

Selon le bien :

Établissez un budget annuel de propriétaire avant d’acheter.

Les petits frais annuels s’additionnent. Le Toolkit Excel vous permet de saisir vos charges de copropriété, votre IBI, vos assurances, services d’eau et d’énergie, entretien et autres dépenses pour voir le coût annuel probable de la détention du bien.

82. Les non-résidents ont-ils des obligations fiscales espagnoles même sans louer le bien ?

Ils peuvent en avoir.

L’administration fiscale espagnole indique qu’un particulier non-résident possédant un bien urbain pour son usage personnel ou le laissant vacant peut être soumis à l’impôt espagnol sur le revenu des non-résidents sur un revenu immobilier imputé. Agencia Tributaria

Cela surprend beaucoup de propriétaires étrangers.

83. Et si je loue le bien ?

Les revenus locatifs d’un bien espagnol peuvent être soumis à l’impôt espagnol sur le revenu des non-résidents lorsque le propriétaire est non-résident. Le traitement précis peut dépendre de sa situation et de sa résidence. Agencia Tributaria

Calculez la location après taxes et frais, pas simplement à partir du loyer brut.

Si c’est un investissement, testez votre propre loyer, votre taux d’occupation et vos frais de fonctionnement dans le Toolkit Excel. Un rendement annoncé ne dit pas comment le bien se comporte selon vos hypothèses.

84. Puis-je en faire une location touristique ?

Ne supposez pas que oui.

Les règles d’hébergement touristique impliquent des exigences nationales, régionales, locales et parfois de copropriété.

Vérifiez le bien précis et les règles en vigueur avant d’acheter en comptant sur des revenus de location touristique.

85. La copropriété compte-t-elle pour les locations touristiques ?

Oui.

Pour les hébergements touristiques couverts par les règles espagnoles de propriété horizontale, les changements entrés en vigueur le 3 avril 2025 ont introduit une obligation d’accord exprès préalable de la copropriété pour les nouvelles activités dans les situations couvertes par la législation. La loi prévoit aussi un traitement transitoire pour les activités admissibles déjà exercées avant cette date. BOE

C’est un domaine où de vieux conseils trouvés sur internet peuvent être particulièrement dangereux.

J’approfondis ce que posséder mon propre logement m’a appris sur les charges de copropriété — et les points auxquels je prête maintenant plus d’attention — dans le guide numérique du Toolkit.

86. Si l’annonce dit « licence touristique », est-ce suffisant ?

Non.

Vérifiez :

Une phrase dans une annonce n’est pas une vérification préalable.

87. Et si je veux plutôt un locataire à long terme ?

Examinez alors les règles juridiques et financières de ce modèle locatif.

Ne supposez pas que les règles de l’hébergement touristique sont les mêmes que celles des locations résidentielles ou temporaires.

88. Qui gère le bien quand je suis à l’étranger ?

Décidez avant qu’il y ait une urgence.

Qui appelle-t-on pour :

Être propriétaire à distance nécessite un plan.

89. Devrais-je conserver les justificatifs de toutes mes dépenses ?

Oui.

Les documents d’achat, taxes, factures professionnelles, factures de rénovation, mobilier, améliorations et frais de vente peuvent tous devenir importants plus tard.

Créez le système de classement pendant que vous vous rappelez encore où tout se trouve.

90. Que se passe-t-il fiscalement quand je finis par vendre ?

Vendre entraîne un nouvel ensemble de frais et de conséquences fiscales possibles.

Un exemple important : lorsqu’un acheteur acquiert un bien espagnol auprès d’un vendeur non-résident, il doit généralement retenir 3% du prix convenu comme acompte sur l’impôt dû par le vendeur non-résident. Agencia Tributaria

Votre sortie mérite aussi d’être préparée.

Je voulais que les chiffres aillent au-delà de la finalisation de l’achat. Le Toolkit Excel suit ACHETER, EXPLOITER et VENDRE pour modéliser tout le cycle immobilier, y compris vos frais de vente prévus.

Acheter une finca ou un bien rural en Espagne

C’est là que ma liste de questions s’allonge beaucoup.

Un bien rural peut paraître incroyablement simple dans l’annonce :

Maison. Terrain. Vue. Arbres. €85,000.

Puis on commence à poser des questions.

91. Quelle est la classification du terrain ?

Déterminez précisément comment le terrain est classé et ce que permettent les règles d’urbanisme applicables.

Un grand terrain ne signifie pas automatiquement que vous avez le droit d’y construire une maison.

92. La maison existante est-elle légalement reconnue ?

La présence physique d’un bâtiment sur le terrain n’est que le premier fait.

Demandez :

« Il existe » et « sa situation juridique est simple » ne sont pas des affirmations interchangeables.

93. Puis-je agrandir la maison ?

Peut-être.

Mais cela dépend du bien, de sa classification d’urbanisme, de la construction existante et des règles régionales et municipales applicables.

Si l’agrandissement est essentiel à votre projet, établissez sa faisabilité avant d’acheter.

94. Puis-je construire une autre maison ?

Ne faites pas de suppositions uniquement d’après le nombre de mètres carrés de terrain.

Les superficies minimales de parcelle, les usages autorisés, la constructibilité et les restrictions d’urbanisme peuvent varier.

L’Ayuntamiento et le professionnel d’urbanisme adapté sont de bien meilleures sources que « mon voisin l’a fait ».

95. Puis-je diviser le terrain ?

Peut-être.

Peut-être pas.

Si la division est centrale dans votre investissement, faites-en une condition des vérifications préalables plutôt qu’une expérience après achat.

96. D’où vient l’eau ?

Pour les biens ruraux, c’est une de mes premières questions.

Du réseau public ?

De l’eau d’irrigation ?

D’un forage ?

D’une citerne ?

D’une livraison d’eau ?

Puis posez la question suivante :

Cet approvisionnement est-il légal, suffisant et fiable pour ce que je compte faire ?

97. Que deviennent les eaux usées ?

Y a-t-il un réseau d’assainissement public ?

Un système d’assainissement autonome ?

Autre chose ?

Qu’y a-t-il actuellement, dans quel état, et que faudrait-il légalement si vous rénovez ou augmentez le nombre d’occupants ?

Une belle vue rurale ne résout pas un problème d’eaux usées.

Ne supposez pas que, parce que vous y êtes arrivé en voiture, les droits d’accès sont automatiquement simples.

Si l’accès traverse le terrain d’autrui ou emprunte une piste privée, comprenez la situation juridique.

99. Puis-je y exploiter une activité de tourisme rural, de glamping ou d’hébergement ?

C’est là que je serais extrêmement prudente.

Posséder le terrain ne donne pas automatiquement le droit d’exercer n’importe quel usage commercial imaginé.

Des exigences d’urbanisme, de tourisme, d’environnement, d’accès, d’eau, d’eaux usées et d’autres domaines peuvent toutes entrer en jeu.

Examinez le projet, pas seulement le bien.

100. Puis-je faire ce que j’imagine sur les plans juridique, financier et pratique ?

C’est la question qui domine toutes les autres.

Vous imaginez peut-être :

un logement pour la retraite.

Une location en bord de mer.

Une maison de vacances familiale.

Une rénovation.

Une finca.

Une petite ferme.

Un hébergement de visiteurs.

Une activité touristique.

Un refuge écologique.

Un bien peut être parfaitement légal à acheter et pourtant complètement inadapté à ce que vous comptez en faire.

Alors, avant d’acheter quoi que ce soit désormais, j’essaie de séparer deux questions :

Puis-je acheter ce bien ?

et

Ce bien peut-il réellement répondre à mes besoins ?

Ce ne sont pas la même question.

Par où commencerais-je ?

Pas par les portails immobiliers.

Je commencerais par une feuille de papier.

En haut, j’écrirais :

Pourquoi est-ce que j’achète ce bien ?

En dessous :

Quelles conditions doivent absolument être remplies pour que cet achat fonctionne ?

Et ensuite :

Qu’est-ce qui me ferait renoncer ?

Ce n’est qu’alors que je commencerais à comparer sérieusement des biens.

Parce que trouver des biens espagnols à vendre n’est pas particulièrement difficile.

Il y a des milliers d’annonces.

Le plus difficile est de comprendre ce qu’on achète réellement, combien cela coûtera vraiment, ce qu’on peut effectivement en faire et quelles questions on n’a pas encore posées.

Envie d’aller plus loin ?

Si vous voulez dépasser les questions et tester un bien avec vos propres chiffres, c’est pour cela que j’ai créé le Spain Property Buyer Toolkit.

Les outils Excel vous permettent de saisir votre prix d’achat, vos frais d’achat, votre financement, vos frais de fonctionnement, vos hypothèses locatives et d’autres chiffres pour voir ce que donne le bien dans votre situation, plutôt que de vous fier à l’exemple de quelqu’un d’autre.

L’article vous donne les questions. Le Toolkit vous aide à les utiliser concrètement : le Property Viewing Companion vous accompagne à la visite, le guide, les listes et les outils de vérification préalable vous aident à examiner les points à vérifier, et l’Excel transforme vos propres hypothèses en chiffres.

Vous débutez ? Essayez le Free Spain Buyer Check.

Vous regardez un terrain ou une finca ? Passez-le dans le Farm Reality Checker.

Une expérience réelle. Des chiffres réels. De meilleures questions avant d’acheter.

Dernière révision : septembre 2026

Cet article repose sur ma propre expérience d’achat, de rénovation et de propriété en Espagne. Il vise à aider les acheteurs à identifier les questions à examiner, pas à remplacer des conseils individuels juridiques, fiscaux, financiers, d’urbanisme ou techniques. Les règles espagnoles peuvent différer selon la communauté autonome, la commune, le type de bien et la situation de l’acheteur, et elles évoluent avec le temps. Vérifiez tout élément important pour votre achat auprès du professionnel indépendant adapté et de sources officielles à jour.