100 Fragen, die du vor dem Immobilienkauf in Spanien stellen solltest

Als ich meine eigene Immobilie in Spanien kaufte, hatte ich jede Menge Fragen.

Was mir fehlte, war eine Liste all der Fragen, von denen ich noch gar nicht wusste, dass ich sie stellen sollte.

Manche wurden erst nach dem Kauf offensichtlich. Andere tauchten während der Sanierung auf. Und weitere kamen hinzu, als ich tatsächlich Eigentümer war und mich um die praktischen Seiten einer Immobilie in einem anderen Land kümmern musste.

Das war wahrscheinlich eine meiner wichtigsten Lektionen beim Immobilienkauf im Ausland:

Zu wissen, was man fragen muss, kann genauso wichtig sein wie die Antwort zu kennen.

Das hier ist also kein weiterer Artikel, der dir sagt, welche spanische Immobilie du kaufen solltest.

Es ist die Liste, die ich vor mir haben möchte, wenn ich noch einmal anfangen würde.

Du wirst nicht jede Frage brauchen. Ein Zuhause für den Ruhestand zu kaufen ist etwas anderes als eine Anlagewohnung. Eine Strandwohnung ist etwas anderes als eine Finca. Ein Sanierungsprojekt für €70,000 ist etwas anderes als ein Neubau für €500,000.

Aber je früher du verstehst, welche Fragen zu deinem Plan passen, desto leichter kannst du eine wirklich interessante Immobilie von einer unterscheiden, die nur auf den Fotos interessant aussieht.

Weil Kaufpreis, steuerliche Situation, Finanzierung und Pläne unterschiedlich sind, kannst du in den Excel-Werkzeugen des Toolkits deine eigenen Zahlen eingeben, statt dich auf ein allgemeines Beispiel zu verlassen.

100 Fragen zum Immobilienkauf in Spanien

Bevor du mit der Immobiliensuche in Spanien beginnst

1. Wofür kaufe ich die Immobilie eigentlich?

Hier beginnt es.

Soll sie dein dauerhaftes Zuhause werden? Eine Immobilie für den Ruhestand? Ein Ferienhaus? Eine langfristige Vermietung? Eine touristische Vermietung? Ein Sanierungsprojekt? Eine Investition? Ein Rückzugsort auf dem Land? Ein künftiges Geschäft?

Deine Antwort verändert fast jede andere Frage auf dieser Liste.

Eine Immobilie kann vollkommen in Ordnung sein und trotzdem völlig falsch für das, was du mit ihr machen möchtest.

2. Wie oft werde ich sie realistisch nutzen?

Nicht so oft, wie du es dir beim Scrollen durch Fotos sonniger Terrassen vorstellst.

Realistisch.

Wenn du dort nur vier Wochen im Jahr verbringst, sind Wirtschaftlichkeit und praktische Anforderungen ganz anders als bei einer Immobilie, die du sechs Monate bewohnen möchtest.

3. Wenn es um Lebensqualität und Investition geht: Was gewinnt, wenn beides kollidiert?

Es ist nichts falsch daran, etwas zu kaufen, weil man es liebt.

Aber sei dir klar darüber, was bei einem Konflikt wichtiger ist.

Ein Kauf für die Lebensqualität muss nicht automatisch die höchste finanzielle Rendite erzielen. Eine Investition dagegen muss einer nüchterneren Berechnung standhalten.

Probleme beginnen, wenn wir mit dem Herzen kaufen und den Investitionsfall hinterher durchrechnen.

4. Was muss unbedingt gegeben sein, damit dieser Kauf funktioniert?

Schreib das auf, bevor du suchst.

Vielleicht brauchst du:

Das sind deine nicht verhandelbaren Punkte.

5. Was würde mich abspringen lassen?

Das ist fast genauso wichtig.

Entscheide es, bevor du dich in eine Immobilie verliebst.

Vielleicht sind es Arbeiten an der Bausubstanz. Vielleicht illegale Anbauten. Vielleicht eine riesige Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft. Vielleicht keine zuverlässige Wasserversorgung. Vielleicht die fehlende Möglichkeit zur Vermietung.

Die eigenen Ausstiegspunkte vorher zu kennen hilft enorm.

6. Wie lange möchte ich sie voraussichtlich besitzen?

Drei Jahre?

Zehn Jahre?

Für immer?

Kauf und Verkauf einer Immobilie verursachen Kosten. Deshalb zählt die geplante Haltedauer, wenn du beurteilst, ob ein Kauf Sinn ergibt.

7. Was passiert, wenn sich meine Pläne ändern?

Was, wenn du doch nicht nach Spanien ziehst?

Was, wenn du die Immobilie nicht mehr nutzt?

Was, wenn du verkaufen musst?

Was, wenn du dich nicht mehr um Mieter kümmern möchtest?

Eine Immobilie mit mehr als einer tragfähigen Nutzung gibt dir Optionen.

8. Fühle ich mich damit wohl, eine Immobilie in einem anderen Land zu besitzen?

Das klingt offensichtlich. Aber Eigentum im Ausland bedeutet, mit einem anderen Rechtssystem, Steuern, Handwerkern, Versorgungsunternehmen, möglicherweise einer anderen Sprache und manchmal Problemen umzugehen, während man Hunderte oder Tausende Kilometer entfernt ist.

Das muss Teil der Entscheidung sein.

9. Verstehe ich die Gegend, oder war ich nur im Urlaub dort?

Ein Ort kann sich im August völlig anders anfühlen als im Februar.

Besuche ihn wenn möglich außerhalb der Hauptsaison.

Schau dir Supermärkte, Gesundheitsversorgung, Verkehr, Lärm, Parkmöglichkeiten, Restaurants, gegebenenfalls Schulen und das an, was tatsächlich ganzjährig geöffnet bleibt.

10. Hetze ich mich, weil ich Angst habe, die Immobilie zu verpassen?

Es wird immer eine andere Immobilie geben.

Vielleicht keine identische.

Aber Eile ist ein schrecklicher Ersatz für sorgfältige Prüfung.

Können Ausländer in Spanien Immobilien kaufen?

11. Können Ausländer in Spanien Immobilien kaufen?

Grundsätzlich ja.

Ausländische Käufer kaufen regelmäßig spanische Immobilien, auch Menschen, die nicht in Spanien leben.

Aber dass du eine Immobilie kaufen kannst, bedeutet nicht, dass jede andere Frage – Aufenthaltsrecht, Steuern, Finanzierung oder eingeschränkte Lagen – für jeden Käufer dieselbe Antwort hat.

12. Muss ich in Spanien leben, um dort eine Immobilie zu besitzen?

Nein.

Du kannst eine spanische Immobilie besitzen und anderswo ansässig sein.

Das ist sehr verbreitet.

Aber als Nichtansässiger können nach dem Kauf andere steuerliche und administrative Pflichten entstehen.

13. Bedeutet der Kauf eines Hauses, dass ich dauerhaft in Spanien leben darf?

Nein.

Immobilieneigentum und Aufenthaltsstatus sind getrennte Dinge.

Wenn ein Umzug nach Spanien zum Plan gehört, kläre separat, welche Aufenthaltsrechte oder welcher Visumsweg für dich gelten.

Kaufe keine Immobilie in der Annahme, dass das Eigentum die Aufenthaltsfrage automatisch löst.

14. Spielt meine Staatsangehörigkeit eine Rolle?

Das kann sie.

Staatsangehörigkeit und steuerlicher Wohnsitz können etwa Aufenthalt, Finanzierung und Besteuerung beeinflussen. Bei bestimmten Immobilienlagen oder Transaktionen können zusätzliche Anforderungen gelten.

Frage, welche Regeln für dich gelten, statt anzunehmen, dass ein allgemeiner Artikel für „ausländische Käufer“ alle abdeckt.

15. Spielt es eine Rolle, wo ich steuerlich ansässig bin?

Absolut.

Dein steuerlicher Wohnsitz kann beeinflussen, wie Einnahmen und Gewinne aus spanischen Immobilien behandelt werden und was in deinem Heimatsteuergebiet passiert.

Die steuerliche Ansässigkeit würde ich nicht erst nach dem Kauf klären.

Hier zählt deine eigene Situation. Das Toolkit Excel kann Kosten mit den für dich geltenden Zahlen und Annahmen modellieren. Es kann deine steuerliche Behandlung nicht bestimmen – kläre sie mit einem qualifizierten Berater.

16. Brauche ich eine NIE?

Ausländer mit wirtschaftlichen, beruflichen oder sozialen Interessen in Spanien erhalten eine Número de Identidad de Extranjero – NIE. Sie ist die persönliche Identifikationsnummer für viele amtliche Verfahren, die Ausländer in Spanien betreffen. Policía

Wenn du ernsthaft einen Kauf planst, kläre, wann du deine brauchst, statt es bis zum letzten Moment aufzuschieben.

17. Ist eine NIE dasselbe wie ein Aufenthaltsstatus?

Nein.

Eine NIE ist eine Identifikationsnummer.

Sie bedeutet für sich allein weder, dass du in Spanien ansässig bist, noch dass du dort unbegrenzt leben darfst.

18. Brauche ich ein spanisches Bankkonto?

Nicht unbedingt für jeden Aspekt des Kaufs. Aber eines zu haben kann laufende Zahlungen in Spanien erheblich erleichtern.

Denk über den Kaufabschluss hinaus.

Später hast du möglicherweise Versorgungsrechnungen, Gemeinschaftsbeiträge, Steuern, Versicherungen und andere regelmäßige Ausgaben.

19. Kann ich gemeinsam mit jemand anderem kaufen?

Ja, Immobilien können mehrere Eigentümer haben.

Aber entscheide vor dem Kaufabschluss, wie das Eigentum strukturiert wird, und verstehe die Folgen.

Das ist besonders wichtig bei Paaren, Familienkäufen, Erbschaftsplanung und unterschiedlich hohen finanziellen Beiträgen.

20. Sollte ich privat oder über eine Gesellschaft kaufen?

Für die meisten gewöhnlichen Käufer ist ein privater Kauf möglicherweise der naheliegende Weg.

Wenn dein Projekt aber gewerblich ist, mehrere Investoren beteiligt sind oder es Teil einer größeren Unternehmensstruktur ist, hole passende Steuer- und Rechtsberatung ein, bevor du annimmst, eine Gesellschaft sei automatisch besser.

Was kostet ein Immobilienkauf in Spanien wirklich?

21. Ist der beworbene Preis mein tatsächliches Budget?

Nein.

Der Angebotspreis ist nur der Anfang.

Du musst die gesamten Erwerbskosten berechnen und dann sicherstellen, dass noch genug Geld für Besitz, Einrichtung, Reparaturen oder Sanierung übrig ist.

22. Welche Kosten kommen zum Kaufpreis hinzu?

Mögliche Kosten sind:

Die genaue Kombination hängt vom Kauf ab.

23. Gilt bei Neubauten und Bestandsimmobilien dieselbe Kaufsteuer?

Nein.

Laut den offiziellen spanischen Regierungshinweisen unterliegen Erstlieferungen neuer Immobilien durch einen Bauträger grundsätzlich der Mehrwertsteuer. Käufe gebrauchter Immobilien von Privatpersonen unterliegen dagegen grundsätzlich der Übertragungssteuer, der ITP. Punto de Acceso General

Dieser Unterschied kann deine Kaufberechnung wesentlich verändern.

24. Ist die Steuer beim Immobilienkauf in ganz Spanien gleich?

Nein.

Regeln und Sätze der Übertragungssteuer werden auf Ebene der autonomen Gemeinschaften festgelegt. Die Kaufberechnung kann deshalb je nach Ort in Spanien unterschiedlich ausfallen. Die Immobiliensteuerhinweise der spanischen Regierung verweisen Käufer auf die Regeln der jeweiligen autonomen Gemeinschaft. Punto de Acceso General

Rechne immer mit der Region, in der die Immobilie tatsächlich liegt.

Allgemeine Prozentsätze helfen nur begrenzt. Im Toolkit Excel kannst du den Immobilienpreis und deine Annahmen zu Kaufkosten eingeben und sehen, wie die Gesamtsumme aussehen könnte.

25. Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreis und steuerlichem Wert?

Geh nicht davon aus, dass die Zahl in der Anzeige unbedingt der einzige für die Steuerberechnung relevante Wert ist.

Frag deinen Berater, wie die Bemessungsgrundlage für deine Immobilie bestimmt wird und ob ein amtlicher Referenzwert gilt.

Das ist eine der Fragen, die man verstehen sollte, bevor man den Höchstpreis festlegt.

26. Wie groß sollte meine Reserve für Unvorhergesehenes sein?

Größer als null.

Auch eine scheinbar bezugsfertige Immobilie kann sofort Ausgaben verursachen.

Bei Sanierungsprojekten wäre ich noch vorsichtiger.

Ein Budget ohne Spielraum für Überraschungen ist nicht wirklich fertig.

27. Sollte die Sanierung in meinem Kaufbudget enthalten sein?

Ja.

Ich teile die Zahlen auf in:

KAUF – was der Erwerb der Immobilie kostet.

PROJEKT – was es kostet, die Immobilie zu dem zu machen, was ich tatsächlich möchte.

Ein Haus für €100,000, das Arbeiten für €80,000 braucht, ist kein Projekt für €100,000.

28. Was wird die Einrichtung kosten?

Möglicherweise viel mehr, als du denkst.

Betten, Matratzen, Beleuchtung, Vorhänge, Küchenausstattung, Gartenmöbel, Geräte und all die Kleinigkeiten, die niemand für die Anzeige fotografiert, summieren sich schnell.

29. Was passiert, wenn die Sanierung doppelt so viel kostet wie erwartet?

Frag das vor dem Kauf.

Könntest du sie trotzdem abschließen?

Könntest du die Arbeiten in Etappen aufteilen?

Würde die Immobilie weiterhin Sinn ergeben?

Ein Projekt, das nur funktioniert, wenn nichts schiefgeht, lässt der Realität wenig Spielraum.

30. Kann ich mir den Besitz nach dem Kauf tatsächlich leisten?

Vielleicht die wichtigere Frage zur Erschwinglichkeit.

Der Kaufpreis sagt dir, ob du sie erwerben kannst.

Die jährlichen laufenden Kosten sagen dir, ob du sie bequem behalten kannst.

Wo du Immobilien zum Verkauf in Spanien findest

31. Welche Immobilienwebsites sollte ich nutzen?

Ich würde breit anfangen, mit großen Portalen wie:

Dann würde ich darüber hinausgehen.

32. Was könnte ich verpassen, wenn ich nur Immobilienportale durchsuche?

Ich würde mich nicht auf ein Portal verlassen.

Verschiedene Makler inserieren an verschiedenen Orten. Einige interessante Immobilien stehen möglicherweise nur auf der eigenen Website einer Agentur.

33. Sollte ich örtliche Makler prüfen?

Ja.

Besonders bei ländlichen Immobilien, Sanierungsprojekten und kleineren Städten.

Manche hervorragenden Immobilien sind auf Websites versteckt, die aussehen, als wären sie seit 2007 nicht neu gestaltet worden.

Das macht die Immobilie nicht schlecht.

34. Sollte ich auf Spanisch suchen?

Unbedingt.

Schon ein paar passende Suchbegriffe können verändern, was du findest.

Bei der Suche auf dem Land können Begriffe wie finca rústica, casa de campo, casa para reformar, parcela und casa con terreno hilfreich sein.

35. Kann dieselbe Immobilie bei mehreren Maklern auftauchen?

Ja.

Wenn du etwas Interessantes findest, suche auch anderswo danach.

Nutze markante Formulierungen, Hinweise zur Lage und Fotos.

Vielleicht findest du weitere Informationen, andere Fotos oder sogar einen anderen Angebotspreis.

36. Sollte ich direkt vom Eigentümer kaufen?

Das kann möglich sein.

Aber ein Privatkauf ersetzt keine ordentliche Prüfung.

Je weniger Vermittler beteiligt sind, desto wichtiger wird es sogar, genau zu wissen, was weiterhin unabhängig überprüft werden muss.

37. Woran erkenne ich, ob ein Makler seriös ist?

Prüfe, mit wem du es zu tun hast.

Schau dir Unternehmen, Büro, gegebenenfalls geltende Registrierungspflichten, Onlinehistorie und die Unterlagen zum Kauf an.

Lass eine schöne Anzeige nicht die Kenntnis darüber ersetzen, wer dein Geld entgegennimmt.

38. Wie wähle ich die richtige Gegend?

Geh davon aus, wie du leben möchtest, und arbeite rückwärts.

Denk an:

Dann fahre hin.

39. Sollte ich an der Küste oder im Landesinneren kaufen?

Es gibt keine allgemeingültige Antwort.

Küstenimmobilien können Vorteile für Lebensqualität und Vermietung bieten. Im Landesinneren bekommst du möglicherweise mehr Platz für dein Geld.

Die bessere Frage lautet:

Welche Lage passt zu dem, was diese Immobilie für mich leisten soll?

40. Warum ist diese Immobilie viel günstiger als alles rundherum?

Finde es heraus.

Manchmal hast du tatsächlich einen verkaufswilligen Eigentümer gefunden.

Manchmal gibt es eine rechtliche, bauliche, lagebedingte oder baurechtliche Erklärung.

Günstig ist ein Grund zu prüfen, nicht automatisch ein Grund zu kaufen.

Was du bei einer Immobilienbesichtigung in Spanien prüfen solltest

Wenn du eine Besichtigungsreise planst: Ich habe auch über die fünf Fragen geschrieben, die ich inzwischen vor jeder Immobilienbesichtigung stelle.

41. Was sollte ich prüfen, bevor ich die Immobilie überhaupt betrete?

Die Umgebung.

Straßenzufahrt.

Parkmöglichkeiten.

Nachbarn.

Lärm.

Zustand der benachbarten Gebäude.

Steile Hänge.

Entwässerung.

Gewerberäume.

Stromleitungen.

Alles, was in der Nähe gebaut wird.

Die Immobilie existiert nicht isoliert.

Ich hätte den Property Viewing Companion bereit, bevor ich hineingehe, damit ich Zugang, Lärm und Umgebung notieren kann, solange die Eindrücke frisch sind.

42. Sollte ich zu verschiedenen Tageszeiten besichtigen?

Wenn du den Kauf ernsthaft erwägst, würde ich das tun.

Eine wunderbar ruhige Straße um 11 Uhr kann um Mitternacht ganz anders sein.

43. Sollte ich zu einer anderen Jahreszeit hinfahren?

Wenn möglich, ja.

Touristenorte können sich zwischen Sommer und Winter komplett verwandeln.

Je nach Kaufgrund kann das gut oder schlecht sein.

44. Was sollte ich fotografieren?

Alles, worüber du später nachdenken musst.

Zähler.

Fenster.

Decken.

Risse.

Bäder.

Sicherungskästen.

Außenbereiche.

Zugang.

Aussichten.

Nachbargrundstücke.

Alles Ungewöhnliche.

Du wirst dir viel weniger merken, als du denkst, sobald du mehrere Immobilien besichtigst.

Wenn du dir das alles nicht merken möchtest, während du in einer Immobilie stehst: Das Toolkit enthält einen Property Viewing Companion, den du vor Ort auf dem Handy nutzen oder ausdrucken kannst, wenn du lieber unterwegs Notizen machst.

45. Welche baulichen Probleme sollten mich genauer prüfen lassen?

Unter anderem:

Ein Problem zu sehen bedeutet nicht automatisch, abzuspringen.

Es nicht zu verstehen ist das größere Problem.

46. Sollte ich Schränke öffnen und hinter Möbel schauen?

Ja.

Du gibst möglicherweise sehr viel Geld aus.

Das ist nicht der Moment, schüchtern zu sein.

47. Sollte ich nach kürzlichen Sanierungen fragen?

Ja.

Frag, was gemacht wurde, wann, von wem und ob Genehmigungen erforderlich waren.

Auch ein wunderschön sanierter Raum braucht möglicherweise Unterlagen dazu.

Im Toolkit-E-Ratgeber gehe ich genauer darauf ein, was mir die Sanierung meiner eigenen Immobilie über Handwerker und eine lückenlose Dokumentation beigebracht hat.

48. Welche Fragen sollte ich dem Makler bei der Besichtigung stellen?

Mindestens möchte ich wissen:

Warum verkauft der Eigentümer?

Wie lange steht die Immobilie zum Verkauf?

Hat sich der Preis verändert?

Was ist enthalten?

Wie hoch sind die jährlichen Kosten?

Sind Arbeiten oder Probleme bekannt?

Wie ist der rechtliche Status der Immobilie?

Prüfe die wichtigen Antworten anschließend unabhängig.

Der Property Viewing Companion gibt mir einen Ort, an dem ich die Antworten des Maklers und die Fragen notiere, denen ich anschließend noch nachgehen muss.

49. Sollte ich mit Nachbarn sprechen?

Nachbarn erzählen manchmal Dinge, die in keiner Anzeige stehen.

Lärm.

Wasserprobleme.

Streitigkeiten in der Eigentümergemeinschaft.

Überschwemmungen.

Parkmöglichkeiten.

Frühere Arbeiten.

Wie der Winter wirklich ist.

Zuhören – und anschließend alles Wesentliche überprüfen.

50. Was ist der größte Fehler bei einer Besichtigung?

Nur auf die Dinge zu schauen, die einem gefallen.

Eine schöne Terrasse kann erstaunlich viel Platz im Kopf einnehmen.

Zwing dich, die langweiligen Dinge zu prüfen.

Oft sind sie die teuren Dinge.

Wenn du mehr als eine Immobilie besichtigst, bietet das Toolkit auch eine Möglichkeit, sie anhand derselben Prüfungen und Zahlen zu vergleichen, statt dich nach mehreren Besichtigungen auf dein Gedächtnis zu verlassen.

Den Property Viewing Companion bei jedem Besuch zu nutzen erleichtert diesen Vergleich: Ich kann nachsehen, was ich tatsächlich gesehen habe, statt zu versuchen, mich zu erinnern, welche Immobilie welches Problem hatte.

51. Wem gehört die Immobilie tatsächlich?

Prüfe es.

Verlasse dich nicht allein auf die Anzeige oder auf das, was jemand sagt.

52. Was ist eine nota simple?

Eine nota simple aus dem Grundbuch gibt Auskunft über die eingetragene Immobilie, einschließlich des eingetragenen Eigentümers oder der Rechteinhaber sowie eingetragener Beschränkungen oder Belastungen. Registradores

Sie ist eines der naheliegenden ersten Dokumente bei der Prüfung eines Kaufs.

53. Kann ich selbst eine nota simple bestellen?

Ja.

Spaniens Grundbuchregister bieten einen Onlinedienst zur Anforderung von Immobilieninformationen. Eine nota simple dient der Information und ist nicht dasselbe wie eine formelle Registerbescheinigung.

54. Welche Schulden oder Belastungen sollten geprüft werden?

Hypotheken, Pfändungen und andere eingetragene Belastungen gehören zu den Dingen, die Registerinformationen aufzeigen können. Punto de Acceso General

Das bedeutet nicht, dass jede Belastung einen Verkauf verhindert.

Es bedeutet, dass du verstehen musst, wie damit umgegangen wird.

55. Entspricht die Registerbeschreibung der Immobilie, die ich gesehen habe?

Das ist entscheidend.

Vor Ort siehst du vielleicht:

ein Haus, einen Pool, einen Anbau, eine Garage, eine Terrasse, ein Gästezimmer oder ein zusätzliches Stockwerk.

Die nächste Frage ist, ob die Unterlagen beschreiben, was du deiner Meinung nach kaufst.

56. Ist der Catastro dasselbe wie das Grundbuch?

Nein.

Sie erfüllen unterschiedliche Aufgaben.

Unterschiede zwischen Katasterinformationen, Registerinformationen und der tatsächlichen Situation sollte man verstehen, nicht einfach ignorieren.

57. Sind die Gemeinschaftsbeiträge bezahlt?

Prüfe das.

Die offiziellen spanischen Hinweise zum Immobilienkauf betonen ausdrücklich die Prüfung der rechtlichen Situation und der Informationen zu Gemeinschaftszahlungen und IBI.

58. Ist die IBI bezahlt?

Auch hier: überprüfen.

IBI ist die örtliche Grundsteuer und sollte sowohl Teil deiner Prüfungen vor dem Kauf als auch deiner künftigen Berechnung der Eigentumskosten sein.

59. Gibt es baurechtliche Verstöße oder illegale Arbeiten?

Das muss gründlich geprüft werden.

Ein Anbau, der seit Jahren existiert, ist nicht automatisch dasselbe wie ein Anbau, der rechtlich unproblematisch ist.

Tatsächliche Existenz und rechtlicher Status sind unterschiedliche Fragen.

Das Toolkit enthält außerdem Checklisten und einen Tracker für die sorgfältige Prüfung, damit Dokumente, Fragen und Nachfasspunkte nicht allein in deinem Kopf bleiben müssen.

60. Wer sollte das alles prüfen?

Nutze die passenden unabhängigen Fachleute für den Kauf.

Rechtliche, technische, baurechtliche und steuerliche Fragen sind unterschiedliche Fachgebiete.

Geh nicht davon aus, dass eine Person automatisch alles prüft.

Die rechtlichen Antworten müssen weiterhin aus den Dokumenten und vom richtigen Fachmann kommen. Das Toolkit hilft dir, diese Prüfungen zu organisieren. Seine Excel-Arbeitsmappe zeigt das finanzielle Bild, sobald du die Fakten hast.

Anwalt, Notar, Makler oder Gutachter – wer macht was in Spanien?

61. Brauche ich einen unabhängigen Anwalt?

Beim Kauf im Ausland würde ich unabhängige Rechtsberatung wollen.

Besonders, wenn ich Sprache, Dokumente oder den örtlichen Ablauf nicht vollständig verstehe.

Das wichtige Wort ist unabhängig.

Eine Empfehlung kann hilfreich sein.

Aber ich würde mich trotzdem selbst davon überzeugen, dass der Anwalt meine Interessen unabhängig vertritt.

63. Was macht der Notar?

Der Notar hat bei spanischen Immobilienkäufen eine wichtige formelle Rolle.

Aber ich würde diese Rolle nicht mit einem eigenen Berater verwechseln, der speziell für mich die sorgfältige Prüfung durchführt.

64. Was macht der Makler?

Der Makler hilft, den Kauf zu ermöglichen, und kann viele nützliche Informationen liefern.

Aber verstehe, wen er vertritt und welche Prüfungen tatsächlich in seiner Verantwortung liegen.

Niemals einfach annehmen.

65. Brauche ich einen Gutachter oder eine technische Prüfung?

Wenn der bauliche Zustand die Entscheidung wesentlich beeinflussen könnte, würde ich das in Betracht ziehen.

Eine rechtliche Prüfung kann dir nicht sagen, ob das Dach bald ersetzt werden muss.

66. Wann brauche ich einen Architekten?

Sanierungen, Anbauten, Nutzungsänderungen, ländliche Projekte und Fragen dazu, was rechtlich gebaut werden darf, sind Beispiele, bei denen ein Architekt oder ein anderer qualifizierter technischer Fachmann wichtig werden kann.

67. Brauche ich einen gestor?

Nicht unbedingt bei jedem Kauf.

Ein gestor kann bei Verwaltungsverfahren helfen. Aber verstehe genau, für welche Leistung du zahlst.

68. Kann ich jemandem eine Vollmacht geben?

Vollmachten werden bei spanischen Immobilienkäufen häufig genutzt, wenn Käufer nicht bei jedem Schritt persönlich anwesend sein können.

Wenn du eine nutzt, verstehe genau, welche Befugnisse du erteilst.

69. Welche Teile eines spanischen Immobilienkaufs können aus der Ferne erledigt werden?

Oft lassen sich Teile des Ablaufs ohne deine persönliche Anwesenheit erledigen, besonders mit ordnungsgemäß bevollmächtigten Vertretern.

Aber entscheide das mit deinem Rechtsberater, statt anzunehmen, dass ein Kauf aus der Ferne automatisch so funktioniert, wie du erwartest.

70. Wer prüft, woher mein Kaufgeld stammt?

Sei darauf vorbereitet, Unterlagen zu Geldmitteln und Zahlungswegen vorzulegen.

Immobilienkäufe unterliegen Finanz- und Geldwäschekontrollen.

Wenn dein Geld zwischen Ländern oder Instituten bewegt wird, organisiere die Dokumentation frühzeitig.

Anzahlungen, Arras-Verträge und Hypotheken in Spanien

71. Sollte ich sofort eine Reservierungsanzahlung leisten?

Nicht nur, weil jemand sagt, ein anderer Käufer sei interessiert.

Bevor du Geld überweist, verstehe:

72. Was ist ein Arras-Vertrag?

Eine Arras-Vereinbarung wird häufig vor dem Kaufabschluss genutzt.

Aber geh nicht davon aus, dass jede Vereinbarung denselben Wortlaut oder dieselben Folgen hat.

Lass dir den tatsächlichen Vertrag erklären, bevor du unterschreibst.

73. Was passiert, wenn ich es mir anders überlege?

Das hängt davon ab, was du unterschrieben und welche Art von Zahlung du geleistet hast.

Genau deshalb ist „Ich unterschreibe jetzt und lasse es später prüfen“ die falsche Reihenfolge.

74. Was passiert, wenn der Verkäufer es sich anders überlegt?

Auch hier hängt die Antwort von der Vereinbarung ab.

Verstehe die Pflichten beider Seiten, bevor du unterschreibst.

75. Kann ein ausländischer Käufer eine spanische Hypothek bekommen?

Ja, spanische Kreditgeber finanzieren ausländische und nichtansässige Käufer. Die Kreditkriterien unterscheiden sich allerdings.

Wenn eine Hypothek für den Kauf unverzichtbar ist, kläre, was realistisch verfügbar ist, bevor du am oberen Ende deines theoretischen Budgets suchst.

76. Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Das hängt vom Kreditgeber, der Immobilie und dem Kreditnehmer ab.

Baue dein Budget nicht auf der maximalen Beleihungsquote auf, die jemand in einer Facebook-Gruppe erwähnt hat.

Lass deine Finanzierungsmöglichkeiten tatsächlich prüfen.

Der Angebotspreis ist nicht der Geldbetrag, den du brauchen wirst. Im Toolkit Excel kannst du Kaufpreis, Finanzierungsannahmen und Kaufkosten zusammenführen, um den Geldbedarf deines Plans zu sehen.

77. Was, wenn die Bankbewertung niedriger als mein Kaufpreis ist?

Dann brauchst du möglicherweise mehr eigenes Geld als erwartet.

Dein vereinbarter Preis und der Betrag, den eine Bank finanzieren möchte, sind zwei unterschiedliche Dinge.

78. Was, wenn mein Einkommen nicht in Euro ist?

Denk an das Währungsrisiko.

Eine Wechselkursbewegung kann die tatsächlichen Kosten deines Eigenkapitals, der Hypothekenzahlungen und der laufenden Eigentumskosten verändern.

79. Sollte ich die Finanzierung vor einem Angebot klären?

Wenn du ohne Finanzierung nicht kaufen kannst, würde ich früh ein klares Bild vom möglichen Kreditrahmen haben wollen.

Sonst verhandelst du erfolgreich über eine Immobilie, die du tatsächlich nicht finanzieren kannst.

80. Ab wann bin ich finanziell so gebunden, dass ein Ausstieg schmerzt?

Kenne die Antwort, bevor du diesen Punkt erreichst.

Je weiter ein Kauf fortgeschritten ist, desto leichter rechtfertigt man das Weitermachen mit bereits investiertem Geld oder Zeit.

Lass bereits versunkene Kosten nicht für dich entscheiden.

Kosten und Steuern nach dem Immobilienkauf in Spanien

81. Was werde ich jedes Jahr zahlen?

Je nach Immobilie:

Erstelle vor dem Kauf ein jährliches Eigentumsbudget.

Kleine jährliche Kosten summieren sich. Im Toolkit Excel kannst du deine eigenen Gemeinschaftsbeiträge, IBI, Versicherung, Versorgungsleistungen, Instandhaltung und andere Ausgaben eingeben, um die voraussichtlichen jährlichen Kosten des Besitzes zu sehen.

82. Haben Nichtansässige spanische Steuerpflichten, auch wenn sie die Immobilie nicht vermieten?

Das kann sein.

Die spanische Steuerbehörde erklärt, dass eine nichtansässige Privatperson, die eine städtische Immobilie selbst nutzt oder leer stehen lässt, auf zugerechnete Immobilieneinkünfte der spanischen Einkommensteuer für Nichtansässige unterliegen kann. Agencia Tributaria

Das überrascht einige ausländische Eigentümer.

83. Was, wenn ich die Immobilie vermiete?

Mieteinnahmen aus spanischen Immobilien können bei einem nichtansässigen Eigentümer der spanischen Einkommensteuer für Nichtansässige unterliegen. Die genaue Behandlung kann von den Umständen und der Ansässigkeit des Eigentümers abhängen. Agencia Tributaria

Rechne die Vermietung nach Steuern und Kosten durch, nicht einfach anhand der Bruttomiete.

Wenn es eine Investition ist, teste deine eigenen Annahmen zu Miete, Belegung und laufenden Kosten im Toolkit Excel. Eine beworbene Rendite sagt dir nicht, wie die Immobilie unter deinen Annahmen abschneidet.

84. Kann ich sie touristisch vermieten?

Geh nicht einfach davon aus.

Regeln für touristische Unterkünfte umfassen nationale, regionale, örtliche und manchmal Anforderungen der Eigentümergemeinschaft.

Prüfe die konkrete Immobilie und die geltenden Regeln, bevor du auf Grundlage touristischer Mieteinnahmen kaufst.

85. Spielt die Eigentümergemeinschaft bei touristischer Vermietung eine Rolle?

Ja.

Für touristische Unterkünfte, die unter Spaniens Regeln zum Wohnungseigentum fallen, führten Änderungen mit Wirkung vom 3. April 2025 in den gesetzlich erfassten Fällen eine vorherige ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft für neue Tätigkeiten ein. Das Gesetz enthält außerdem Übergangsregeln für entsprechende Tätigkeiten, die bereits vor diesem Datum betrieben wurden. BOE

Hier können alte Internetratschläge besonders gefährlich sein.

Im Toolkit-E-Ratgeber gehe ich genauer darauf ein, was mich der Besitz meiner eigenen Immobilie über Gemeinschaftsbeiträge gelehrt hat – und worauf ich inzwischen mehr achte.

86. Reicht es, wenn in der Anzeige „Touristenlizenz“ steht?

Nein.

Prüfe:

Ein Satz in einer Anzeige ist keine sorgfältige Prüfung.

87. Was, wenn ich stattdessen einen langfristigen Mieter möchte?

Dann prüfe die rechtlichen und finanziellen Regeln dieses Vermietungsmodells.

Geh nicht davon aus, dass die Regeln für touristische Unterkünfte dieselben sind wie die für Wohnraum- oder zeitlich begrenzte Mietverträge.

88. Wer verwaltet die Immobilie, wenn ich im Ausland bin?

Entscheide das, bevor es einen Notfall gibt.

Wer wird angerufen bei:

Eigentum aus der Ferne braucht einen Plan.

89. Sollte ich alle meine Ausgaben dokumentieren?

Ja.

Kaufunterlagen, Steuern, Fachhonorare, Sanierungsrechnungen, Möbel, Verbesserungen und Verkaufskosten können später alle relevant werden.

Lege das Ablagesystem an, solange du noch weißt, wo alles ist.

90. Was passiert steuerlich, wenn ich irgendwann verkaufe?

Ein Verkauf bringt weitere Kosten und mögliche steuerliche Folgen mit sich.

Ein wichtiges Beispiel: Kauft jemand eine spanische Immobilie von einem nichtansässigen Verkäufer, muss der Käufer grundsätzlich 3% der vereinbarten Gegenleistung als Vorauszahlung auf die Steuerpflicht des Verkäufers für Nichtansässige einbehalten. Agencia Tributaria

Auch dein Ausstieg verdient Planung.

Ich wollte, dass die Zahlen über den Kaufabschluss hinausgehen. Das Toolkit Excel folgt KAUF, BETRIEB und VERKAUF, damit du den gesamten Immobilienzyklus einschließlich deiner erwarteten Verkaufskosten modellieren kannst.

Eine Finca oder ländliche Immobilie in Spanien kaufen

Hier wird meine Fragenliste deutlich länger.

Eine ländliche Immobilie kann in der Anzeige unglaublich einfach wirken:

Haus. Land. Aussicht. Bäume. €85,000.

Dann beginnt man, Fragen zu stellen.

91. Wie ist das Land eingestuft?

Kläre genau, wie das Land eingestuft ist und was die geltenden Planungsregeln erlauben.

Ein großes Grundstück bedeutet nicht automatisch, dass du darauf ein Haus bauen darfst.

92. Ist das vorhandene Haus rechtlich anerkannt?

Dass tatsächlich ein Gebäude auf dem Land steht, ist nur die erste Tatsache.

Frag:

„Es existiert“ und „es ist rechtlich unproblematisch“ sind keine austauschbaren Aussagen.

93. Kann ich das Haus erweitern?

Vielleicht.

Aber das hängt von Immobilie, baurechtlicher Einstufung, vorhandener Bebauung und den geltenden regionalen und kommunalen Regeln ab.

Wenn eine Erweiterung für deinen Plan unverzichtbar ist, kläre ihre Machbarkeit vor dem Kauf.

94. Kann ich ein weiteres Haus bauen?

Triff keine Annahmen nur anhand der Quadratmeterzahl des Grundstücks.

Mindestgrundstücksgrößen, zulässige Nutzungen, Bebaubarkeit und baurechtliche Beschränkungen können variieren.

Das Ayuntamiento und ein passender Planungsexperte sind viel bessere Quellen als „mein Nachbar hat es gemacht“.

95. Kann ich das Land teilen?

Möglicherweise.

Möglicherweise nicht.

Wenn eine Teilung zentral für deine Investitionsrechnung ist, mache sie zur Bedingung der Prüfung statt zum Experiment nach dem Kauf.

96. Woher kommt das Wasser?

Bei ländlichen Immobilien ist das eine meiner ersten Fragen.

Leitungswasser?

Bewässerungswasser?

Ein Bohrbrunnen?

Ein Wassertank?

Angeliefertes Wasser?

Dann stelle die nächste Frage:

Ist diese Versorgung rechtmäßig, ausreichend und zuverlässig für das, was ich vorhabe?

97. Was passiert mit dem Abwasser?

Gibt es einen Kanalanschluss?

Eine Kläranlage?

Etwas anderes?

Was ist derzeit vorhanden, in welchem Zustand ist es und was wäre rechtlich erforderlich, wenn du sanierst oder die Belegung erhöhst?

Eine schöne Aussicht auf dem Land löst kein Abwasserproblem.

Geh nicht davon aus, dass die Zugangsrechte automatisch unkompliziert sind, nur weil du hingefahren bist.

Wenn die Zufahrt über fremdes Land oder einen Privatweg führt, verstehe die rechtliche Situation.

99. Kann ich dort ein Geschäft für Landtourismus, Glamping oder Unterkünfte betreiben?

Hier wäre ich äußerst vorsichtig.

Land zu besitzen gibt dir nicht automatisch das Recht, jede gewerbliche Nutzung auszuüben, die du dir vorstellst.

Anforderungen zu Planung, Tourismus, Umwelt, Zugang, Wasser, Abwasser und Weiterem können relevant werden.

Prüfe das Projekt, nicht nur die Immobilie.

100. Kann ich rechtlich, finanziell und praktisch das tun, was ich mir vorstelle?

Diese Frage steht über allen anderen.

Vielleicht stellst du dir Folgendes vor:

ein Zuhause für den Ruhestand.

Eine vermietete Strandwohnung.

Ein Ferienhaus für die Familie.

Eine Sanierung.

Eine Finca.

Einen kleinen Bauernhof.

Gästeunterkünfte.

Ein touristisches Geschäft.

Ein Öko-Retreat.

Eine Immobilie kann völlig rechtmäßig zu kaufen sein und trotzdem völlig ungeeignet für das, was du damit machen möchtest.

Bevor ich heute etwas kaufe, versuche ich deshalb, zwei Fragen zu trennen:

Kann ich diese Immobilie kaufen?

und

Kann diese Immobilie tatsächlich das leisten, was ich von ihr brauche?

Das ist nicht dieselbe Frage.

Wo würde ich anfangen?

Nicht bei den Immobilienportalen.

Ich würde mit einem Blatt Papier beginnen.

Ganz oben würde ich schreiben:

Wofür kaufe ich diese Immobilie?

Darunter:

Was muss unbedingt gegeben sein, damit dieser Kauf funktioniert?

Und dann:

Was würde mich abspringen lassen?

Erst danach würde ich anfangen, Immobilien ernsthaft zu vergleichen.

Denn spanische Immobilien zum Verkauf zu finden ist nicht besonders schwierig.

Es gibt Tausende Anzeigen.

Schwieriger ist herauszufinden, was man wirklich kauft, was es wirklich kostet, was man tatsächlich damit machen kann und welche Fragen man noch nicht gestellt hat.

Möchtest du weitergehen?

Wenn du über die Fragen hinausgehen und eine Immobilie mit deinen eigenen Zahlen prüfen möchtest: Dafür habe ich das Spain Property Buyer Toolkit entwickelt.

In den Excel-Werkzeugen kannst du Kaufpreis, Kaufkosten, Finanzierung, laufende Ausgaben, Mietannahmen und andere Zahlen eingeben, um zu sehen, wie die Immobilie in deiner Situation aussieht, statt dich auf das Beispiel eines anderen zu verlassen.

Der Artikel gibt dir die Fragen. Das Toolkit hilft dir, sie praktisch anzuwenden: Der Property Viewing Companion begleitet dich zur Besichtigung. Ratgeber, Checklisten und Prüfwerkzeuge helfen dir, die nötigen Überprüfungen durchzuarbeiten. Und Excel hilft dir, deine eigenen Annahmen in Zahlen zu übersetzen.

Fängst du gerade erst an? Probiere den Free Spain Buyer Check.

Schaust du nach Land oder einer Finca? Prüfe sie mit dem Farm Reality Checker.

Echte Erfahrungen. Echte Zahlen. Bessere Fragen vor dem Kauf.

Zuletzt geprüft: September 2026

Dieser Artikel basiert auf meinen eigenen Erfahrungen beim Kaufen, Sanieren und Besitzen von Immobilien in Spanien. Er soll Käufern helfen, prüfenswerte Fragen zu erkennen, und ersetzt keine individuelle rechtliche, steuerliche, finanzielle, baurechtliche oder technische Beratung. Spanische Regeln können je nach autonomer Gemeinschaft, Gemeinde, Immobilienart und Situation des Käufers unterschiedlich sein und ändern sich mit der Zeit. Prüfe alles, was für deinen Kauf wesentlich ist, mit dem passenden unabhängigen Fachmann und aktuellen offiziellen Quellen.