100 preguntas que hacer antes de comprar una propiedad en España

Cuando compré mi propia propiedad en España, tenía muchas preguntas.

Lo que no tenía era una lista de todas las preguntas que todavía no sabía que debía hacer.

Algunas solo se hicieron evidentes después de comprar. Otras surgieron durante la reforma. Y llegaron más cuando me convertí realmente en propietario y tuve que afrontar la parte práctica de tener una propiedad en otro país.

Esa ha sido probablemente una de mis mayores lecciones al comprar en el extranjero:

Saber qué preguntar puede ser tan importante como conocer la respuesta.

Así que este no es otro artículo que te dice qué propiedad española comprar.

Es la lista que querría tener delante si empezara de nuevo.

No necesitarás todas las preguntas. Comprar una casa para jubilarte es distinto de comprar un apartamento de inversión. Un piso frente al mar es distinto de una finca. Un proyecto de reforma de €70,000 es distinto de una obra nueva de €500,000.

Pero cuanto antes entiendas qué preguntas se aplican a tu plan, más fácil será distinguir una propiedad realmente interesante de una que solo lo parece en las fotos.

Como el precio de compra, la situación fiscal, la financiación y los planes varían, las herramientas de Excel del Toolkit te permiten introducir tus propias cifras en vez de depender de un ejemplo genérico.

100 preguntas sobre comprar una propiedad en España

Antes de empezar a buscar una propiedad en España

1. ¿Para qué estoy comprando realmente la propiedad?

Empieza aquí.

¿Será tu vivienda habitual? ¿Una casa para jubilarte? ¿Una segunda residencia? ¿Un alquiler de larga duración? ¿Un alquiler turístico? ¿Un proyecto de reforma? ¿Una inversión? ¿Un refugio rural? ¿Un futuro negocio?

Tu respuesta cambia casi todas las demás preguntas de esta lista.

Una propiedad puede estar perfectamente bien y aun así ser completamente inadecuada para lo que quieres hacer con ella.

2. ¿Con qué frecuencia la utilizaré de forma realista?

No con la frecuencia que imaginas mientras miras fotos de terrazas soleadas.

De forma realista.

Si solo pasarás allí cuatro semanas al año, las cifras y la parte práctica son muy distintas de las de una propiedad que piensas ocupar durante seis meses.

3. Si es una compra para disfrutar y también invertir, ¿qué gana cuando ambos objetivos chocan?

No hay nada malo en comprar algo porque te encanta.

Pero ten claro qué importa más cuando entran en conflicto.

Una compra para mejorar tu vida no tiene que generar automáticamente la máxima rentabilidad financiera. Una inversión, en cambio, tiene que superar un cálculo más desapasionado.

Los problemas empiezan cuando compramos con el corazón y calculamos después si la inversión tiene sentido.

4. ¿Qué condiciones tienen que cumplirse sí o sí para que esta compra funcione?

Anótalo antes de buscar.

Quizá necesites:

Estos son tus no negociables.

5. ¿Qué me haría retirarme?

Esto es casi igual de importante.

Decídelo antes de enamorarte de una propiedad.

Quizá sean obras estructurales. Quizá ampliaciones ilegales. Quizá una derrama enorme. Quizá la falta de un suministro de agua fiable. Quizá no poder alquilarla.

Conocer de antemano tus motivos para retirarte ayuda muchísimo.

6. ¿Cuánto tiempo espero conservarla?

¿Tres años?

¿Diez años?

¿Para siempre?

Comprar y vender una propiedad tiene costes, así que el plazo durante el que piensas conservarla importa al valorar si la compra tiene sentido.

7. ¿Qué pasa si cambian mis planes?

¿Y si decides no mudarte a España?

¿Y si dejas de utilizar la propiedad?

¿Y si necesitas vender?

¿Y si ya no quieres gestionar inquilinos?

Una propiedad con más de un uso viable te da opciones.

8. ¿Me siento cómodo teniendo una propiedad en otro país?

Suena evidente, pero ser propietario en el extranjero implica tratar con otro sistema jurídico, impuestos, contratistas, suministros, quizá otro idioma y a veces problemas mientras estás a cientos o miles de kilómetros.

Eso tiene que formar parte de la decisión.

9. ¿Conozco la zona o solo he estado allí de vacaciones?

Un lugar en agosto puede sentirse completamente distinto en febrero.

Visítalo fuera de temporada alta si puedes.

Fíjate en supermercados, atención sanitaria, transporte, ruido, aparcamiento, restaurantes, colegios si procede y qué permanece abierto realmente durante todo el año.

10. ¿Me estoy precipitando por miedo a perder la propiedad?

Siempre habrá otra propiedad.

Quizá no una idéntica.

Pero la urgencia es un sustituto pésimo de las comprobaciones previas.

¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en España?

11. ¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en España?

En general, sí.

Los compradores extranjeros adquieren propiedades españolas habitualmente, incluidas personas que no viven en España.

Pero poder comprar una propiedad no significa que todas las demás cuestiones —residencia, impuestos, financiación o ubicaciones restringidas— tengan la misma respuesta para cada comprador.

12. ¿Tengo que vivir en España para tener una propiedad allí?

No.

Puedes tener una propiedad española y residir en otro lugar.

Es muy habitual.

Pero ser no residente puede generar obligaciones fiscales y administrativas distintas después de comprar.

13. ¿Comprar una casa significa que puedo vivir permanentemente en España?

No.

La propiedad inmobiliaria y la situación migratoria son cosas distintas.

Si mudarte a España forma parte del plan, averigua por separado qué derechos de residencia o vía de visado te corresponden.

No compres suponiendo que ser propietario resuelve automáticamente la cuestión migratoria.

14. ¿Importa mi nacionalidad?

Puede importar.

La nacionalidad y la residencia fiscal pueden influir en cuestiones como la inmigración, la financiación y la tributación, mientras que algunas ubicaciones u operaciones concretas pueden implicar requisitos adicionales.

Pregunta qué normas se te aplican a ti, en vez de suponer que un artículo genérico para «compradores extranjeros» abarca a todo el mundo.

15. ¿Importa dónde tengo mi residencia fiscal?

Sin duda.

Tu residencia fiscal puede influir en cómo se tratan los ingresos y ganancias de una propiedad española y en lo que ocurre en tu jurisdicción de origen.

No dejaría la residencia fiscal para después de la compra.

Aquí importa tu situación particular. El Toolkit Excel puede modelar costes con las cifras y suposiciones que se te aplican; no puede determinar tu tratamiento fiscal, así que compruébalo con un asesor cualificado.

16. ¿Necesito un NIE?

A los extranjeros con intereses económicos, profesionales o sociales en España se les asigna un Número de Identidad de Extranjero, o NIE. Es el número personal de identificación utilizado en muchos trámites oficiales que afectan a extranjeros en España. Policía

Si estás planeando comprar en serio, averigua cuándo necesitarás el tuyo en vez de dejarlo para el último momento.

17. ¿Un NIE equivale a la residencia?

No.

El NIE es un número de identificación.

Por sí solo no significa que seas residente en España ni te autoriza a vivir allí indefinidamente.

18. ¿Necesito una cuenta bancaria española?

No necesariamente para todos los aspectos de la compra, pero tener una puede facilitar mucho los pagos recurrentes en España.

Piensa más allá de la firma.

Con el tiempo puedes tener suministros, cuotas de comunidad, impuestos, seguros y otros gastos recurrentes.

19. ¿Puedo comprar junto con otra persona?

Sí, las propiedades pueden tener más de un titular.

Pero decide cómo se estructurará la titularidad y entiende sus consecuencias antes de completar la compra.

Esto resulta especialmente importante para parejas, compras familiares, planificación de herencias y aportaciones económicas desiguales.

20. ¿Debería comprar a título personal o mediante una empresa?

Para la mayoría de los compradores particulares, comprar a título personal puede ser la vía evidente.

Pero si tu proyecto es comercial, implica varios inversores o forma parte de una estructura empresarial más amplia, busca asesoramiento fiscal y jurídico adecuado antes de suponer que una empresa es automáticamente mejor.

¿Cuánto cuesta realmente comprar una propiedad en España?

21. ¿Es el precio anunciado mi presupuesto real?

No.

El precio del anuncio es solo el principio.

Necesitas calcular el coste total de adquisición y después asegurarte de que te queda dinero suficiente para mantener, amueblar, reparar o reformar la propiedad.

22. ¿Qué costes se suman al precio de compra?

Los posibles costes pueden incluir:

La combinación exacta depende de la operación.

23. ¿Tienen la obra nueva y la segunda mano el mismo impuesto de compra?

No.

La información oficial del Gobierno español indica que las primeras entregas de inmuebles nuevos por un promotor están generalmente sujetas a IVA, mientras que las compras de segunda mano a particulares están generalmente sujetas al impuesto sobre transmisiones patrimoniales, o ITP. Punto de Acceso General

Esa distinción puede cambiar considerablemente tus cálculos de compra.

24. ¿Es igual el impuesto de compra inmobiliaria en toda España?

No.

Las normas y los tipos del impuesto sobre transmisiones se establecen por comunidad autónoma, así que el cálculo puede variar según dónde compres en España. La información del Gobierno español sobre impuestos inmobiliarios enlaza a las normas de cada comunidad autónoma. Punto de Acceso General

Calcula siempre con la región donde se encuentra realmente la propiedad.

Los porcentajes genéricos tienen sus límites. En el Toolkit Excel puedes introducir el precio de la propiedad y tus previsiones de gastos de compra para ver cuál podría ser el total.

25. ¿Qué diferencia hay entre el precio de compra y el valor sujeto a impuestos?

No supongas que la cifra del anuncio es necesariamente el único valor relevante para calcular impuestos.

Pregunta a tu asesor cómo se determinará la base imponible de la propiedad que compras y si se aplica algún valor de referencia oficial.

Esta es una de esas preguntas que conviene entender antes de acordar tu precio máximo.

26. ¿Qué margen para imprevistos debería tener?

Más que cero.

Incluso una propiedad aparentemente lista para entrar puede generar gastos inmediatos.

Para proyectos de reforma, sería todavía más prudente.

Un presupuesto sin espacio para sorpresas no es realmente un presupuesto terminado.

27. ¿Debería incluir la reforma en mi presupuesto de compra?

Sí.

Yo separo las cifras en:

COMPRA: lo que cuesta adquirir la propiedad.

PROYECTO: lo que cuesta convertirla en lo que realmente quiero.

Una casa de €100,000 que necesita €80,000 de obras no es un proyecto de €100,000.

28. ¿Cuánto costará amueblarla?

Potencialmente mucho más de lo que crees.

Camas, colchones, iluminación, cortinas, utensilios de cocina, muebles de exterior, electrodomésticos y todas esas pequeñas cosas que nadie fotografía para el anuncio suman rápidamente.

29. ¿Qué pasa si la reforma cuesta el doble de lo que esperaba?

Pregúntatelo antes de comprar.

¿Podrías terminarla igualmente?

¿Podrías hacer las obras por fases?

¿Seguiría teniendo sentido la propiedad?

Un proyecto que solo funciona si nada sale mal tiene muy poco margen para la realidad.

30. ¿Puedo realmente permitirme mantenerla después de comprar?

Quizá sea la pregunta más importante sobre lo que puedes permitirte.

El precio de compra te dice si puedes adquirirla.

Los costes anuales te dicen si puedes conservarla cómodamente.

Dónde encontrar propiedades en venta en España

31. ¿Qué páginas inmobiliarias debería utilizar?

Empezaría de forma amplia con grandes portales como:

Después iría más allá.

32. ¿Qué puedo pasar por alto si solo busco en portales inmobiliarios?

No dependería de un solo portal.

Cada agente anuncia en sitios distintos, y algunas propiedades interesantes quizá aparezcan solo en la web de la propia agencia.

33. ¿Debería mirar inmobiliarias locales?

Sí.

Especialmente para propiedades rurales, proyectos de reforma y poblaciones pequeñas.

Algunas propiedades excelentes están escondidas en webs que parecen no haber sido rediseñadas desde 2007.

Eso no hace mala a la propiedad.

34. ¿Debería buscar en español?

Sin duda.

Incluso aprender algunos términos relevantes puede cambiar lo que encuentras.

Para búsquedas rurales pueden servir términos como finca rústica, casa de campo, casa para reformar, parcela y casa con terreno.

35. ¿Puede aparecer la misma propiedad con varios agentes?

Sí.

Si encuentras algo interesante, búscalo también en otros sitios.

Utiliza expresiones distintivas, pistas de ubicación y fotografías.

Quizá encuentres más información, otras fotografías o incluso un precio de venta diferente.

36. ¿Debería comprar directamente al propietario?

Puede ser posible.

Pero comprar entre particulares no elimina la necesidad de hacer bien las comprobaciones previas.

De hecho, cuantos menos intermediarios haya, más importante es saber exactamente qué sigue necesitando una verificación independiente.

37. ¿Cómo sé si un agente inmobiliario es legítimo?

Comprueba con quién estás tratando.

Mira la empresa, la oficina, los requisitos de registro cuando correspondan, su historial en internet y la documentación de la operación.

No dejes que un anuncio precioso sustituya a saber quién recibe tu dinero.

38. ¿Cómo elijo la zona adecuada?

Parte de cómo quieres vivir y trabaja hacia atrás.

Piensa en:

Después visítala.

39. ¿Debería comprar en la costa o en el interior?

No hay una respuesta universal.

Las propiedades costeras pueden ofrecer ventajas para disfrutar y alquilar, pero las del interior pueden darte más espacio por tu dinero.

La pregunta mejor es:

¿Qué ubicación funciona para lo que quiero que haga esta propiedad?

40. ¿Por qué esta propiedad es mucho más barata que todo lo que la rodea?

Averígualo.

A veces has encontrado realmente a un vendedor con ganas de vender.

A veces hay una explicación legal, estructural, de ubicación o urbanística.

Que sea barata es un motivo para investigar, no automáticamente un motivo para comprar.

Qué comprobar al visitar una propiedad en España

Si estás planeando un viaje para visitar propiedades, también he escrito sobre las cinco preguntas que ahora hago antes de visitar cualquier propiedad.

41. ¿Qué debería comprobar antes incluso de entrar en la propiedad?

El entorno.

El acceso por carretera.

El aparcamiento.

Los vecinos.

El ruido.

El estado de los edificios cercanos.

Las pendientes pronunciadas.

El drenaje.

Los locales comerciales.

Las líneas eléctricas.

Cualquier construcción cercana.

La propiedad no existe de forma aislada.

Tendría preparado el Property Viewing Companion antes de entrar, para anotar el acceso, el ruido y el entorno mientras los tengo frescos en la memoria.

42. ¿Debería visitarla a distintas horas?

Si estás pensando seriamente en comprar, yo lo haría.

Una calle maravillosamente tranquila a las 11 de la mañana puede ser muy distinta a medianoche.

43. ¿Debería visitarla en otra estación?

Cuando sea posible, sí.

Los destinos turísticos pueden transformarse por completo entre el verano y el invierno.

Eso puede ser bueno o malo según por qué compres.

44. ¿Qué debería fotografiar?

Todo lo que puedas necesitar valorar después.

Los contadores.

Las ventanas.

Los techos.

Las grietas.

Los baños.

Los cuadros eléctricos.

Las zonas exteriores.

El acceso.

Las vistas.

Las parcelas vecinas.

Cualquier cosa poco habitual.

Recordarás mucho menos de lo que crees cuando empieces a visitar varias propiedades.

Si no quieres recordar todo esto mientras estás dentro de una propiedad, el Toolkit incluye un Property Viewing Companion que puedes utilizar en el teléfono durante la visita, o imprimir si prefieres ir anotando.

45. ¿Qué problemas físicos deberían hacerme investigar más?

Entre otras cosas:

Ver un problema no significa automáticamente retirarse.

No entenderlo es el problema mayor.

46. ¿Debería abrir armarios y mirar detrás de los muebles?

Sí.

Puede que estés gastando una cantidad de dinero muy grande.

No es el momento de ser tímido.

47. ¿Debería preguntar por las reformas recientes?

Sí.

Pregunta qué se hizo, cuándo, quién lo hizo y si se necesitaba algún permiso.

Un espacio muy bien reformado puede seguir necesitando documentación que lo respalde.

En la guía digital del Toolkit profundizo en lo que reformar mi propia propiedad me enseñó sobre los contratistas y la importancia de dejar constancia documental.

48. ¿Qué preguntas debería hacer al agente durante la visita?

Como mínimo, quiero saber:

¿Por qué vende el propietario?

¿Cuánto tiempo lleva en venta?

¿Ha cambiado el precio?

¿Qué se incluye?

¿Cuáles son los costes anuales?

¿Hay obras o problemas conocidos?

¿Cuál es la situación legal de la propiedad?

Después verifica de forma independiente las respuestas importantes.

El Property Viewing Companion me da un lugar donde anotar las respuestas del agente y las preguntas que aún tengo que investigar después.

49. ¿Debería hablar con los vecinos?

A veces los vecinos pueden contarte cosas que ningún anuncio te dirá.

Ruido.

Problemas con el agua.

Conflictos en la comunidad.

Inundaciones.

Aparcamiento.

Obras anteriores.

Cómo es realmente el invierno.

Escucha y después verifica todo lo importante.

50. ¿Cuál es el mayor error durante una visita?

Mirar solo las cosas que te gustan.

Una terraza preciosa puede ocupar una cantidad extraordinaria de espacio mental.

Oblígate a inspeccionar las cosas aburridas.

A menudo son las caras.

Si visitas más de una propiedad, el Toolkit también te permite compararlas utilizando las mismas comprobaciones y cifras, en vez de depender de la memoria después de varias visitas.

Utilizar el Property Viewing Companion en cada visita facilita esa comparación: puedo repasar lo que realmente vi, en vez de intentar recordar qué problema tenía cada propiedad.

51. ¿Quién es realmente el propietario?

Verifícalo.

No dependas solo del anuncio ni de lo que alguien te diga.

52. ¿Qué es una nota simple?

Una nota simple del Registro de la Propiedad aporta información sobre la finca registrada, incluidos el propietario o los titulares de derechos inscritos y las limitaciones o cargas registradas. Registradores

Es uno de los documentos iniciales evidentes al investigar una compra.

53. ¿Puedo pedir una nota simple por mi cuenta?

Sí.

Los Registradores de España ofrecen un servicio en línea para solicitar información inmobiliaria. La nota simple es informativa y no equivale a una certificación registral formal.

54. ¿Qué deudas o cargas hay que comprobar?

Las hipotecas, los embargos y otras cargas inscritas están entre las cosas que puede revelar la información registral. Punto de Acceso General

Eso no significa que cualquier carga impida la venta.

Significa que necesitas entender cómo se resolverá.

55. ¿Coincide la descripción registral con la propiedad que vi?

Esto es crucial.

Puedes ver físicamente:

una casa, una piscina, una ampliación, un garaje, una terraza, una habitación de invitados o una planta adicional.

La siguiente pregunta es si la documentación describe lo que crees que estás comprando.

56. ¿Es el Catastro lo mismo que el Registro de la Propiedad?

No.

Cumplen funciones distintas.

Hay que entender las diferencias entre la información catastral, la registral y la realidad física, en vez de ignorarlas sin más.

57. ¿Están al día las cuotas de comunidad?

Compruébalo.

La información oficial española sobre la compra de inmuebles destaca específicamente la comprobación de la situación jurídica de la propiedad y de la información relativa a los pagos de comunidad y el IBI.

58. ¿Está al día el IBI?

De nuevo, verifícalo.

El IBI es el impuesto local sobre la propiedad y debe formar parte tanto de tus comprobaciones previas como del cálculo de los futuros costes de mantenerla.

59. ¿Hay infracciones urbanísticas u obras ilegales?

Esto necesita una investigación adecuada.

Una ampliación que lleva años ahí no es automáticamente lo mismo que una ampliación sin complicaciones legales.

La existencia física y la situación legal son preguntas distintas.

El Toolkit también incluye listas de comprobación y un registro de comprobaciones previas para que los documentos, preguntas y seguimientos no tengan que vivir en tu cabeza.

60. ¿Quién debería comprobar todo esto?

Recurre a los profesionales independientes adecuados para la operación.

Las cuestiones legales, técnicas, urbanísticas y fiscales son ámbitos de especialización diferentes.

No supongas que una persona comprueba automáticamente todo.

Las respuestas legales siguen teniendo que salir de los documentos y del profesional adecuado. El Toolkit te ayuda a organizar esas comprobaciones, mientras que su libro de Excel muestra el panorama financiero una vez que tienes los datos.

Abogado, notario, agente o técnico: ¿quién hace qué en España?

61. ¿Necesito un abogado independiente?

Yo querría asesoramiento jurídico independiente al comprar en el extranjero.

Especialmente si no entiendo completamente el idioma, los documentos o el proceso local.

La palabra importante es independiente.

Una recomendación puede ser útil.

Pero aun así me aseguraría de que el abogado representa mis intereses de forma independiente.

63. ¿Qué hace el notario?

El notario tiene un papel formal importante en las operaciones inmobiliarias españolas.

Pero no confundiría su función con tener a mi propio asesor haciendo comprobaciones previas específicamente para mí.

64. ¿Qué hace el agente inmobiliario?

El agente ayuda a facilitar la operación y puede aportar mucha información útil.

Pero entiende a quién representa y qué comprobaciones son realmente su responsabilidad.

Nunca lo des por hecho.

65. ¿Necesito un técnico o una inspección técnica?

Si el estado físico pudiera afectar considerablemente a la decisión, lo consideraría.

Las comprobaciones jurídicas no pueden decirte si el tejado está a punto de necesitar un cambio.

66. ¿Cuándo necesitaría un arquitecto?

Las reformas, ampliaciones, cambios de uso, proyectos rurales y dudas sobre lo que puede construirse legalmente son ejemplos en los que un arquitecto u otro profesional técnico cualificado puede resultar importante.

67. ¿Necesito un gestor?

No necesariamente para cualquier compra.

Un gestor puede ayudar con los trámites administrativos, pero entiende exactamente qué servicio estás pagando.

68. ¿Puedo otorgar un poder a alguien?

Los poderes se utilizan habitualmente en las operaciones inmobiliarias españolas cuando los compradores no pueden acudir personalmente a cada etapa.

Si utilizas uno, entiende exactamente qué facultades estás concediendo.

69. ¿Qué partes de una compra inmobiliaria en España pueden completarse a distancia?

A menudo se pueden gestionar partes del proceso sin tu presencia física, especialmente cuando intervienen representantes debidamente autorizados.

Pero decide esto con tu asesor jurídico, en vez de suponer que el proceso a distancia funcionará automáticamente como esperas.

70. ¿Quién comprueba de dónde viene el dinero de mi compra?

Prepárate para aportar documentación sobre los fondos y los medios de pago.

Las operaciones inmobiliarias están sujetas a controles financieros y de prevención del blanqueo de capitales.

Si tus fondos se mueven entre países o entidades, organiza pronto la documentación.

Señales, contratos de arras e hipotecas en España

71. ¿Debería pagar inmediatamente una reserva?

No solo porque alguien diga que hay otro comprador interesado.

Antes de transferir dinero, entiende:

72. ¿Qué es un contrato de arras?

Es habitual utilizar un acuerdo de arras antes de completar la compra.

Pero no supongas que todos los acuerdos tienen el mismo texto ni las mismas consecuencias.

Haz que te expliquen el contrato concreto antes de firmarlo.

73. ¿Qué pasa si cambio de opinión?

Depende de lo que hayas firmado y del tipo de pago que hayas hecho.

Precisamente por eso, «Firmo ahora y que alguien lo revise después» es el orden equivocado.

74. ¿Qué pasa si el vendedor cambia de opinión?

De nuevo, la respuesta depende del acuerdo.

Entiende las obligaciones de ambas partes antes de firmar.

75. ¿Puede un comprador extranjero obtener una hipoteca española?

Sí, los prestamistas españoles financian a compradores extranjeros y no residentes, pero los criterios varían.

Si la hipoteca es esencial para comprar, averigua qué tienes realmente disponible antes de buscar en el límite superior de tu presupuesto teórico.

76. ¿Cuánto necesitaré de entrada?

Depende de la entidad, la propiedad y el prestatario.

No bases tu presupuesto en el porcentaje máximo de financiación sobre el valor que alguien mencionó en un grupo de Facebook.

Obtén una evaluación real de financiación.

El precio de venta no es el dinero que necesitarás. En el Toolkit Excel puedes combinar tu precio de compra, tus previsiones de financiación y los gastos de compra para ver qué importe exige tu plan.

77. ¿Qué pasa si la tasación bancaria es inferior al precio de compra?

Entonces puedes necesitar más dinero del previsto.

El precio acordado y el importe que el banco está dispuesto a financiar son dos cosas distintas.

78. ¿Qué pasa si mis ingresos no son en euros?

Piensa en el riesgo de divisas.

Un movimiento del tipo de cambio puede alterar el coste real de la entrada, las cuotas hipotecarias y los gastos recurrentes de la propiedad.

79. ¿Debería acordar la financiación antes de hacer una oferta?

Si no puedes comprar sin financiación, yo querría tener pronto una idea clara de mi capacidad de endeudamiento.

De lo contrario, puedes negociar con éxito una propiedad que realmente no puedes financiar.

80. ¿En qué momento estoy tan comprometido económicamente que retirarme duele?

Conoce la respuesta antes de llegar a ese punto.

Cuanto más avanzas en una compra, más fácil resulta justificar seguir por el dinero o el tiempo ya invertidos.

No dejes que los costes hundidos decidan por ti.

Costes e impuestos después de comprar una propiedad en España

81. ¿Qué pagaré cada año?

Según la propiedad:

Prepara un presupuesto anual de la propiedad antes de comprar.

Los pequeños costes anuales se acumulan. El Toolkit Excel te permite introducir tus propias cuotas de comunidad, IBI, seguros, suministros, mantenimiento y otros gastos para ver el coste anual probable de conservarla.

82. ¿Tienen los no residentes obligaciones fiscales en España aunque no alquilen la propiedad?

Pueden tenerlas.

La Agencia Tributaria española indica que una persona física no residente que posee un inmueble urbano para uso propio o lo deja vacío puede estar sujeta al impuesto sobre la renta de no residentes por la renta inmobiliaria imputada. Agencia Tributaria

Esto sorprende a bastantes propietarios extranjeros.

83. ¿Qué pasa si alquilo la propiedad?

Los ingresos por alquiler de inmuebles españoles pueden estar sujetos al impuesto sobre la renta de no residentes cuando el propietario no es residente. El tratamiento concreto puede depender de sus circunstancias y residencia. Agencia Tributaria

Calcula el alquiler después de impuestos y costes, no solo a partir de la renta bruta.

Si es una inversión, prueba tus propias cifras de alquiler, ocupación y costes recurrentes en el Toolkit Excel. Una rentabilidad anunciada no puede decirte cómo funciona la propiedad con tus suposiciones.

84. ¿Puedo utilizarla como alquiler turístico?

No des por hecho que sí.

Las normas de alojamiento turístico implican requisitos nacionales, autonómicos, locales y, a veces, de la comunidad de propietarios.

Comprueba la propiedad concreta y las normas vigentes antes de comprar basándote en ingresos de alquiler turístico.

85. ¿Importa la comunidad de propietarios para los alquileres turísticos?

Sí.

Para el alojamiento turístico sujeto a las normas españolas de propiedad horizontal, los cambios vigentes desde el 3 de abril de 2025 introdujeron un requisito de aprobación expresa previa de la comunidad para nuevas actividades en las circunstancias contempladas por la legislación. La ley también incluye un tratamiento transitorio para actividades que cumplen los requisitos y ya funcionaban antes de esa fecha. BOE

Este es un ámbito en el que los consejos antiguos de internet pueden resultar especialmente peligrosos.

En la guía digital del Toolkit profundizo en lo que tener mi propia propiedad me enseñó sobre los gastos de comunidad y las cosas a las que ahora presto más atención.

86. Si el anuncio dice «licencia turística», ¿es suficiente?

No.

Verifica:

Una frase en un anuncio no equivale a hacer las comprobaciones previas.

87. ¿Y si prefiero un inquilino de larga duración?

Entonces investiga las normas jurídicas y financieras de ese modelo de alquiler.

No supongas que las normas del alojamiento turístico son iguales a las de los arrendamientos de vivienda o temporales.

88. ¿Quién gestiona la propiedad cuando estoy en el extranjero?

Decídelo antes de que haya una emergencia.

¿A quién se llama por:

Tener una propiedad a distancia requiere un plan.

89. ¿Debería guardar registros de todo lo que gasto?

Sí.

Los documentos de compra, impuestos, facturas profesionales, facturas de reforma, muebles, mejoras y gastos de venta pueden ser relevantes más adelante.

Crea el sistema de archivo mientras aún recuerdas dónde está todo.

90. ¿Qué ocurre fiscalmente cuando acabe vendiendo?

Vender genera otro conjunto de costes y posibles consecuencias fiscales.

Un ejemplo importante: cuando alguien compra una propiedad española a un vendedor no residente, el comprador generalmente debe retener el 3% de la contraprestación acordada como pago a cuenta del impuesto del vendedor no residente. Agencia Tributaria

Tu salida también merece planificación.

Quería que las cifras continuaran más allá de completar la compra. El Toolkit Excel sigue las fases BUY, RUN y SELL para que puedas modelar todo el ciclo de la propiedad, incluidos tus gastos de venta previstos.

Comprar una finca o propiedad rural en España

Aquí mi lista de preguntas se hace mucho más larga.

Una propiedad rural puede parecer increíblemente sencilla en el anuncio:

Casa. Terreno. Vistas. Árboles. €85,000.

Entonces empiezas a preguntar.

91. ¿Cuál es la clasificación del terreno?

Averigua exactamente cómo está clasificado y qué permiten las normas urbanísticas aplicables.

Una parcela grande no significa automáticamente que tengas derecho a construir una casa en ella.

92. ¿Está reconocida legalmente la casa existente?

Que haya un edificio físicamente en pie sobre el terreno es solo el primer dato.

Pregunta:

«Existe» y «no tiene complicaciones legales» no son afirmaciones intercambiables.

93. ¿Puedo ampliar la casa?

Quizá.

Pero depende de la propiedad, la clasificación urbanística, la construcción existente y las normas autonómicas y municipales aplicables.

Si ampliar es esencial para tu plan, confirma su viabilidad antes de comprar.

94. ¿Puedo construir otra casa?

No hagas suposiciones basándote solo en los metros cuadrados de terreno.

Las superficies mínimas de parcela, los usos permitidos, la edificabilidad y las restricciones urbanísticas pueden variar.

El Ayuntamiento y el profesional urbanístico adecuado son fuentes mucho mejores que «mi vecino lo hizo».

95. ¿Puedo dividir el terreno?

Quizá sí.

Quizá no.

Si la división es central para tu inversión, conviértela en una condición de las comprobaciones previas, no en un experimento después de comprar.

96. ¿De dónde viene el agua?

Para propiedades rurales, esta es una de mis primeras preguntas.

¿Agua de red?

¿Agua de riego?

¿Un sondeo?

¿Un depósito?

¿Agua transportada?

Después haz la siguiente pregunta:

¿Es ese suministro legal, suficiente y fiable para lo que quiero hacer?

97. ¿Qué pasa con las aguas residuales?

¿Hay alcantarillado?

¿Un sistema séptico?

¿Otra cosa?

¿Qué hay actualmente, en qué estado está y qué se exigiría legalmente si reformas o aumentas la ocupación?

Unas vistas rurales preciosas no resuelven un problema de aguas residuales.

No supongas que, por haber llegado en coche, los derechos de acceso son automáticamente sencillos.

Si el acceso cruza el terreno de otra persona o utiliza un camino privado, entiende la situación legal.

99. ¿Puedo tener allí un negocio de turismo rural, glamping o alojamiento?

Aquí tendría muchísimo cuidado.

Ser dueño del terreno no te da automáticamente derecho a desarrollar cualquier uso comercial que imagines.

Los requisitos urbanísticos, turísticos, ambientales, de acceso, agua, aguas residuales y otros pueden ser relevantes.

Investiga el proyecto, no solo la propiedad.

100. ¿Puedo hacer lo que imagino de forma legal, económica y práctica?

Esta es la pregunta que está por encima de todas las demás.

Quizá estés imaginando:

una casa para jubilarte.

Un alquiler frente al mar.

Una casa de vacaciones familiar.

Una reforma.

Una finca.

Una pequeña granja.

Alojamiento para huéspedes.

Un negocio turístico.

Un retiro ecológico.

Una propiedad puede ser perfectamente legal de comprar y aun así resultar completamente inadecuada para lo que quieres hacer con ella.

Así que ahora, antes de comprar algo, intento separar dos preguntas:

¿Puedo comprar esta propiedad?

y

¿Puede esta propiedad hacer realmente lo que necesito que haga?

No son la misma pregunta.

¿Por dónde empezaría?

No por los portales inmobiliarios.

Empezaría con una hoja de papel.

Arriba escribiría:

¿Para qué estoy comprando esta propiedad?

Debajo:

¿Qué condiciones tienen que cumplirse sí o sí para que esta compra funcione?

Y después:

¿Qué me haría retirarme?

Solo entonces empezaría a comparar propiedades en serio.

Porque encontrar propiedades españolas en venta no es especialmente difícil.

Hay miles de anuncios.

Lo difícil es averiguar qué estás comprando realmente, cuánto te costará de verdad, qué puedes hacer con ello y qué preguntas aún no has hecho.

¿Quieres ir más allá?

Si quieres ir más allá de las preguntas y poner a prueba una propiedad con tus propias cifras, para eso construí el Spain Property Buyer Toolkit.

Las herramientas de Excel te permiten introducir el precio de compra, los gastos de adquisición, la financiación, los costes recurrentes, las previsiones de alquiler y otras cifras para ver cómo encaja la propiedad en tu situación, en vez de depender del ejemplo de otra persona.

El artículo te da las preguntas. El Toolkit te ayuda a utilizarlas en la práctica: el Property Viewing Companion te acompaña en la visita; la guía, las listas y las herramientas de comprobaciones previas te ayudan a repasar lo que hay que verificar; y el Excel te ayuda a convertir tus propias suposiciones en cifras.

¿Estás empezando? Prueba el Free Spain Buyer Check.

¿Estás mirando terreno o una finca? Pásalos por el Farm Reality Checker.

Experiencia real. Cifras reales. Mejores preguntas antes de comprar.

Última revisión: septiembre de 2026

Este artículo se basa en mi propia experiencia comprando, reformando y teniendo propiedades en España. Su objetivo es ayudar a los compradores a identificar preguntas que merecen investigarse, no sustituir el asesoramiento individual jurídico, fiscal, financiero, urbanístico o técnico. Las normas españolas pueden variar según la comunidad autónoma, el municipio, el tipo de propiedad y las circunstancias del comprador, y cambian con el tiempo. Verifica todo lo importante para tu compra con el profesional independiente adecuado y fuentes oficiales actuales.