Ein niedriger Angebotspreis kann eine Immobilie wie eine Gelegenheit wirken lassen – besonders wenn Häuser in der Nähe deutlich teurer erscheinen.

Aber die günstigste Immobilie ist nicht unbedingt das beste Geschäft.

Ein niedriger Preis kann Arbeiten, Kosten oder Beschränkungen widerspiegeln, die nicht sofort sichtbar sind. Sobald Kaufsteuern, Reparaturen, Fachhonorare und laufende Ausgaben hinzukommen, kann das vermeintliche Schnäppchen mehr kosten als eine Immobilie, die von Anfang an in besserem Zustand war.

Diese Kosten prüfe ich inzwischen, bevor ich entscheide, ob eine günstige Immobilie wirklich ihr Geld wert ist.

Der Angebotspreis ist nicht der gesamte Kaufaufwand

Der Kaufpreis ist nur ein Teil des Geldes, das man braucht, um einen Immobilienkauf abzuschließen.

Je nach Immobilie und Lage müssen Käufer möglicherweise außerdem Folgendes einplanen:

Eine Immobilie, die für €100,000 angeboten wird, bedeutet nicht, dass der Käufer nur €100,000 braucht.

Die wichtige Frage lautet:

Wie viel Geld brauche ich tatsächlich, um die Immobilie zu kaufen, den Kauf abzuschließen und sie sicher nutzbar zu machen?

Für die umfassendere Entscheidung über Kauf, Betrieb und Verkauf in Spanien siehe meine 100 Fragen zum Immobilienkauf in Spanien.

Günstige Sanierungen sind selten so einfach, wie sie aussehen

Eine Immobilie, die „ein bisschen Modernisierung“ braucht, kann schnell zu einer großen Sanierung werden.

Alte Leitungen, Probleme mit Rohren, Feuchtigkeit, Dachschäden, Entwässerungsprobleme und nicht genehmigte Änderungen fallen bei einer kurzen Besichtigung möglicherweise nicht auf. Sobald die Arbeiten beginnen, kann eine Reparatur die nächste nötig machen.

Sanierungsschätzungen müssen außerdem mehr enthalten als Material und Arbeitszeit.

Dazukommen können:

Ich plane immer einen Puffer ein, statt anzunehmen, dass das erste Angebot auch die endgültigen Kosten nennt.

Eine günstige Immobilie kann teure Unterlagen und rechtliche Komplikationen mitbringen

Manche Probleme lassen sich nicht mit Farbe und neuem Boden beheben.

Bevor man sich in einen niedrigen Preis verliebt, sollte man prüfen, ob die Immobilie Folgendes mitbringt:

Eine Immobilie kann äußerlich attraktiv aussehen und trotzdem Probleme haben, die den Plan des Käufers verzögern – oder komplett verhindern.

Je günstiger eine Immobilie im Vergleich zu ähnlichen Häusern erscheint, desto wichtiger ist es, den Grund zu verstehen.

Auch Verzögerungen kosten Geld

Käufer berechnen oft die Sanierung selbst, vergessen aber die finanziellen Folgen von Verzögerungen.

Wenn ein Projekt sechs Monate länger dauert als erwartet, zahlt der Eigentümer möglicherweise weiterhin:

Wenn die Immobilie vermietet werden sollte, kann eine verspätete Fertigstellung auch entgangene Mieteinnahmen bedeuten.

Zeit ist ein echter Projektkostenfaktor, selbst wenn sie nicht auf der Rechnung eines Handwerkers steht.

Niedrige laufende Kosten sollte man niemals voraussetzen

Ein günstiger Kauf kann trotzdem teuer im Unterhalt sein.

Vor dem Kauf möchte ich die voraussichtlichen jährlichen Kosten für Folgendes kennen:

Eine Immobilie, deren Kauf erschwinglich, deren Unterhalt aber teuer ist, kann den Eigentümer stärker belasten als eine teurere Immobilie mit weniger laufenden Problemen.

Der Ausstieg zählt schon vor dem Kauf

Selbst wenn ich eine Immobilie viele Jahre behalten möchte, bedenke ich trotzdem, wie schwierig oder teuer es irgendwann sein könnte, sie zu verkaufen.

Ein künftiger Käufer bemerkt möglicherweise dieselben Probleme, die den Preis heute gedrückt haben.

Ich frage:

Ausgaben für eine Sanierung schaffen nicht automatisch denselben zusätzlichen Wiederverkaufswert.

Eine Sanierung für €40,000 garantiert nicht, dass die Immobilie €40,000 mehr wert wird.

Vollständige Szenarien vergleichen – nicht Angebotspreise

Beim Vergleich von Immobilien schaue ich nicht mehr allein auf den Kaufpreis.

Ich vergleiche:

Manchmal ist die günstigste Immobilie trotzdem die beste Gelegenheit. Aber diese Schlussfolgerung sollte aus den Zahlen und Prüfungen entstehen – nicht allein aus dem Angebotspreis.

Ein echtes Schnäppchen ist nicht einfach eine Immobilie, deren Kauf weniger kostet. Es ist eine, bei der Zustand, Unterlagen, Beschränkungen, laufende Kosten und realistischer künftiger Wert noch Sinn ergeben, wenn alles berücksichtigt wurde.

Deshalb habe ich das Spain Property Buyer Toolkit erstellt.

Es enthält den praktischen Ratgeber, automatische Excel-Rechner für Käufer, Werkzeuge für Sanierung und sorgfältige Prüfung, Besichtigungsfragen, Warnzeichen und Checklisten, mit denen ich die gesamte Entscheidung prüfe – nicht nur den beworbenen Preis.

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WICHTIG

Dieser Artikel ist eine informative Planungshilfe auf Grundlage persönlicher Käufererfahrungen. Er ersetzt keine unabhängige rechtliche, steuerliche, finanzielle, gutachterliche oder technische Beratung. Immobilienregeln, Kosten und persönliche Umstände können sich ändern. Prüfe die relevanten Informationen immer mit entsprechend qualifizierten Fachleuten, bevor du unterschreibst oder zahlst.