Ein Immobilienkauf kann überraschend emotional sein. Du betrittst einen hellen Raum, siehst eine Terrasse oder stellst dir deine Zukunft dort vor – und plötzlich rückst du im Kopf schon die Möbel zurecht.
Ich habe gelernt, in diesem Moment auf die Bremse zu treten.
Nachdem ich in verschiedenen Ländern Immobilien gekauft, renoviert und in Betracht gezogen habe, sehe ich eine Besichtigung nicht mehr als Gelegenheit, mich in ein Zuhause zu verlieben. Ich sehe sie als ersten Schritt einer Untersuchung.
Das sind die fünf Fragen, die ich inzwischen vor – und während – jeder Immobilienbesichtigung stelle.
Für die größere Entscheidung, die über die Besichtigung hinausgeht, habe ich auch 100 Fragen aufgeschrieben, die ich vor einem Immobilienkauf in Spanien stellen würde.
Was wird mir nicht gezeigt?
Ein Inserat zeigt natürlich die attraktivste Version einer Immobilie. Auf den Fotos fehlen vielleicht eine beschädigte Wand, ein ungünstiger Ausblick, eine laute Straße oder das Gebäude nebenan.
Vor der Besichtigung vergleiche ich die Fotos im Inserat mit Karten, Satellitenbildern und den Straßen rundherum. Vor Ort öffne ich Schränke, schaue, wo es angemessen ist, hinter Möbel, prüfe Decken und Ecken und bitte darum, Gemeinschaftsbereiche, Abstellräume und Parkmöglichkeiten zu sehen.
Ich fotografiere und filme auch, was mir gezeigt wird – mit Erlaubnis. An Renovierungen, Einbauten und Versprechen kann man sich später erstaunlich schwer erinnern. Ein paar Minuten Dokumentation können einen viel größeren Streit verhindern.
Die Frage lautet nicht nur: „Was kann ich sehen?“ Sondern auch: „Was wurde außerhalb des Bildausschnitts gelassen?“
Erzählen die Immobilie und ihre Unterlagen dieselbe Geschichte?
Auch eine wunderschön renovierte Immobilie kann unvollständige, widersprüchliche oder veraltete Unterlagen haben.
Ich möchte wissen:
- Wem gehört die Immobilie rechtlich?
- Stimmt die eingetragene Größe mit der beworbenen überein?
- Sind Anbauten, Terrassen oder Umbauten korrekt dokumentiert?
- Gibt es Schulden, Belastungen, Probleme in der Eigentümergemeinschaft oder Einschränkungen?
- Passt die erlaubte Nutzung der Immobilie zu der Art, wie sie angeboten wird?
Die Beschreibung eines Immobilienmaklers ist Werbung – kein Nachweis des rechtlichen Status.
Du musst bei der ersten Besichtigung nicht jedes Dokument klären. Du solltest aber erkennen, was unabhängig überprüft werden muss, bevor du eine Reservierungsgebühr zahlst oder etwas Verbindliches unterschreibst.
Was wird mich diese Immobilie wirklich kosten – nicht nur beim Kauf, sondern als Eigentümerin?
Der Angebotspreis ist nur der Anfang.
Je nach Immobilie und Lage können zu den tatsächlichen Kosten auch Steuern beim Kauf, Notar- und Registerkosten, rechtliche Prüfung, Finanzierungskosten, Gemeinschaftsbeiträge, Versicherung, sofortige Reparaturen, Möbel, Versorgungsleistungen und Renovierungsarbeiten gehören.
Inzwischen frage ich:
- Wie hoch sind die jährlichen Gemeinschaftsbeiträge?
- Sind größere Arbeiten am Gebäude geplant?
- Welche laufenden Kosten sind zu erwarten?
- Welche Reparaturen sind dringend, und welche können warten?
- Was passiert, wenn die Renovierung mehr kostet als erwartet?
Eine Immobilie, die bezahlbar wirkt, kann teuer werden, sobald sämtliche Nebenkosten dazukommen. Ich prüfe lieber zuerst die Zahlen, bevor ich mich emotional festlege.
Was würde mich zum Aussteigen bringen?
Es ist viel leichter, deine Grenzen festzulegen, bevor du in einer Immobilie stehst, die du liebst.
Vor einer Besichtigung entscheide ich, welche Probleme weitere Nachforschungen erfordern und welche für mich nicht akzeptabel wären. Dazu können unklare Eigentumsverhältnisse, unerklärte Umbauten, erhebliche Bedenken zur Bausubstanz, schwere Konflikte in der Eigentümergemeinschaft, Einschränkungen der geplanten Nutzung oder Druck zu einer schnellen Zahlung gehören.
Ein Warnsignal bedeutet nicht immer, dass die Immobilie unmöglich zu kaufen ist. Es bedeutet, dass du innehältst, die Bedenken dokumentierst und dir passenden unabhängigen Rat holst.
Auszusteigen bedeutet nicht, eine Immobilie zu verlieren. Manchmal ist es die finanziell beste Immobilienentscheidung, die du treffen kannst.
Passt diese Immobilie noch, wenn sich meine Pläne ändern?
Es ist leicht, eine Immobilie nur anhand des Lebens zu beurteilen, das du dir heute vorstellst. Ich überlege inzwischen auch, was passiert, wenn sich die Umstände ändern.
Könnte ich dort bequem leben? Ließe sie sich legal und realistisch vermieten? Wäre es schwierig, sie von einem anderen Land aus instand zu halten? Gibt es einen vernünftigen Markt für einen Wiederverkauf? Blieben die laufenden Kosten auch während eines Leerstands tragbar?
Bei einer Anlageimmobilie prüfe ich außerdem weniger optimistische Annahmen: niedrigere Miete, höhere Ausgaben, unerwartete Reparaturen oder einen langsameren Verkauf.
Eine gute Immobilie sollte nicht vollständig davon abhängen, dass alles perfekt läuft.
Bessere Fragen führen zu klareren Entscheidungen
Ich nehme den Ausblick, das Licht und die Atmosphäre immer noch wahr. Diese Dinge zählen. Aber ich lasse sie nicht mehr an die Stelle praktischer Prüfungen treten.
Bevor ich eine Besichtigung verlasse, halte ich fest, was ich gesehen habe, was mir gesagt wurde, welche Unterlagen ich brauche und welche Fragen noch offen sind. So lassen sich Immobilien viel leichter nach denselben Maßstäben vergleichen, statt sich auf Erinnerung oder Gefühle zu verlassen.
Das Spain Property Buyer Toolkit entstand rund um diesen Prozess. Es enthält den Property Viewing Companion, Gene’s 20 Red Flags, die Buyer Checklist, den Kaufratgeber für 2026 und Excel-Werkzeuge zur Prüfung von Kaufkosten, Mietszenarien und Verkaufszahlen.
Es soll dir helfen, bessere Fragen zu stellen, deine Erkenntnisse zu ordnen und die Zahlen zu verstehen, bevor du dein Geld investierst.
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WICHTIG
Dieser Artikel und das Toolkit sind Lern- und Planungshilfen. Sie ersetzen keine unabhängige rechtliche, steuerliche, finanzielle, gutachterliche oder technische Beratung. Immobilienregeln und persönliche Umstände können sich ändern. Hol dir deshalb geeigneten fachlichen Rat, bevor du unterschreibst oder zahlst.